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測試者
如果地下停車場在疫情期間被居委會用圍擋封住了，現在快要拆封的時候要當初封停車場的錢、未來解封的費用，合法嗎？（地下停車場是要向物業交租金，還有承包費用的）
檢察日報正義網法律答“疫”平臺
京師昆明律師事務所顧曉梅：
聯繫具體情況，請按以下意見依法維護自身權益：
一、疫情期間，全國大部分省市啟動了一級響應，按照《中華人民共和國突發事件應對法》第四十九條，第五十條，各地都採取了封閉某些區域，限制某些活動的措施。您所在的地方人民政府的應急指揮部應該也公佈了限制通行，限制活動等的具體措施。在此情況下，居委會封閉停車場、車庫的措施如果是為了實現以上抗擊疫情的管制措施，是有法律依據的。由此導致的停車場經營損失，我們理解不能要求居委會支付。
二、您與物業之間簽訂了承包協議，就疫情期間的承包費用，可以與物業方協商減免。
按照有關部門目前的權威解讀，此次新冠肺炎疫情定性為“不可抗力”。《民法總則》第一百八十條第一款規定“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。”《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第一款規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。”當然，疫情期間導致的合同糾紛，也可以考慮適用情勢變更原則進行處理。對於情勢變更，最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定：“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
三、如自行協商不成，您也可以考慮向法院起訴。除了以上具體的法律依據，目前，多地政府及法院部門均下發了疫情期間經營損失承擔的指導性文件，合同損失較大的當事人，可以通過訴訟，在法院的主持下通過訴訟或者調解與另一方按照公平原則分擔具體損失。
吉林通化師範學院老師兼職律師王麗媛：
問題收悉，您的問題主要涉及以下兩個方面：
一、居委會無義務支付您主張的封停車場和未來的費用。
對住宅小區等場所依法實施封閉管理措施屬於為防止新冠肺炎疫情傳播的保護措施與防止感染的必要措施。
依據：《中華人民共和國突發事件應對法》第四十九條規定，公共衛生事件發生後，履行統一領導職責的人民政府可以採取的應急處置措施包括：禁止或者限制使用有關設備、設施，關閉或者限制使用有關場所，中止人員密集的活動或者可能導致危害擴大的生產經營活動以及採取其他保護措施;採取防止發生次生、衍生事件的必要措施。
據此規定，在特殊時期，對某些場所進行封閉管理，屬於突發事件的臨時管制措施，屬於合法行為。
二、在此期間，您所負擔的承包費用和損失如何處理的問題。
因臨時管制措施屬於合法行為，不應由居委會負擔您的費用和損失。您的費用和損失可以用如下方案解決：
1、可與發包方物業公司協商，各地在關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，針對中小微企業持續健康發展的若干措施中提到很多措施，也提倡承包發包方協商解決，適度降低承包金和租金。
2、如協商不成，您可依據法律規定的“情勢變更”和“不可抗力”原則和條款訴訟請求法院支持您減或免的訴訟請求。
依據：《最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋二》第二十六條規定，合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
3、需要您準備什麼材料和證據
根據上述規定，須舉出證據(如收入明顯減少的證據、客觀上無法經營的證據等、被徵用做為臨時卡點的證據)證明當前面臨的情形屬於上述司法解釋規定的情形，繼續履行原合同內容對於承包方是明顯不公平的，可基於公平原則要求協商變更合同內容，減免部分承包費用和租金。
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