99%的投標人【關注】劍魚標訊，都中標了！

劍魚標訊

4000+萬條招標信息免費看

100000+條項目信息日日更

1000000+萬名投標人天天用

更有定製推送等各種功能0元享

想要掌握最新項目信息嗎？

私信回覆【中標】，劍魚菌來告訴你！

前言

特色小鎮、產業園區興起之初，房地產商通過“低價取地”的PPP模式迅速擴張圈地。然而近兩年卻紛紛陷入資金困境，房企的PPP產業新城模式怎麼了？本文以“H房企”作為典型案例進行剖析。

H房企發展的背景

推進都市圈高質量發展當是中國新型城鎮化發展中的迫切需求和現實路徑。對於中國現階段的都市圈發展而言，中心城市的發展已經具備一定基礎和規模，難點在於怎樣解決縣域經濟的發展。從現有的縣城來看，該區域最大的痛點是高端產業的缺乏，城市因缺乏產業而空心化，很多縣城因為缺乏高端產業和創新產業而出現不同程度的空心化。

推動區域經濟發展，產業園區（如田園綜合體）與產業城鎮（如特色小鎮）都是主要的手段。通過產業園區、產業城鎮的建設，可推動傳統產業轉型升級，引入高端產業，集聚人口，推動縣域新崛起，進而提升都市圈的硬實力。

產業園區與產業小鎮興起的初期，國內絕大部分的房地產商憑藉其雄厚的資金實力紛紛參與其中，分享中國新型城鎮化過程中的紅利。截至2018年底全國房地產銷售總額排名TOP20的房地產企業中，就有17家打造自我品牌的系列產業園區及產業城鎮，剩下的地產商也有進行投資或聯合開發。這之中H房企尤為典型，其憑藉獨創的產業城鎮的建設模式，5年之內躋身國內前十地產商榜單，然而發展至今卻面臨不少難解之題。

H房企的產業新城開發模式

（一）H房企PPP模式

1、傳統園區開發模式

傳統園區開發模式主要分為政府主導型與企業主導型。

政府主導型開發模式，即由政府成立的園區管委會及相關部門或國有企業、國有控股企業作為園區的開發主體，負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、徵地拆遷及大市政建設等手續並組織實施，承擔園區開發建設所需費用和風險，並享有土地開發的所有收益的開發模式。

經過實踐政府主導型的園區開發，政府主導模式下的項目存在缺乏優秀的人才支撐、園區整體規劃混亂、園區開發效率低下、配套設施不完善、缺乏產業發展積澱和對企業的支持、難以吸引優秀的企業進駐等問題，加之前些年政府債務出現危機，部分地方政府無法再墊資進行園區的一級開發，因此政府主導型不是最好的園區開發模式。

企業主導型模式，首先需要花費大量資金通過拍賣獲得項目用地，然後再墊付基礎設施建設的成本及物業開發的成本，最後通過物業出租、物業出售等回籠前期開發支付的鉅額資金。整個項目的資金回籠週期很長，所以企業主導的產業園開發模式沉澱資金巨大難以複製和取得大型項目。企業主導的產業園開發模式本質還是一個地產開發商，買地、開發、出租及出售的模式。

2、H房企的探索與改良

H房企是企業主導型園區開發模式探索的先驅，自2000年起H房企進行開發PPP模式的探索，並在傳統模式上進行改良。運用供應鏈的思維，H房企的PPP模式主要分為三步：

圖1：H房企的“低價取地法”

第一步，H房企低價取得土地。H房企與政府簽訂合作協議不通過拍地取得園區開發權，而是通過獲取園區開發經營權並承諾免費進行園區土地的整改與一級開發的條款獲得用地，因此H房企在獲得政府劃撥的園區用地同時還獲得一部分獎勵性質的建設用地，同時免去了企業主導的產業園開發模式下買地佔用大量資金的問題。

第二步，H房企與開發商聯合開發。H房企引入合作的開發商（H房企合作的開發商包括萬科、華僑城、融創及萬達等房企），將前期的部分規劃設計、土地整理、園區基礎設施開發和配套設施交由開發商進行開發，並將園區周邊建設用地低價出讓給開發商進行商業、民用住宅的建設，通過低價用地出讓來抵充一部分開發款項。

第三步，H房企的招商引資與運營。H房企自主進行招商引資及後期運營或引入合作伙伴，在項目完成後移交業主（政府）並獲得落地投資的返還。在整個項目的流程中，H房企為政府墊付了項目開發及項目運營的絕大部分資金，並完成了土地的整改與一級開發。在獲得政府的項目付款之前，H房企運用廉價獲取的土地資源進行土地出售、物業出售來進行項目資金的“回血”，可以說廉價獲取的土地與物業的銷售是H房企模式立足的根本點也是關鍵點和風險點。

在當年來看，H房企的PPP模式具有一定的實用性和可複製性。運用供應鏈的思維，H房企在園區開發的過程中所帶來的收益，各方利益和風險得到有效的協調，在地方政府的角度，政府得到了基礎設施的完善，入園企業增加帶動的稅收增加，區域土地價值的提升，而承擔比較低的風險。另一方面，H房企得到落地投資的返還，併為政府提供服務和建設帶來的收益和廉價的獲取土地資源。

（二）關鍵問題一：選址與低價取地

H房企的PPP模式關鍵點之一，就是在於如何選址與低價取地。H主要通過三個方式獲取土地：

1、開發初期簽訂排他協議，政府劃撥土地代替前期出資，H獲得園區用地；

2、政府劃撥園區用地同時，按照一定比例補貼園區周邊建設用地，可建設住宅，有70年產權；

3、項目完成後，政府無力償付項目款，通過協商劃撥建設用地補償。

H房企最早一批項目選址主要集中在固安、大廠、香河、雄安等京津冀地區，其在園區周邊地區獲取低價土地，並參與到城市綜合體、酒店和住宅銷售、租賃等種多業態物業開發經營中。例如，H房企在廊坊市中心6幅地塊平均單價為320萬元/畝，是萬科與金地聯合拿下同地區地價的1/3左右。

事實上，選址關乎是否可以低價獲取土地。H房企選擇具備區位優勢、發展較為落後的城鄉結合部發展推廣產業新城，而不是在一二線城市。

原因是一二線城市的集聚效應，城市區域價值已經顯現，土地資源相對緊張，各大地產商對一二線土地資源趨之若狂，政府已經能從中取得巨大利益，所以一二線中心區域的政府並沒有動力與H房企進行合作。而縣區地方政府的情況則大不一樣，當地乏人才、產業資源、開發能力及財政資金，而大量廉價的土地資源難以變現。H房企運用PPP模式建設產業新城，為地方政府墊付開發的大量資金並招收引資，真正契合了地方政府的發展訴求，且政府承擔的風險相對較少，故不少縣區地方政府選擇與H房企合作。

（三）關鍵問題二：依靠物業銷售“輸血”

H房企的園區項目前期投入大、回報週期長、後期很可能還存在政府拖款的可能，通過租售園區周邊物業可以快速為產業園區輸血。

如下圖現金流測算方案，資金回籠方案主要有：

圖2：H房企的資金回籠方案

1、初期投入5億元，其中1-2億元用於土地整理，其他用於基礎設施建設、核心區建設和住宅開發；

2、住宅開發分期獲取土地，減小資金佔用；同時住宅開發與園區開發同期進行，在園區開發第2年實現住宅項目自身現金流為正，為園區開發建設提供現金流支持；

3、項目前期即可產生一級土地開發的回款，同時項目開發2-3年後，公司招商引資步入軌道，也將產生相應的服務性收入對項目現金流產生貢獻。

根據以上H房企測算，一個總投資約50億、建設週期10-15年的項目運作的初期只需先期投入5億左右，2年後依靠物業租售實現現金流基本平衡，3-4年進入現金流加速流入期。

急速擴張背後的資金困境

（一）“低價取地法”水土不服

H房企運用“低價取地法”在京津冀地區迅速複製和擴張，很快津京冀成為了H房企的大本營。然而從目前情況來看，在H房企向江浙滬、粵港澳地區拓展市，情況並不順利。

尤其在江浙滬地區，特色小鎮聚集且競爭激烈，地方政府的可備選項多，H房企的“低價法”不具備拿地的競爭優勢，特別是可用作商業住宅開發的建設用地，獲批極其困難。如在W市區，H房企已準備與地方政府簽訂拿地協議，然政府突然將該地以高出1/3的成交價格賣給其他開發商。在Z地區也有類似案例，在協議簽訂之際地方政府還是決定將土地以公開招標的形式掛出讓價高者得。

另外，各家房企也繽紛模仿H房企的模式。當前除了存量項目之外，增量項目取地過程並不順利，付出成本增加，這也是H房企資金鍊吃緊的原因之一。

（二）物業反哺乏力

H房企運用其獨特的PPP園區開發模式進行了全國擴張，其地產、物業全部佈局於產業新城、產業園區的建設。受到地產銷售乏力的影響，目前H房企的資金鍊已經在破裂的邊緣。

2016年起，地方開始清理隱形槓桿，債務危機浮出。2017年，嚴格環京限購政策橫空出世。如廊坊市規定：主城區（含廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%。除廊坊之外，涿州、懷來等環京地區也紛紛出臺限購政策。

除了17年限購及18年經濟面臨下行的影響，全國地產銷售面積也下降，H房企在銷量下降的同時，房價也遭遇腰斬。根據WIND數據，2017年度H房企北京與廊坊銷售額79.09億元，同比下跌71.94%；其地產總開發業務收入2893.09億元，較上年同期下降18.22%；此外，報告期末，公司存貨週轉率較上年同期下降約45%，在已預售面積與上年基本持平的情況下，H房企房地產項目中可供出售面積約為555.36萬平方米，較上年同期增加約133.4%。

銷量、房價雙重"災難性下滑"使得H房企產業新城資金“輸血”受阻，無疑給讓H房企的資金鍊造成沉重一擊。

（三）融資困境

地產行業本是資金密集型產業，H房企走向全國也意味著資金需求加大。因此H房企在全國急速擴張的同時，巨大的矛盾凸顯——在物業銷售反哺乏力之後，陷入融資困境。根據公開數據，2013-2018年間，H房企通過銀行貸款，還有信託、租賃融資等20幾種融資方式籌集約3000億元，然仍不能其滿足巨大的資金需求。

2017年，H房企的經營性現金流量淨額為-162.28億元，2018年上半年為-78.18億元。這是最近三年來現金流首次為負，而且絕對值較大。僅2017年內，H房企就成功發行了16億元非公開發行公司債券，19億元中期票據，60億元超短期融資券，10億元短期融資券及10億美元境外債，合計近160億元。H房企又於2018年7月獲得平安資管的60億投資計劃，8月起陸續通過子公司發行了約50億規模的公司債券，並將部分項目打包出售給萬科等企業。然而如此龐大的融資支持，對於上千億的債務是杯水車薪。

根據WIND數據所示，負債方面，從2016年三季度上的2002.4億元增長到2018年三季度的3555億元，第三季度報上顯示的短期債務也有2442億元，總負債率82%；借款方面，2018年1-11月累計借款還剩154.44億元，佔2017年末淨資產37.23%；現金流出方面，2018年上半年H房企籌資活動現金流出小計461.94億元，是去年同期141.43億元的3.27倍。

目前來說，融資困難、償款激增、負債率高居不下，使得H房企的籌資活動產生的現金流量淨額仍然是負值。然而根據18年中報，H房企的產城業務還將以每年20餘個新增項目的速度在急速擴張，那麼其融資困境在短時間內將不會出現轉機。

結語

從目前來看，此前被H房企及眾多房地產商大為推崇的低價取地園區開發PPP模式有著十分突顯的弊端，即不能真正解決園區開發中的資金問題。因此，H房企的低價取地模式需要轉型與改良。否則一旦地產銷售不佳資金流通受到阻礙，整個片區開發都會面臨停滯的問題，甚至影響對其他項目也造成巨大影響。

每日10萬商機，劍魚標訊助您重要項目不遺漏

閱讀更多 工程招標前線 的文章

關鍵字: 國創上頭條 伴隨成長的中國味品牌 產業