3月18日上午，上證指數漲幅1.26%，香港恆生指數微張，但一向穩健的萬科A（000002，SZ）以及港股平臺——萬科企業（2202，HK）遭遇“雙殺”。
外界猜測說，投資人看空、拋盤，與昨晚上萬科對外公佈2019年多項核心業績指標低於市場預期密切相關。
從萬科數據上看，2019年實現營業收入3679億元，同比增長23.8%，歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比增長15.1%。
如果對照三季報數據，就會發現確實全年增長明顯下降，讓追捧萬科的券商機構們情何以堪？
去年前3季度，萬科實現營業收入2239.1億元，同比增長27.2%；實現歸母淨利潤182.4億元，同比增長30.4%。西南證券當時研報說，“業績符合預期”，東吳證券給出評價說，“業績略超預期”，中泰證券則說“業績穩定增長”。
如按照去年前3季度的增幅，萬科2019年營業收入應達到3833.79億元，而全年淨利增幅相比去年前3季度的增幅幾乎被“腰斬”。
從收入貢獻看，萬科房地產及相關業務實現營業收入3526.5億元，佔比95.9%；物業服務實現營業收入127.0億元，佔比3.5%。就風口之上的物業收入而言，這距離萬科董事局主席鬱亮曾提出“千億物業收入”規模還差得很遠。
在昨晚萬科的網上業績會上，鬱亮說萬科物業暫沒上市計劃，未來很長一段時間內都不會上市，直到大家都認可萬科物業“城市服務商”的身份時，才會考慮上市。
數據顯示，截至2019年底，萬科物業累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%，其中已接管合同面積4.5億平方米，為未來儲備1.9億平方米。
據悉，萬科物業正加速外延式擴張，管理自身物業的面積佔比不到一半。萬科總裁祝九勝說，通過引進外部股東進行市場化這一策略，現在看來是正確的選擇。
從銷售層面看，2019年萬科實現銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%、3.9%。相比去年前三季度，則全年增速均進一步下滑，可以說自2016年巔峰之後一路走低。
2019年，萬科新獲取項目147個，總規劃建築面積3716.5萬㎡，權益規劃建築面積2478.4萬㎡，權益地價總額約1549.6億元，新增項目平均地價為6252元╱㎡。
截至去年底，萬科手上存貨價值9018.1億元，較2018年底增長19.6%，其中在建開發產品貨值6222.9億元，佔比69%；現房貨值660.3億元，佔比7.3%。
去年樓市嚴厲調控下，尤其是受"高地價、限房價"政策影響，多地樓市新房價下跌明顯，萬科包括成都、合肥、上海等14個項目計提存貨跌價29.9億元。
2019年全年，萬科經營性現金淨流入456.9億元。截至2019年末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，淨負債率33.9%，相比2018年末30.9%則明顯增加3個百分點。
注意！在房企們都不願意講“資產負債率”有誤導時，淨負債率的高低和漲跌，就會表現得非常敏感。從下圖萬科淨負債率曲線看，2017年末只有8.8%，當年正是萬寶之爭落幕，王石退位，鬱亮榮登大寶之時，此後一路上漲 。
其中，有息負債合計2578.5億元，佔總資產14.9%，相比2018年規模及佔比均略微下降。涉及短期借款、一年內到期的有息負債合計938.9億元，佔比為36.4%；一年以上有息負債1639.7億元。
淨負債率為何還會增長？主要是萬科當前手上貨幣資金減少明顯！2018年末時萬科手上現金1884.2億元，當前與之相比則明顯減少約223億元！對頭部房企巨頭來說，這是一個非常觸目驚心的微妙變化。
從萬科2019年現金流構成看，日常經營淨現金流約456.87億元，增幅35.9%，這與鬱亮2018年底就開始喊“活下去”加大銷售及回款關係密切，投資淨現金流仍為負值，融資淨現金流“由正轉負”，既與地產融資收緊有關，也說明“還款高峰”到來，直接影響到手上現金餘額。
今年以來，特別是疫情衝擊，據祝九勝說已影響到萬科銷售、現金流、開復工等。1月份基本沒影響，2-3月認購同比降低510億元。 3月以來，地產趕上融資窗口期，萬科已拿到兩筆、120億元小公募債紅頭批文，其中11日已上市發債25億元。
我們不難看到：當前中大型房企存貨高企，像萬科存貨9000多億元，拿地、開發等融資成本又在其中，又忙著債務置換與騰挪，雖會緩解資金鍊壓力，但銷售普遍下滑將最致命。
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