继《欢乐颂2》中王柏川买房，樊胜美要求加名之后，《安家》又上演了相同一幕。剧中老严夫妇万万没想到，就在提笔准备签购房合同时，儿子突然提出要在房产证上加上女朋友名字。要知道这320万元购房款，可是老两口在上海卖了十几年早点，才苦熬苦攒出来的所有心血，现在要全部拿来买房了。但为孩子们的幸福，稍稍犹豫之后，还是加上了倩倩的名字。
当今社会，离婚率就像房价一样，不断上涨。婚姻不再牢靠，房价却依然坚挺。让人觉得唯有房子不会背叛自己，名下有房，才有依靠。连房本都没想到自己一不小心变成了爱情试金石，男女彼此用看似简单的加名，来检验爱情、婚姻的成色。爱，就在房本上加上名字。否则，只能如《精英律师》里的罗槟和蓝红那样，撒有那拉。然而婚姻毕竟不是两个人或两个家庭的资产组合，感情不在了，该破碎的还会破碎。许多婚前买房加名的，后来因为感情变故，在分手或离婚时，为了房产打的不可开交。剧中桥段只不过是现实生活中的冰山一角。前事不忘后事师，面对现实和别人的教训，咱们出资买房时，有必要先弄清楚买房加名行为的本质及其潜在法律风险，再决定要不要加上他人名字，以免将来人财两空。
一、买房加名的法律性质
我国《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第一款、《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款分别规定了婚前与婚后，父母为子女出资购得房产的不同归属。子女婚前，父母出资购房的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，父母明确表示赠与双方的除外；在婚后一方父母出资为子女购买房产，产权登记在出资人子女名下的，可以视为对自己子女一方的赠与，对方不享有房屋产权份额。
剧中老严夫妇全款购房，并登记在儿子与其女友倩倩名下。无论此时这两孩子是否登记结婚，该房产都被视为是对双方的共同赠与，产权属于两孩子。这就意味着，将来房子会登记在两个孩子名下，和老严夫妇没有半毛钱关系。
从法律上讲，买房加名是对未出资方占有房屋产权份额的让渡与确认。
二、买房加名对各方权利的影响
房子属于不动产，在我国实行不动产登记生效制度。不动产权属以登记为准，按照《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。房产证上登记的所有权人就是产权人，即房主，享有相应所有权。买房加名后，会产生相应的法律后果，必定对许多权利产生实际影响。
（一）居住权
老严夫妇和绝大多数刚需家庭一样，买房主要目的就是为了居住，有个真正属于自己的家。居住权体现了房屋所有权中的两项权能——占有和使用，进一步而言，房主有权决定是自住还是出租，给谁住，不给谁住。出钱的老严夫妇想住新家，儿媳没让进，不能硬闯，毕竟房子是“人家”的，只好扛着铺盖卷走人，没出钱的亲家母反倒大摇大摆地住了进去。我们可以大骂子女不孝，可以从道德上进行指责批判，但在法律上，却挑不出毛病。
（二）处分权
在中国，房子历来都是每个家庭的一项重要资产，往往有自己的房子，才会真正找到家的感觉，里面承载浓浓的亲情和归属感。老严夫妇本以为买完房，就算在上海扎下根，不用再漂泊，不曾想落得个无名无实。房子将来命运如何，由不得他们。是出售、赠与，还是抵押，这完全取决于儿子和儿媳如何处分。
处分权是所有权四项权能的核心，是财产所有人最基本的权利。但共有权人不得擅自处分。如前所述，房子虽是婚前所买，加名以后，成了小俩口的夫妻共同财产，那么，按照《婚姻法司法解释（一）》第十七条对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。也就是说，军军想要把房子卖掉或赠与别人，就必须征得倩倩同意。如果当初没有加倩倩名字，那这房子就是军军婚前个人财产，可以自行决定如何处分。
（三）离婚财产分割
现实中，离婚析产纠纷逐年增加，房屋作为高价值财产，是夫妻双方争夺的焦点。万一哪天小俩口闹离婚，也必然涉及房产分割。如果协议或房产证上没有写明产权比例的，则属于共同共有。共同共有的财产份额按由所有权利人平均分配。军军和倩倩没有写明房屋份额的话，他俩各自拥有一半产权。而且还是婚前取得的，属于婚前财产。按照《婚姻法》第十八条规定，婚前财产归各自所有。一旦离婚，即使按原房价计算的话，倩倩要分走160万。这得要老严夫妻俩至少卖三四百万个包子才能挣回来，真是实锤坑爹啊。
三、如何避免入坑
鉴于日常生活中，购房款基本是家庭资金，且多为父母收入。为防止子女婚变，给家庭和老人造成损失。建议在买房加名时，在情理容许的情况下，做些必要的预防措施。
（一）慎重加名
法律上对房产证上人数没有限制，当多人共同拥有房产时，可以办理房屋共有权证，名字都可以登记在证上，从而直接证明房产属于多人共有。由于加名会对各方多种权利产生实质影响，所以，大家在购房时，尤其是父母给子女购房，要慎重考虑购房合同和房产证上的加名问题。为避免重蹈老严夫妻的覆辙，建议最好写上自己的名字。
（二）签订书面借款协议
如果老人出资给子女购房，但房产证上没有登记自己名字的，建议老人和子女签订一份书面的借款协议，表明购房款是对子女的借款，只要子女婚姻稳定便暂不行使债权，若双方婚变，最少可以要回本金。有条件的还可以对该协议进行公证。
父母出资买房让子女打借条、签协议，和中国传统文化格格不入。未出资的一方会认为对方全家在算计自己，容易引发矛盾，不利于家庭和睦。尽管如此，有时候这些手续还是不能少的。
（三）签订附条件的赠与协议
父母出资购房登记在子女名下时，老人可以与子女签订附条件的赠与协议，所附条件可以是子女对父母赡养、照顾与帮扶。由于子女对父母负有法定赡养义务，即使老人出资所购房产已登记在女子名下，若子女不尽赡养义务，可依据我国《合同法》第一百九十二条之规定，行使登记撤销权，要回房产。
（四）按揭贷款购房
即使自己有能力全款购房，也不要支付全部房款。可以借鉴剧中徐姑姑的建议——按揭贷款购房，这虽然会向银行多支付部分利息，但是从长远的角度来看有助于资金安全。一旦有变，可以立即中断月供，及时止损。而且根据付款凭证、银行还贷流水等证据，要求子女返还自己支付的款项，尽量挽回损失。（唐立明律师对本文亦有贡献）
作者：张志同律师/北京京润律师事务所
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