問：沙井片區的拾悅城，115平，四房頂樓帶一個小花園600萬，你覺得可以考慮嗎？

答：剛需盤的頂樓花園和平臺花園一樣，都是食之無味棄之可惜的雞肋，能夠願意為之買單的不多。 沙井上班買大戶型還是往萬科翡麗君以及萬科星城片區看。

問：你好。請問現在還能在年前買到房嗎？相比年後，現在能選的房源是不是會少很多？現在買還是年後再買？謝謝！

答：買不到了，很多業主和租客都回家了，中介都走的差不多了，中國人過年比天還大，賺錢並不是唯一。 還有人幻想大年三十撿筍盤，業主和中介等他到除夕看房簽約，世界哪是圍著你轉的。

問：請問十三老師，資金總量400萬，買鹽田區的佳兆業新房還是光明龍光玖龍臺公寓?或老師有更好的建議?

答：在我們成為土豪之前多念幾遍： 不要買公寓 不要買公寓 不要買公寓 鹽田能不能買，主要從內生需求，外溢需求，以及深圳還有第三種需求，投資需求來看。 鹽田的主要產業是港口物流以及小打小鬧的旅遊產業，前者低附加值低薪，後者帶不來購買力。第二，外溢需求，8號線強連接羅湖，弱連接福田，羅湖由於寫字樓老舊，城市建設過早，歷史包袱重，產業只剩一些娛樂餐飲，零售，物流以及小型貿易，這些對房價都是弱推動力。那福田人會不會買鹽田呢？對於深圳人民來說，龍崗如果是鄉下，那山的那邊海的那邊的鹽田就是另一個世界，自然投資熱錢也不會進來，所以你是外地純投資，佳兆業也不算一個好的標的。

問：廣東省9月4號出了一箇舊改指導意見，說是不必達成百分百，有三分之二業主同意就可以實施拆遷，這對灣區來說算是利好吧，城市更新加快了，博拆遷的也有指望了，呵呵

答：看來是那位執著於拆遷的仁兄，如果堅信自己是對的，那就選擇你所愛的，愛你所選擇的。。。 深圳早就是棚改政策了，可一樣還是難啃的骨頭。看看西麗京基御景峰，長源村舊改而來，賠了三棟賣兩棟，開發商難啊。還有龍崗吉祥裡前面的那一堆民房，如此大煞風景，為何不一起拆了，這幾棟拆了那塊地只夠建一棟賠的，索性不動了。

問：請問如何對比看待龍崗大運片區和寶安西鄉北部片區未來價值，都約五萬多的價格，像頤安都會中央和天福華府的投資對比？

答：歷史數據表示，目前西強東弱的格局是一直存在的常態，西鄉和大運價格也一直相差無幾。 我們把影響房價的幾個因素拆分來看，就知道原因何在： 一、購買力 南山的產業強、購買力強，在近十年是愈發明顯的區域，南山的碼農購買力所及之處，價格自然要高於其他碼農不能通勤的區域，因此購買力方面是西部強於東部 二、土地價值 影響房價的基礎是土地和城市配套的價值，以大運東部中心的量級，地鐵、教育、公園和商業，是不輸於西部大部分區域的，西鄉北部只是咽喉地帶，過境道路橫穿、難以形成集聚性的中心和優越的人居、教育環境，因此大運的土地價值是高於西鄉的 對於未來這兩個地塊的判斷，依舊從這兩個方面來分析，購買力的增長速度，西部依舊強於東部，土地價值的提升，大運依舊強於西鄉。那誰漲得快，誰漲得慢？怎麼預測？就要落到具體樓盤和具體戶型產品了，兩邊更加細分的對比。 從產品品質來說，頤安都會中央和天福華府要好幾個檔次了，將來二手出手，頤安都會中央的位置也好、品質也好，目前在東部來說都是很優秀、少有競品的，但天福華府就難說了。

問：新開盤的新錦百納公館怎麼樣呀，買下來不便宜，升值空間怎麼樣呢？

答：新錦安海納公館 寶安中心的中產盤，總價確實不低了，相比周邊的二手，品質上未見得更高，主要優勢就是新房，稅費少。 整個寶安中心，歸前海統籌規劃，地段升勢強，海納公館買入長持是沒問題的，跑平寶安中心大勢。

問：老大天福華府有人推薦去看看 請您點評一下，在哪選擇付費提問啊

答：提問的時候可以選 天福華府要你自己買得下手才行，我中性看待吧，不算差

問：家庭現有兩套房，後海一套自住有房貸，還有一套新洲椰樹花園90平老房子已還清貸款，從投資角度5年的時間考慮，是否值得把新洲房子賣了換房，若換房是否有好的片區推薦？ 換房可把賣房款做首付，同時每月可2w左右還貸

答：椰樹花園這類房子，不論從區位還是品質，都屬於沉沒類資產，跑輸大盤確定無疑。 儘快出掉，套現500多萬，月供2W，總預算可做到900W。 第二套只要置換正確，兩年內，可比靜止不動多獲取100-200W的資產增幅。

問：十三房好，一直每天看貴圈，特請教下一個問題 目前東海花園一期是否需要置換，感覺東海比較老了，後續乏力，金融街也看不到太實質動作，但大環境還可以，如果置換的話，1500～2000選哪幾個盤比較好，純投資。 多謝了！

答：感謝付費諮詢。 東海一期置換是對的，東海是深圳神盤，1999年開盤價就槓到了一萬多，是早年ceo盤的代表。 東海花園外觀設計時尚大氣，當年是深南大道車公廟一景，景觀無遮擋，很是氣派。 但是時間能摧毀一切，20年彈指一揮間，東海老了，景觀也被一排排新起的高樓全部遮擋，更要命的是，東海有港式設計的風格，戶型大多不方正有尖角，客廳陽臺也出的很怪異，近十年來，深圳的港式樓盤全線跑輸大盤。 雖然東海還有名校和早年的聲名加持，但已頹勢盡顯，置換是非常明顯的選擇。 1500到2000萬的預算，儘量往西部置換，搶佔下一個高地。不過這個資金量買深圳灣很尷尬，但適合的產品還是有的。

問：目前住在布吉（大芬地鐵站旁200米內）複式樓梯房，居住還行，贈送面積大，就是小區不大，公共設施少；另外在深中旁有一小面積學位房，大孩六年級，二孩不到一歲。問一下，不考慮工作地點因素，從居住和投資角度，是否有必要置換到福田和南山去（大房換小房）？謝謝！

答：布吉的潛力等同於羅湖，品質等同於梅林，可以說是深圳市內最破的地方；因此，結論很明顯：布吉整體來看跑輸大勢； 從哪個未來升值的角度看，建議換到南山或者福田。

問：大師你好，我17年決策失誤，在布吉sfsd買了套兩房240萬，到現在也才260萬，這幾天仔細算了下，首付+按揭的資金成本平均6.5%，增幅+租金收益才不到年4%，這房子還能繼續拿著麼？還是說接受損失早點賣掉？

答：不知道具體盤，不敢說一定準確。兩年漲了20w，這在布吉算是不錯的表現了吧，說實話現在去置換你要面臨的有貸款記錄，再買首付要五成按揭、全款抵押才能做三成，如果不置換，長期持有會面臨其他更好區域的機會成本。 現金流強的話，果斷置換，現金流弱，拿住等等看吧。

問：老師好，南山新盤前海東岸有169平米的大戶型在賣，1200多萬，請問有投資價值嗎？

答：您好，慎重選擇。 前海東岸的大面積賣了好幾年了，高速路旁邊做大戶型就註定了它的悲催之旅:沒錢人夠不著，有錢人看不上。它的難兄難弟最典型的代表是龍崗北通道旁邊的紫麟山，140平做成三房，客廳大得能打檯球，明顯的產品定位有問題。開發商應當聰明如桑泰龍越，200多萬的三房整個深圳打著燈籠都找不到，引一堆人排隊瘋搶，或者學學東岸旁邊的豪方天際，緊湊三房四房的房價已經是芝麻開花節節高了，它還在滯銷不前。

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