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蔷薇国际是我们21号线跑盘的最后一个楼盘。关于21号线的所有跑盘文章。
它在山田站和钟岗站的中间，不是地铁概念盘。它比凤岗站和山田站沿线楼盘的优势在于，更靠近增城主城，一脚油门就可以享受到增城主城的完善配套。
它的售价是2.2万/㎡，在这个价格下，去化是跑赢山田站楼盘的。侧面说明片区的客源结构偏增城本地，对距离增城主城的距离是敏感的。
我们一起看看吧。
导读：
01 楼盘基本信息
02 小区位和配套价值解读
03 小区设计价值解读
04 周边不利因素解读
05 户型价值解读
06 讨论
（9图+2000字，预计阅读时间需要10分钟）
01 楼盘基本信息
02 小区位和配套价值解读
蔷薇国际在21号线的山田站和钟岗站的中间位置，两不靠，两边都有2.5公里左右的距离。它和云溪四季一样，虽然是21号线沿线，但都是与地铁概念无关的路人盘。
但是它比云溪四季和山田站楼盘的优势在于，更近增城主城，和增城主城基本是一脚油门的事情。
周边三公里范围内，其实并没有太多的公建配套。
（1）商业。主要依赖底商，日常生活消费是可以满足的。5公里左右的距离是增城主城万达广场，可以满足较高层次的消费需求。
（2）教育、医疗。周边是村校为多，只有在保利中海金地大国璟旁有待建设的公立中小学。周边也没有卫生院或医院。但胜在距离增城主城不算远，如果有自驾车，到增城主城也算是比较便利。
整体来讲，周边的配套是较一般的，比不上云溪四季自带配套。但胜在未来保利中海金地大国璟和华润地块入市后，周边配套会有所完善。而且距离主城不算太远，有较多较高层次的生活需求可以到主城满足。
03 小区设计价值解读
蔷薇国际需要从朱村大道转入走一段距离才到小区，朱村大道的车行噪音对其没有影响。
它的周边环境也比较简单，高价值面来自小区造景和北侧林景（高价值面①②）。
低价值面来自小区外部的市政道路（低价值面③④⑤），但由于并不是车流大的区域主干道，因此噪音影响相对会小些。另外一个比较大的低价值面，是地块西南角的铝厂，是有生产污染的，对居住生活有一定的不利影响。
小区多是两梯六户，只有在小区中间位置做了两梯四户。中间这一排楼栋，楼间距是最宽敞的，楼间距长达100米。其他楼栋则在中规中矩60米之间。较大的楼间距会给住户较宽敞的视野和较好的景观面。
所以中间这一排20-23栋的四栋楼是楼王单位。除了前排的楼栋可能会有一些噪音影响，以及西南角的楼栋靠近铝厂之外，其他楼栋都是挺好的。
如果做一个分档，那么从高到低应该是：
楼王楼栋：20/21/22/23栋。楼间距最宽，视野开阔、望园景、观景面好。
次佳楼栋：8/9/11/12/13/14/15/16/17/18/19/24栋。小区内部，受外部影响小。
一般楼栋：1/2/3/4/5/6/7/10栋。靠近道路、靠近铝厂。
04 周边不利因素解读
蔷薇国际周边最大的不利因素是其西南角的铝厂。铝厂在生产过程中，会有一定的污染物排放，对生活会有一定的不利影响。
投资总经过匆忙，未来得及去了解其实际生产情况，有购买想法的小伙伴可以多多了解该铝厂的生产情况，结合实际情况进行决策。
05 户型价值解读
蔷薇国际在售的楼栋，基本都是最后一排的楼栋，这些楼栋都是两梯六户。这些楼栋的主要户型是86㎡三房两厅一卫、94㎡三房两厅两卫和117㎡四房两厅两卫。
其中，86㎡三房和94㎡三房都是市面上常见的三房设计，没有太多值得深入分析的内容。我们将户型图放在后面，读者可以仔细看看。
117㎡的四房是偏功改的，我们认为有挺多地方值得深入讲讲。
（1）117㎡四房两厅两卫
117㎡户型动静分离、格局方正，也是好用的户型。在同样的四房户型里，蔷薇的四房面积会稍微大些，有更强的改善定位。在这里我们主要讲讲三点。
①双阳台，景观面好。这是小区里的最后一排楼栋，北侧是山林，因此预留了景观阳台，可以北向望林景。而主阳台也可以南向望小区园景，景观面是相当不错的。
②公卫集合家政功能。入户进来的公卫，空间比较大，可以集合了家政功能，其实是更符合生活习惯的。大多数家庭的生活习惯是换下的衣服都放在冲凉房里，将家政集合在公卫，其实就减少了脏衣物的来回搬运。生活动线更合理。
③主阳台只伸出一半到客厅。这一点投资总是觉得比较别扭的。客厅有一半是飘窗、一般是阳台，而且主阳台是与次卧接连的。这种设计，容易导致，只要从客厅进入阳台，就一定会干扰次卧的居住活动，因为留给客厅的阳台活动空间太小。客厅的飘窗位前，该位置大多数会摆放沙发，摆放沙发后，阻挡了对飘窗的空间的利用。当然，这种设计也看个人偏好，主要看具体的客户对这种设计是否敏感。
（2）三房户型：86㎡、94㎡
86㎡三房和94㎡三房都是市面上常见的三房设计，动静分离、户型反正、布局合理，我们就不深入分析了，读者可以仔细看看户型图。
06 讨论
当前在售价格是2.2万/㎡。
我们从21号线的凤岗站一路走来，发现一个有意思的事情，凤岗站的价格在2.0-2.2万/㎡之间，这种价格来自于对天河黄埔外溢及板块规划的认可。山田站也是2.0-2.2万/㎡，它的价格支撑是产品力。在实地蔷薇国际，也是2.2万/㎡，它的价格支撑是近增城主城。
那么哪种价格支撑是最有力的呢？我们不妨从销量来做一个印证。凤岗站的科慧和中航城，基本是100套/月往上的水平。靠近增城主城的蔷薇国际是80套/月的水平。但在凤岗站和增城主城两点中间的山田站，去化只有50套/月。
一般来讲，地铁是利好。但在蔷薇国际上倒是例外，在不近地铁的情况下也能卖的不错。这可能也跟凤岗站以东的客源结构有关。对于增城本地客户，会更认增城主城，对与增城主城的距离更敏感。
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