quwulc

国内房地产市场的黄金20年已经完全过去了，2018年很多城市的房价如果不出意外的话，将会成为历史性的高点之一。国内的房地产市场一共从1998年到2008年，再到2008年到2018年上半年共发展了两个黄金，10年发展周期，虽然中间有一定的波折，但是10年期的总体趋势是不断向上的。

从2018年10月开始，国内房地产市场开始出现了转折性的回落，包括一二线城市在内，二手房价开始出现了10%以上的跌幅。部分城市开始出现了有价无市的房地产交易市场量，从交易量能上来看2019年整体的交易量是呈下降趋势的这一点环比于2018年的任何一个时期都有明显的跌幅。

此外就是媒体广泛的开始报道部分能源城市，比如东北的鹤岗，甘肃的玉门等地，房价开始出现了大幅度的回落甚至于腰斩。原因很简单，就是这部分能源城市在他的城市发展规划中，已经不能够吸引周边的人口和提供大量的就业岗位，房价自然而然出现大幅度回落的现象。

所以未来我国的房地产发展趋势，尤其是在房价方面可能会出现两极分化的现象，超一线城市和部分一线城市，它的房价会异常的坚挺，因为是由全球购买力综合决定的，而部分二三线城市如果没有获得一线城市和超一线城市的产业转移，那么在后续的发展中房价会呈现出融资下跌趋势，这个趋势至少5年内是不会改变的。

晴天财经阁

说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话，大家好我是你们的社长。

在疫情的影响之下，很多人认为房地产行业迎来了新的投资机会，同时也有投资者认为会影响房价的上涨，但到底新冠肺炎疫情如何影响房价的？

虽然我们都知道2003年的非典让北京的房价上涨，2008年的美国次贷危机让广州的房价上涨，那么2020年的新冠肺炎是否会让全国的房价再次上涨？

当前房地产行业的现状

房地产行业从2019年中旬开始就出现了下滑，尤其是以写字楼与商铺为代表的销售，同时住房的价格上涨幅度也在逐步缩减。

在2019年年底的时候，我们都知道在昆明有一位王女士，买了房子之后短短不到一个月，发现降价幅度很大，让自己亏损近30万，一时之间产生了维权闹得纷纷扬扬。

当房地产行业进入2020年之后，在疫情的影响之下1月份销售惨淡，各大房地产企业不得不使出杀手锏来突围。

首先以恒大地产为代表的房地产企业打出了最致命的杀手锏，第1部从线下销售转移到线上销售，第2步直接开启了75折销售，到目前为止还在85折进行销售，同时还签订了无条件退房协议，最重要的是如果转介绍还可以获得1%的佣金。

成功将房地产企业的销售从1月份的销售惨淡，转为2月份的销售为安，但我们不难发现在恒大签发的内部文件中不难发现有三个字值得我们注意，那就是“去量化”。

新冠肺炎能否结束22年的房地产牛市

房地产行业牛市结束与经济的发展有一定的关系，虽然与当前的新冠肺炎没有直接的联系但是有一定的影响。

在经历过此次疫情之后，大部分刚性需求者或者投机客都会在购房方面进行审时度势，如果再没有获利空间或其他条件不满足的情况下可能很多人依然会选择观望，这时候就会导致房价进一步有价无市的加剧。

综合来看：当前房地产行业22年的牛市已经在2019年结束，2020年的新冠队员只是起到了推波助澜的作用，房地产行业的牛市结束已成事实，新冠肺炎雪上加霜也是事实。

社长财经

楼市的短期来看，新冠疫情对楼市的确有影响，因为这段时间大家不出门，楼市的交易也的确很低很低，低迷到了一定的程度，大家都知道，一般的中小开发商，资金来源都是来源于银行贷款，以及各种融资，几个月的时间没有销量，对于他们的资金压力是非常大的，又加上很多行业面临着一些挑战，失业的人员陆续增加，又会带来新一波调整。

也就意味着，有人本来打算买房，可是因为职业的不稳定性，可能会搁浅，本来能卖出去的房子，在这里打了折扣，而且经济受影响，收入受影响，楼市肯定会受到影响，但是，就是因为这次新冠疫情的影响，就说持续了22年的牛市，就此结束了，可能稍微有点武断，会有短时间的调整，这段时间楼市上出现了很多的打折楼盘，毋庸置疑，一定会出现这样的情况，经济在调整，楼盘也在调整，因为房价就是经济的晴雨表，长时间来看呢？

长时间来看，影响并不是很大，持续了22年的娄旭增长牛市，在我来看，一些发达的城市，特别是一二线城市以及城市群周边，依然会保持着旺盛的增长力，当然，一些不发达的城市，五六线城市和18线城市，楼市增长本来也不是很快，更加贴近地气，大概就这样一个格局，影响并不会很大，但是有打折促销的楼盘，大家可以进入，购买，长时间来看楼市的影响并不是很大，短时间调整，正好是我们购买的最好时间，希望对你们有用。

好了，就说这么多吧！关于房产投资，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号『乐福居』这里会有一系列关于，房产投资的一些小常识，最后祝你们，生活幸福，安详乐居。

乐福居

疫情不来，中国的房地产牛市也已经结束！！

中国的房产牛市是建立在人口红利和刚需的基础上。

也就是说，过去的20多年时间里，中国的人口从几亿增长到了13亿，自然出现了房产供不应求的缺口。

所以，在政策的扶持和人口红利的推动下，我们看到了房地产的崛起，也看到了房价日益剧增的上涨收益。

但是，人口红利在过去的几年里已经见顶，本应该出现的第四次出生潮在2010年左右消失；

再加上现在中国人的房子已经过盛，大家的刚需和改善基本得到了满足。

从之前人均住房面积不到10平米，到如今人均住房面积达到了30多平方米，基本已经满足了一个发达国家的标准。

所以，未来的房价上涨动力已经不存在！

可以看到，目前中国房地产的市值已经远远超过了美国，欧盟和其他发达国家。

但是我们的GDP却没有跟上。

说明已经出现了严重的、不健康的倒挂。

如果一味地在推高房价，刺激炒作跟风，无疑是增长风险，而不是推动经济的。

因此，从各方面的角度来看，中国的房地产牛市已经结束了。

未来会产生一个分化。

对于一线和新一线这些有经济支撑，人口红利流入支撑的城市来说，房价会有一个温和上涨的动力。有投资、改善、刚需的价值。

而对于那些人口流出的 二三四五线城市来说，仅仅满足的是一个刚需，也难以见到暴涨暴跌的局面！

一切都以维稳为主，“房住不炒”为未来持续的政策调控！！

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琅琊榜首张大仙

虽然地产调控政策严格，但地产牛市还没结束

今年受新冠影响，欧美股市牛市结束了，欧美普遍跌30-40%，希腊最惨，跌了50%了。

那么，在全球资产普遍打折的大背景下，房地产会出现打折现象吗？房价会跌吗？牛市结束了吗？

房地产20年大牛市

我们必须承认，在中国，唯一的有牛市的资产就是房地产，过去20多年一路上涨，极少大幅回调，是真正的慢牛，即便一路有各种政策调控。

股市20年不涨

为什么房地产牛市这么坚挺？那是因为股市管理不当，导致割韭菜现象严重，而房地产则不然，中小投资者至少能获得稳定收益。

所以这么多年，股市还是在3000点下方，而房价已经涨了5-10倍，这不夸张吧？

以前北京上海也就几千块，我表姐2002年左右在上海买房，当时房价才三四千，现在呢，那里已经六七万了，10倍也不止。

在牛市持续信仰下，房价也异常坚挺。即便在新冠冲击下，楼市依然火爆。

#报复性消费来了#

成都楼市疫情之下依旧火爆 春节后首现万人摇号盘中签率仅1.45%

3月11日，成都恒大天府半岛天纪小区项目取得预售证，本批次准售房源共360套，建面约110-122㎡，房源均价约12500元/㎡。据成都购房通计算，恒大天府半岛全部摇号人数为11129人，普通购房者摇中概率仅为1.45%。

看到了没？只要价格稍微低点，买房的人大把，这就是牛市。

相反，你看现在的股市，都打了4折了，照样不涨，没有抢购。

在股市和楼市之间，中国人肯定还会选择楼市，中国人的主要资产，也依然在楼市，而非股市。这都是有数据支撑的。

冰冻三尺非一日之寒，何况这是22年的牛市呢。

赵冰峰财经

我觉得顶底都是事后追认的，在高位猜顶毫无意义，我的观点是这样的：

1、一山还有一山高

没有人能预测未来，谁会想到世界经济因为这次事件出现断崖式下跌？在我们的认知上，美股是长牛，每一次在高位，都有不少大神出来猜顶，2015年中国股市大跌时有人猜美股见顶，2016年至2019年都有人猜顶，但美股就是新高不断，如果因为猜顶而做空的话，这批朋友早已破产。所以在一个商品的价格不断抬高的时候，万万不要去猜顶，猜顶对你既无帮助，也无实际意义，倒不如老老实实的按需购买。房产的道理其实也很简单，只不过价格实在太大，导致太多人思考而不是实干。如果你急需房子刚需，还要观察什么时候才是低点吗？

2、牛市结束是有明显信号的

在股票市场上，分析师会以一个股票或指数短期下跌20%为标准，将这个股票或指数定义为进入技术性熊市，在这样的情况下，我们可以认为这个股票或指数的牛市结束了。近来美股出现了异常大跌，短短一月从2万9千点跌至2万点，明显就是一个牛市结束的信号，可以说，自2008年开始的12年牛市终于结束了。这里评判的标准是价格明显下跌20%，所以在股票市场上还上震荡上涨时是不可能判断出来的。房产市场同样也是这个道理，尽管目前市场价格涨幅缓慢有明显滞涨信号，但这个不能够定义地产市场进入熊市，更不能定义为牛市已经结束。

3、坚持房住不炒原则

无论你是刚需买房，还是改善生活购房，都出于实际需求，因此该买就买，没有必要纠结高低点，如果你真的想要低点，建议你穿越回2008年好了。但如果你是一个炒家，这个时候再购房租售比远低于银行理财产品，并不是一个很好的投资渠道，一旦房价真的见顶，你的损失就会相当大。

总结：

在地产市场并没有价格异常波动的情况下，提前猜定既不合理，也不实际，建议有需要的还是按需购买，但炒房的不建议在这个位置进行配置，因为性价比实在太弱。

风雨顺德人

楼市牛市从来没有22年哦，2008年美国次贷危机引发全球金融危机。那时候除了中国外，其他地区楼市就被冻结了，2015年后中国炒房团（主要是企业和企业主）全世界炒房。2018年中国p2p和o2o暴雷，股价大跌后，房价已经开始大跌了，现在房价不过是新房拉高数据，二手房卖不掉都入了法拍了。就算没有这次疫情，2020年房价都会迎来最大跌幅的，为什么？

一、金融危机已经来了。2018中国股市大跌以来，聪明投资者都在观望。都在等大量资产大跌，到时候抄底，股市当然没有底，但是楼市（包含：厂房、办公楼、住宅、公寓）等等有底，那就是可以买来出租5-10年回本。这个不止中国楼市，包含澳大利亚、加拿大、东南亚和欧洲楼市都如此。投资者在等大跌，不大跌就不入手，反正泡沫已经形成，拖的时间越长，到时候跌的越惨，抄底可以购买资产越多。看看国外投资者离场，其实大家部分聪明开发商套现就应该明白了，潘石屹只是光明正大套现逃离，有些开发商是偷偷摸摸的逃离。并且偷偷摸摸逃离的套现金额远远超过了潘石屹。这么给你说吧，现在泡沫3-10倍以上，比如你买房子出租，你要多少年回本。你买办公楼和厂房出租又要多少年回本？正常价值是10年回本，超过10年都是泡沫，三四线100万房子出租2万一年，那就是他的真实价值是20万哦。一二线300万房子出租3万一年，那就是真实价值30万，虚高10倍。这个实话给大家说，可能部分买房和炒房得心里很不开心，但是这是事实，再不逃离楼市到时候楼跨了，叫救命机会都没有，到时候被股市下跌更惨。

二、2020年引来最大跌幅原因如下。

①开发商2020大量国内外债券和银行贷款到期。然而市场买房能力和需求急剧下滑。不打折促销，债务违约和破产都成为了必然。

②我国股市存在房价不大跌，资产不重组，股市就是带病的现象。不分红、两本账本、不正确披露公司债务和真实盈利水平。股市救房地产走不通。

③楼市在击鼓传花和开发商疯狂炒作下，出现可以全家人上阵还房贷已经进套，剩下的把全家卖了都买不起了房子，还不起房贷，部分人还租不起，2019大量返乡潮已经告诉大家了。

三、市场购买力急剧下滑。现在越放水，经济越差，到时候债务违约越多。

①越放水，经济越差，经济活力越下降。因为现在出现在房奴太多，都在还房贷，市场没有购买力。放水物价上涨，更没钱消费，大家钱越难赚。也就是炒房炒地只有卖地的赚钱，国富民穷，对市场经济没有好处，虚假繁荣而已。

②越放水，企业债务规模越大。现在放水多了，企业贷款多，但是不代表经济就会好，因为市场消费能力没有根本提升，投资越多，亏的越多。放水解决不了问题，还会把问题放大。

刘华银mark

疫情只是作为压垮房地产的最后一根稻草吧，疫情不来，中国的房地产牛市也已经结束！！

中国的房产牛市是建立在人口红利和刚需的基础上。

也就是说，过去的20多年时间里，中国的人口从几亿增长到了13亿，自然出现了房产供不应求的缺口。

所以，在政策的扶持和人口红利的推动下，我们看到了房地产的崛起，也看到了房价日益剧增的上涨收益。

但是，人口红利在过去的几年里已经见顶，本应该出现的第四次出生潮在2010年左右消失；

再加上现在中国人的房子已经过盛，大家的刚需和改善基本得到了满足。

从之前人均住房面积不到10平米，到如今人均住房面积达到了30多平方米，基本已经满足了一个发达国家的标准。

所以，未来的房价上涨动力已经不存在！

可以看到，目前中国房地产的市值已经远远超过了美国，欧盟和其他发达国家。

但是我们的GDP却没有跟上。

说明已经出现了严重的、不健康的倒挂。

如果一味地在推高房价，刺激炒作跟风，无疑是增长风险，而不是推动经济的。

因此，从各方面的角度来看，中国的房地产牛市已经结束了。

未来会产生一个分化。

对于一线和新一线这些有经济支撑，人口红利流入支撑的城市来说，房价会有一个温和上涨的动力。有投资、改善、刚需的价值。

而对于那些人口流出的 二三四五线城市来说，仅仅满足的是一个刚需，也难以见到暴涨暴跌的局面！

一切都以维稳为主，“房住不炒”为未来持续的政策调控！！

楼市细评

疫情只是短期的“黑天鹅”事件，短期对楼市有影响，长期一个城市房价的涨跌还是要看这个城市的基本面。 疫情对一二线城市房价影响有限，疫情结束后，深圳和上海两个一线城市房价仍然看涨!

疫情对中西部三四线城市楼市影响大，由于棚改收官、一二线城市抢人加速三四线城市年轻人口外流等原因，三四线城市房价本来已经到了下跌的拐点，因为疫情影响春节期间“返乡置业客”又消失了，雪上加霜! 房价进入下跌周期不可避免。近期恒大和碧桂园在三四线城市的房地产项目推出了大力度折扣，可以看出大的开发商已经不看好三四线城市房地产。

城镇化已经进入人口由中小城市人口流入一二线城市阶段，大多一二线城市人口流入量历史最高水平，大量人口的流入肯定带来大量住房的需求。疫情对人口大量流入的一二线城市房价走势影响有限。

老于长三角楼市分析

个人认为以房子为中心的黄金时代即将结束。

1、政策因素，住建部提出的“长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这表明政府已经把商品房控制成了“用品”而非“投资品”。

2、数据显示，2018年中国城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米。

3、从库存角度来说，按照有的学者的研究，现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米（另一说为63亿平米）。按人均30平米计，广义库存的住房足够4亿人居住。按照现在中国人口变动的趋势，可以说，如果把已经批出的地也算上（那是迟早也会盖成房子的），我们已经把下几代人的房子都给盖完了。

4、但是如果有人问：还要不要买房子？我一般的回答是，如果是刚需，随时买，别等。我说以房子为中心的黄金时代结束，不是说，所有人都不需要买房子了，房地产这个产业就不行了；而是说整个社会围着房子转那样一个时代的结束。

5、最后，在中国城市化的进程中，持续了近20年的房地产超常规发展，虽然问题不少，但对于经济发展和民众居住条件的改善，功不可没。但走到今天，以房子为中心的时代，确实到了要结束的时候了。

關鍵字: 房产 新冠 房地产