坦然笑看人生
鵬哥觀點，有很多剛需客戶在資金還沒有湊齊的時候，而且還缺乏購房指標的時候，容易去放棄住宅而選擇公寓。公寓對很多首次買房的年輕人來說是非常不划算的投資，因為公寓本身有非常多的缺陷，不要被公寓表面的美好所迷惑，鵬哥建議是剛需不要投資公寓。
公寓屬於住宅的一種類型，有不少年輕人願意買公寓，那時因為他們沒有看到公寓這個產品的天然劣勢。接下來就給大家分析下，公寓為什麼不能買？什麼樣的公寓能買？
1、公寓產權年限少
公寓產權年限只有40年，部分公寓會有50年產權，而住宅有70年，所以公寓在轉賣的時候會考慮年限的問題，如果你的公寓已經使用了5年或者10年，那麼剩餘年限過少，就很難出手。
而住宅並不擔心有這種情況，即使將來已經使用了10年~20年的時間，但是未來的產權年限還有非常久，所以購買者也不會過於擔心。畢竟下一個買家不可能一直住下去，居住10年內還有可能再次換房，直到最後無法再住人，進行拆遷重新再建。
2、公寓的水電費和物業費要比住宅高
公寓是商業的水電標準，比住宅要搞一個檔次，所以生活成本要高些。不僅僅是水電費和物業費的問題，公寓的整體生活成本是按照辦公的水平來計算的，辦公樓的生活費用本來就要高於住宅的生活費用。
如果是居家的話，這種平時的生活成本增加，對很多對價格敏感的客戶來講，都是非常影響投資決策的因素，將來出手的話也會受到影響。
3、公寓不適合家庭居住
因為公寓很多是塔式建築，一層有很多分割的小公寓，不僅有人住，還有人在工作，辦公和居住混為一談，那麼就會影響居住的質量和水平，在人多的時候上下電梯就會很擠。
而且公寓的通風和採光與住宅相比都有非常大的劣勢，作為塔樓式的公寓，很難做到南北通透以及大面積的採光。這是公寓設計上的一個天然劣勢。
4、公寓二手交易稅費高
公寓的二手交易比住宅要高出不少費用，所以在出手的時候，不具有性價比，自己買了之後很多也被套牢。
將來在出手的時候，買家也會考慮公寓的綜合稅費，同樣是購買100萬的房子，公寓的稅費要高了幾萬塊，對於價格敏感的客戶而言，這幾萬塊就可能決定了他不買公寓，從這個角度看公寓也是很難出手的。
5、公寓本身體量大，沒有稀缺性
二手房交易市場上，公寓跟住宅比沒有優勢，所以只能出租。如果地段差的話，租金收益會受到影響。一個公寓項目少的話有上百戶，稍微多一點的話，整個公寓居住的人數可能上千人。
居住人數越多。生活水平也就越差，更重要的是，市場上可以出售的公寓比較多，那麼對於換手而言，可替代性就會非常高，缺少了這種稀缺性，公寓就難以賣出好價錢。
6、公寓不帶學位
大多數公寓都是不帶學位的，因為學位是家長選擇住房的重要條件之一，但是公寓因為其商業的性質，不帶學位，這就很大程度上限制了公寓的投資價值。所以如果對學位有要求的話，一定不要選擇公寓。
7、什麼公寓可以投資呢？
1、位置極佳
市面上有一種公寓是可以投資的，那就是位置極佳、地段極好，而且帶精裝修的公寓，這種公寓一般地段處於優勢，而且還有可能帶學位，這都是特殊制度下所體現政策。
公寓的優勢就是不限購不限貸，對於沒有名額的人來說，還是可以選擇的，篩選的標準就是地段，公寓這類投資品十分看中地段，只有好位置的公寓才能租出好價錢，也能賣出好價錢。
2、公寓帶學位
以深圳為例，很多豪宅公寓，因為地段極佳，而且還帶學位在居住屬性上與住宅相比沒有差很多，那麼這些公寓也是可以投資的。
3、首選住宅，次選公寓
但是如果你能夠買住宅的話，首選一定要選擇住宅，千萬不要把公寓作為首選，因為你一旦名下有了貸款，就不能再使用三成首付的機會了。
綜上所述
公寓這種投資品不適合普通人來投資，很多年輕人容易踩坑，因為不懂得房產投資的核心邏輯，所以在買房的過程中，容易被低總價、不限購等內容所矇蔽，但是卻忽略了房產真正的價值。
有機會買住宅的時候，一定優選住宅不要選擇公寓，如果沒有購房機會，要努力想辦法落戶獲得購房機會。
鵬哥說房產
我就是剛需買的公寓，具體什麼原因慢慢聽我說。
我是南京人，目前在常州工作，南京自然有房子，但在常州一直住的是公司宿舍，也就在前幾個月吧，公司要搬遷，宿舍也取消了，而且這幾年常州房價漲了一倍多，為了解決住宿問題，自然就想到了公寓。
這個沙盤就是我看的公寓，矮一點的是希爾頓花園酒店，高的那棟是精裝修公寓，27層，三梯12戶，通燃氣，位置相對不錯，離地鐵站七八百米，距離一個超大型商業也就一公里，走過去15分鐘。
買之前也在網上看到不少文章說公寓不能買，但自己資金有限，買住宅比較吃力，而且是自主，最主要的是不用考慮落戶學區這些。大家買公寓還是要根據自己的實際情況來選擇，畢竟買房不像買普通商品那麼隨意，還是要做多方面考慮
無醉VIP
剛剛入手了一套複式公寓
長沙彭可
我去年入手了一套公寓樓，在江蘇鎮江，此公寓樓特點是：70年產權，水電民用，60平以上可以入戶，沒有煤氣。可能物業費相比普通樓盤偏高一點，樓層高度5.1米，目前價格1萬左右。
綜合以上特點，且加區位優勢和靠近快速路的交通優勢，果斷入手了一套。
眼鏡人cording
根據個人情況，公寓缺點
1.水電氣物業費會貴一點
2.公寓一般情況下是不帶學位落不了戶籍，
3.剛需買公寓差不多百分之95小孩讀不了學
4.二手公寓很難轉手賣出去，增值多稅費比較高
優點的話：1總價低
2.一般都在商場附近
總體來說，剛需不建議買公寓。住宅每個城市有限購，對於買不了住宅的來說可以考慮入手投資
總結：買住宅就像養豬，養肥了就賣。買公寓就像養雞，下蛋收益。
深圳房產牛宇飛
如果是短期內資金有限，想要用公寓過渡一下子的話，我認為可以考慮。
但是，公寓也有一些弊端要提前考慮到：
首先，目前很多地方的公寓還是用的商業水電，價格會比較高，會增加居住成本；
其次，購買公寓一般很難落戶，以後小孩子上學什麼會有問題，所以如果是有小孩要讀書的話，還是建議直接購買住宅；
最後，購買公寓的稅費、辦證費用等會比較高，首付一般也要付到5成左右，買賣時還會多出很多額外費用，而且一般公寓只有40年使用權。
安家有方
座標北京，受制於北京限購政策，2011年入手一套40年產權公寓樓（有房本），100萬。現在出租狀態，月出租租金7000，註冊公司地址出租，月1000元。合8000元一個月。
最愛海藍色
1一般買公寓的人，其實也是迫不得已，有的人可能因為自己的經濟實力不允許，所以只能買房價相對便宜的公寓。
2公寓其實看起來也挺好的，只是物業費、水電費一般是和商業住宅一樣貴的。公寓產權相對於一般住宅來說，也短一些，大概只有四十年，但是有的地區產權也有70年的，但是不多。
生活方面領域者
為貫徹“房是用來住的”，多地住宅實行較嚴格的限購政策，所以公寓房才會井噴入市，且價格也不低。而我們普通購房者在對住宅和公寓屬性的房屋瞭解上又出現信息不通暢，所以很多開發商利用這點就做了很多銷售策略：什麼類住宅、水電氣全通、單身貴族女、過渡房…
不管這些銷售點，你都必須要了解公寓的優缺點，做到選擇遊刃有餘，不能只看優點哦。
先說缺點，公寓缺點：
1、產權年限低，40年；
2、生活成本高，水電氣都為商用，物業費也是
3、首付比例高，一般50%起首付
4、不能落戶，不能入學
5、居住舒適度差，梯戶比高，比如4T20戶，高峰期等個電梯你都會冒火
6、房屋採光一般不好
7、轉手手續費高
那在來說說公寓的優點：
1、最大的優點，不限購不限貸
2、一般面積比較小，總價低
3、用途多元化，可自住，可註冊公司
4、一般臨近交通路線，商業場所
5、一般樓層比較高，多搭建為2層
一處宅子
我目前是2套118平方的2套商品房，都是在低價格買的，而且都是門檻低，利率低買的，一個商貸，一個公積金，有一個翻倍，另一個也漲了，現在想下自己選擇投資房產還是對的，但是按目前房地產行情來說，買房子賺虧還真是不好說，目前我還沒買公寓，第一個錢已經拿來裝修了，沒有多餘的資金，第二個商品房已經有2套了就不能貸款買第3套，如果手上有現金我會考慮買公寓，只要有足夠的資金，和月供能力，但是買的這些房產都用於自用，不去炒房。
