你還想買房嗎？眾所周知，樓市有一套定律，在過去20年玩得是爐火純青。拿2015-2018這三年來說，彼時的房地產勢頭此起彼伏，隨著大城市調控日益嚴峻，開發商湧入二線省會後，又將目光鎖定三四線。從拿地到施工，彷彿工廠流水線一般，房子在廣大縣城加速覆蓋開來。貸款-拿地-施工-回款-再拿地，開發商在這套定律中如魚得水，在資金的“滋養”下快速擴張。
作為資金密集型的行業，這些年市場充當著“蓄水池”，1990-2000年，廣義貨幣M2增加8倍，用CPI衡量的物價卻上漲了101%。另外在2001至2018年末，M2增加了11.5倍，但CPI上漲不足50%。顯然，近20年裡，多發的錢都流入了房地產，買成了房子。不過2019年以來，國家似乎並不想讓房地產有好日子過，一方面控資金流入市場，開發商的槓桿模式也玩不轉了，另一方面，隨著房住不炒穩步推進，房貸利率頻頻上浮，很多有購房需求的人群不得不停下腳步。
尤其是風波來的猝不及防，讓本來就疲軟的樓市更是雪上加霜。據貝殼研究院2月數據，重點17城二手房價下跌城市增至12個，其中，北京、青島與西安連續兩個月出現環比下跌，無獨有偶，克而瑞2月監測數據，100家房企全口徑銷售金額環比降43.8%，創下近幾年單月銷售的最低紀錄。眾多小房企申請破產，各樓盤紛紛打折降價，連環影響的出現，似乎在提醒每個人：樓市抄底時機到了。可還沒反應過來，樓市先“亂了套”，近日廣州拍出了史上最貴的宅地，樓面價達到64576元/平米。不僅讓人發問，一旦“解禁”，房價還可能再次上漲？
剛剛開盤，房子就賣光了？開發商都在為“倒春寒”做準備，回暖怎麼說來就來？
近日，深圳復工後首個項目，推出104套房源，因開盤現場人流密集，被臨時限流，即便如此，開售僅15分鐘成交額就超過1億元，而且是一天就“賣光”。值得注意的是，該項目推出的是240㎡-398㎡的精裝商務公寓，總價2000萬元起步，最高超過5000萬。總價千萬的房子，不作任何考慮觀察，直接賣光了？誰會買這麼大的公寓？這麼貴的價格誰會買？房說君認為，這些問題放在一起，很多人都會認為有貓膩。
要知道，開發商都是玩轉高週轉的行家，一旦資金鍊斷裂很容易就會崩盤，因此，他們通常會採用飢餓營銷的手法，在準備好的500套房源中拿出100套來賣，只要賣完就會贏得“開盤售罄”的好口碑，這樣一來，不僅剩下的房子自然不愁賣，還能繼續分批次銷售。畢竟物以稀為貴，如果房子數量很多，購房者會抱著再考慮對比的思想，而數量少的話，那麼大家都會紛紛下手，人一多就會形成“搶購”的景象。除了這一點，開盤就賣光，必然有足夠的買房人在現場買房，想買房的人真的這麼多？非也，為了營造“緊張”的賣房氣氛，大量的“房託”都是開發商自導自演的購房人群。
現在售樓處趕人都來不及，人多起來還要限流，所以這個時候去買房的，都大概率是奔著這段時間的“利好”而去，只是沒想到，人們對房子的“渴望”會比想象中要熱切許多。但問題來了，說好的抄底時機，又被樓市打臉了？其實在房說君看來，導致房價上漲的原因有很多，最根本還是源於供需失衡。有數據統計，1998-2018年20年時間，全國均價從1854元上漲至8542元。而從2004-2017年，13年的時間裡，我國個人購房貸款餘額從1.6萬億增至21.9萬億元，增幅達13.7倍。房說君認為，這段時間的房價漲勢如此兇猛，與過去房地產“供小於求”是分不開的。
樓市被打臉，難道房價又要漲？土地市場又“採取行動”，至少說明一個問題
一方面人均居住面積長期徘徊在25平米以下，另一方面，福利分房退出歷史，使得剛需在住房市場佔有主導地位。這些年來，巨量的人口湧入大城市，房地產也迎來漲幅最大的20年，表面上看，人口進城帶動房子交易，市場體量擴大17倍是理所當然的事，可實際上，真的有源源不斷的住房需求嗎？從西南財大的一組數據可以知曉一二，我國城鎮住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%，截止到2017年底，全國城鎮共有6500萬套空置房屋，如果加上去年和今年的數據，按100平米一套房，21.4%的空置率來算，光是這兩年就增加空置727萬套。6500萬套+727萬套=7227萬套，假設一套房只住三口人，也能滿足2億人的住房需求。
這就是房地產的矛盾之處，一旦市場供過於求，無人接盤會成為不少城市的常態，城市的分化程度也會越來越高。中原地產統計顯示，1-2月份50大城市合計賣地5180億，同比上漲4.1%。在成交總價TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快；二線城市溫州、南京增幅較大。一二線城市虹吸效應明顯。值得注意的是，在這場拿地熱潮中，主角幾乎都是大房企。舉個例子，去年開發商破產達到525家，今年速度明顯加快，2個月時間已經有200家房企相繼破產，絕大部分都是實力較弱，現金流較少的企業。
在市場普遍認為房地產動力不足的前提下，土市卻異常上漲，難免讓人感到意外。在房說君看來，至少說明兩點，其一，就是很多開發商並不是表面上那麼“缺錢”，現金流其實足夠使用，沒有足夠的資金，又怎麼能拿下這麼高價的地呢？其二便是實力雄厚，融資能力強的房企，未來會更青睞與一二線城市，從某種程度上也印證了城市加劇分化的事實。所以說，地方救市鬧得再歡騰也好，一線的土拍“示範”更能反映今年市場的趨勢。
除了廣州以外，2月以來一線城市拍出多個高價地，比如上海徐匯濱江310.5億元的總價，而北京的臺湖鎮地塊溢價高達49.78％，是北京鼠年溢價率新高。對此，關於2020年的市場和房價問題，國寶級專家，央行參事盛松成直言：我擔心半年到一年後房價可能再次上漲。之所以這麼說，其本人指出，主要是當下的市場調控大範圍抑制了購房需求，但是需求早晚要釋放的，一旦供給繼續下降，一年以後房價很可能上漲。
房說君有話說，雖然專家的話言簡意賅，但都是遵循買賣市場的價格規律，並建立在供求關係逆轉，行業整合的基礎之上，也是未來的必然趨勢。最近央行也聯合財政部、銀保監會召開會議宣佈，堅持“房住不炒”和“不將房刺經”要求，高層4字交底，可以看作是今年起樓市發生改變的最佳詮釋，保持樓市的穩定連續性，所謂的“回暖”論調，不過是開發商與老百姓開展的一場“心理戰”罷了。
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