购房早知道：建筑面积、公摊面积和使用面积的区别

二、套内建筑面积

套内建筑面积=使用面积+墙体面积，它是指建筑物包括墙体在内的水平投影面积。这里需要注意三点，第一点：这里的墙体面积是按墙体厚度投影到水平面上的面积，可不墙体的立面面积。第二点，如果有一道墙是你家和邻居家共有的，那墙体的水平投影面积就是一家分一半。第三点，如果你们家是边户，也就是有几面墙是整栋大楼的外墙，只需要算建筑物外墙的一半就行了。这时候有人会问，那外墙的另一半也没人家平分了啊，那些面积去哪了。别急，再往下看，它们划分到了公摊面积里面了。

三、公摊面积

公摊面积，是指我们买的房子公摊的整栋大楼的公共设施的面积。记住是整栋大楼，不是整个小区。它包括整栋大楼所有楼层的楼梯间、楼道间，电梯间，还包括一层的单元入户大厅和顶层的电机房，也包括大楼外墙投影面积的一半。这些所有公共设施的面积总和，就是整栋楼的公摊面积。那每一户的公摊面积又是怎么计算的呢？是按每一户的建筑面积×公摊系数得来的。那这个公摊系数又是怎么来的呢，我们最后再说，先来看下最后一个——总建筑面积。

四、总建筑面积

总建筑面积=使用面积+墙体面积+公摊面积。

这个总建筑面积，一般就是我们买房付款的面积。也就是平常我们说的房子的面积。一般我们问别人：你家房子多大，他说120平米，一般就是指这个建筑面积。

五、我想吃个橘子

好了，关于这些面积，我们就说完了，如果你看懂了，那么恭喜你，你已经变得和我一样专业了。如果你没看懂，那对不起，不是你理解能力的问题，而是我表达有问题。所以我换种表达方式来说一说这些面积之间的区别。我们看下面这张橘子的剖面图。

这个橘子的横切面，就是我们房子的总的建筑面积。最外面那层厚厚的皮，就是我们的公摊面积。每一瓣橘子的那层薄薄的皮，就是我们的墙体面积。最里面的那层果肉，就是我们的使用面积。这下该懂了吧，如果还不懂，就是你的理解问题了。所以啊，少玩游戏多看点有用的，比如关注我，小马说房，持续为你分享买房装修过程中那些有用的干货。

六、公摊系数

还没完，我们说回正题，开头说了，我两个同学买的房子的建筑面积都是135平米的情况下，实际使用面积却不一样，是怎么一回事呢？相信大家都能猜出是公摊面积不一样导致的结果，那影响公摊面积的决定因素是公摊系数，因为我两个同学属于两栋楼，公摊系数不一样，所以最终使用面积不同，那公摊系数到底是怎么得来的呢？往下看，这才是我们今天说的重中之重。

公摊系数=整栋大楼的全部楼层的公摊面积之和÷整栋大楼的全部楼层的建筑面积之和。

这样得出来的公摊系数是一个固定值。一般6层以下的步梯房在10%—15%，11层以内的只有一部电梯的房子在15%—20%，而11层以上配备两部电梯的房子在18%—25%，当然，国家并没有强制规定多高楼层必须多大公摊的具体数值。因此我们买房的时候，要学会自己区分公摊面积的大小。那怎样区分公摊面积的大小呢。

七、公摊系数≠公摊面积

首先是同一栋楼内，不管是第一层有着较大单元入户大厅的，还是顶层有电梯机房的，都不用担心公摊面积比别人多，因为这些面积其他楼层住户的也在公摊。然后需要注意的是，虽然同一栋楼内公摊系数相同，但公摊面积却不相同。比如某一栋楼的公摊系数是20%，其中一个边户的建筑面积是150平，那公摊面积就是150×20%=30平米。而中间户建筑面积只有130平，那它的公摊面积就是130平×20%=26平。所以，同一栋楼内，公摊系数相同，公摊面积不一定相同。

不同楼宇之间，公摊系数不一样。影响公摊系数的因素一是公摊面积，二是整栋大楼的建筑面积。比如，同一个小区，1号楼是“2梯2户”的“楼王”户型。3号楼是“2梯4户”的普通户型。在其他公共设施相同的情况下，肯定1号楼的公摊系数要比3号楼的大。同样建筑面积的房子，1号楼的得房率肯定不如2号楼的得房率高。这也就是开头我两个同学同样建筑面积却不同使用面积的原因。

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