盈科李静律师详解北京朝阳法院首例涉疫情商铺承租案

l 案情：

2019年4月19日，原告唐某与被告北京某商贸有限公司签订了为期五年的房屋（底端）租赁合同，租赁位于朝阳区西坝河的一家底商商铺，用于经营“黄焖鸡米饭”餐馆。租赁合同约定第一年租金为49万元，押金8万余元，唐某随即支付了一年的租金和押金。新冠肺炎疫情发生以来，餐馆受疫情影响无法正常营业，原告唐某不堪资金压力提起诉讼，认为疫情属于不可抗力，要求解除合同，返还押金和部分租金。这是朝阳法院首例因疫情影响经营商铺引发的房屋租赁纠纷案件。被告公司认为其也同样面临现实困难，公司同意调解，但是希望唐某能够继续履行合同，疫情这几个月的租金可以商量减免。

l 案件结果：

2020年3月9日，经过调解，双方协商一致解除合同，原告同意尽快腾房，被告同意退还原告押金与租金共计9万元。

l 此案的现实意义：

由于此案是北京朝阳法院办结的首例疫情商铺租赁纠纷案件，案件结果公布后备受社会关注，公众普遍认为此案具有疫情之下租赁合同纠纷解决的示范效应。

l 案件解析：

“新京报”公开发布了本案审理过程和结果，引起了网友的关注，从留言看，有些网友对本案的审理过程及结果存在一些误解，所以从法律角度在此作详细解读，分享给大家：

1、结案方式是法院主持下双方协商一致后的“调解”，不是法院的硬性“判决”：

此案最终是以调解方式结案，而不是以判决方式结案。也就是说，案件的结果是通过法院的调解工作，在双方协商一致的情况下，达成的处理结果，即：解除租赁合同，原告尽快腾房，被告退还原告押金与租金共计9万元。

2、如果判决结案，法院将如何判决：

如果原被告双方不能协商一致，只能由法院判决结案，就租赁合同纠纷而言，如下因素是法院判决本案时除相关法律规定之外重点关注的内容：

（1）租赁合同的约定：租赁合同是双方就租赁房屋事宜达成的一致意见，所以租赁合同约定的内容自然是非常重要的，所以只要租赁合同不存在违反法律法规的情形，均是有效合同，一旦双方发生纠纷，租赁合同将是法院判决的最基本依据。

（2）非冠状病毒疫情是否属于不可抗力：

但是，有一个本案中应该不存在的情况在其他案件中需要特别注意，如果原告唐某作为承租方在疫情发生前发生了违约情形，比如迟延支付租金，那么原告以不可抗力为由主张解除合同和返还款项将会因为违约在先而不被支持。

另外，法律已经明确规定了不可抗力，即使租赁合同中没有明确约定，法院也可以直接适用法律规定做出判决，但大多数合同还是会对不可抗力的发生、发生后的通知和证明义务等进行明确约定，如果法院进行判决，合同中的约定条款无疑是法院做出判决时的重要依据。

3、出租方作为房屋产权人是否可以不向银行支付按揭贷款？

出租方作为房屋产权人与银行形成的是房屋按揭贷款法律关系，疫情的发生对于房屋价值的影响并不大，即使疫情造成房屋价值大幅贬损，也应按法律规定和房屋按揭贷款合同的约定进行处理，与租赁合同的履行和解除均没有关系，不能混为一谈。

l 法律之外的市场考量：

在当前的市场情况下，承租方如果不退租，在没有客流的情况下，不仅要承担租金成本、还要支付人工等其他成本，亏损会更多。对于出租方来说，租赁合同解除后，如果商铺位置不是很好，出租方有可能无法按原租金标准很快找到下一个承租方，那么出租方也会有损失。所以说，在疫情这样的特殊市场情况下，双方实际上是互为依存的市场主体，可谓“唇亡齿寒”，所以在此类纠纷中，如果出租方能够减免疫情期间的房租，或降低疫情后一段时间内的租金标准，减轻承租方的资金压力，助其度过难关，从而避免承租方的退租可能给自己带来的空档期的更大损失，也许是双赢和更加可行的办法。

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