原告（二審被上訴人）：原房東劉某、孫某
被告（二審上訴人）：房產中介員工汪某某、新房東程某某
這是一起很常見的房屋買賣糾紛案件，常見在於“陰陽合同”隱患實為普遍；
這是一起很特殊的房屋買賣糾紛疑難案件，特殊在於原告兩夫妻，一個是限制民事行為能力當事人，一個文化程度低、完全不懂房產交易流程。
特殊在於：
第一次，原告敗訴；
第二次，原告更換了律師，委託四川高揚律師事務所郫都分所吳國強律師作為代理律師，原告勝訴；
第三次，原告成為被上訴人，本所吳國強律師再度代理，再勝訴。
案情簡介
2006年，原告夫妻二人通過向銀行按揭貸款13萬元，在錦江區購買了一套64平方米的住宅。2009年，為了減輕經濟壓力，原告二人決定賣掉房產提前還貸，並委託房產中介代為賣房並還提前結按。
因為對房產中介的完全信任，簽了全權委託協議；
因為不懂法，中介喊交原件就交原件，中介喊寫借條就寫借條；
於是，問題來了：
自家的房產被中介賣了多少錢？中介不說，新房東也不說。
去房管局查詢：一套64平方米的房子只賣了8.9萬元；法院審理卻審出40萬元。
賣房子的錢呢？中介說：幫你結清銀行按揭了，幫你還欠款了，你看，我手上還有借條。
01房產被賣了，房款不見了
第一次起訴，敗訴
2009年9月，原告夫妻二人為了提前結清銀行按揭貸款，準備出售其在錦江區的這套房產。9月30日，原告找到一家名為“成都XX房屋置換有限公司”的房產中介，並與該房產中介公司的員工，即被告汪某某簽署了委託協議。根據協議約定，被告汪某某代辦二原告共有的成都市錦江區的房屋結按（貸款總金額13萬元，結按銀行：中國農業銀行成都市XX支行）、抵押登記註銷、出售、代收房價款、過戶轉移登記等事項。
被告汪某某接受上述委託事項，同意墊付房屋結按款，但要求二原告在當日出具一張13萬元的借條給案外人張X。二原告同意並出具了該借條後，又向被告汪某某提供了該套錦江區房屋的貸款協議原件。
2009年10月10日，被告汪XX根據委託協議，墊付了60524.96元，代二原告在中國農業銀行成都市XX支行結清了其位於錦江區的該套房屋按揭款後，汪某某代二原告從銀行領走了該套房屋的產權證；之後，汪某某又代二原告到房管部門辦理了該房屋的抵押登記註銷。
原告訴稱，自委託協議簽署後，原告多次打電話給汪某某詢問房屋銷售進展情況，對方一直沒有確切回覆，原告二人也一直沒有收到汪某某代為銷售該套房屋的房款，因此原告一直以為該房屋沒有賣出。後來，原告多次前往其錦江區的房產所在地查訪才發現，該房屋已經被汪某某轉賣給了新的房東程某某。但原告向程某某打聽其購入價格時，對方卻避而不談，只讓原告去找中介公司。
因為完全的信任，原告簽署全權委託協議；因為不懂法，原告毫無防備地將按揭貸款合同原件交給了被告。
但是，被告——中介員工汪某某僅僅墊付了6萬餘元就結清了原告一套64平方米的房產餘下的按揭貸款，在原告毫不知情的情況下，領走房產證、解除抵押，又轉手賣出。原告卻沒有收到一分錢的房款。
自己的房子究竟被中介公司以多少錢賣出去的？錢呢？
對於原告二人來說，這都是他們無法探尋的答案。
2016年7月，原告起訴至法院，要求確認中介公司轉賣其房屋的合同無效，返還房產，並將產權變更到原告名下。
同年12月，法庭審理此案後查明：早在2009年9月原告二人委託被告汪某某代賣其錦江區的房產後，同年10月13日，汪某某就將原告名下的房產轉賣給了程某某。但在轉售過程中，汪某某與程某某簽署的卻是“陰陽合同”，其中“陽合同”為《成都市存量房買賣合同》，即在房產部門登記備案的合同金額為8.9萬餘元；另一份“陰合同”為《房屋購銷協議》，即雙方實際成交價格為40萬元。之後，程某某以現金和向銀行貸款25萬元的方式分批付清房款，原告名下的房產也被過戶到了程某某名下。其中，銀行貸款支付的25萬元的房款直接轉賬方式支付到了被告汪某某的銀行賬戶上。
經法庭審理確認，駁回了原告請求，原告敗訴。
02換個律師，找準訴求
高揚律師代理勝訴
原告二人名下的房產是真真正正地被賣了出去，產權也過戶到了另一被告——新房東程某某的名下，法院也對其交易的合法性予以了認可。顯然，原告二人想通過這一途徑拿回房產是不可能的了。
房子被賣出後在房管局的備案金額只有8.9萬元，實際上賣出的價格是40萬元。讓原告憤怒而又無奈的是：自己手上沒有房屋銷售合同，原告二人除了由被告汪某某代為墊付6萬餘元結清了銀行房貸之外，再沒有收到了其它任何的房款。
換誰，誰也不可能就這麼認了。
2017年9月，原告二人經朋友介紹找到本所吳國強律師，並委託吳國強律師作為代理人起訴。
吳國強律師瞭解了事件的詳細經過後，通過大量的調查取證，同時結合相關法律法規條款認真分析後，寫出了詳盡的代理意見，要求二被告支付二原告購房款近34萬元，同時支付2009年至2016年期間的逾期利息。
原告訴稱：二原告確有售房意願，並委託被告汪XX尋找買家，解除了房屋抵押權並移交了房屋產權證書，忠實履行了全部合同義務。但二被告卻違背誠信原則，惡意串通並隱瞞真相，應付的涉案房屋近34萬元購房款至今未付給原告，這是典型的房屋中介與房屋買方惡意串通損害售房者合法權益。二原告已構成合同違約，應為其背信棄義的行為承擔民事責任。二被告違背誠信原則故意不告知二原告合同真實情況，應自2009年10月14日涉案房屋所有權人登記為被告程XX開始按年存款利率6%向原告支付欠款利息至實際支付之日。
被告汪某某、程某某共同辨稱，原告所述的購房款及逾期利息已超過訴訟時效，法院不應當支持。對於40萬元房款的去向，被告的解釋是：2009年已經通過現金及代為還款方式付清全部購房款，其中17萬元付給原告孫某及其嫂子XX，剩餘款項代替孫某向另外的三名案外人張X、楊X、楊X償還了借款。為了佐證自己的說法：被告還出示了有原告簽名的借條。
法庭上，被告卻拿不出已經支付房款的轉賬或銀行取現流水憑證，更沒有原告授權其代為還款的委託書。
2018年2月，法院經審理後作出判決：
1、 被告汪某某向原告轉交購房款25萬元，並從2009年11月起按年利率6%支付利息至實際付清之日止；
2、 被告程某某向原告支付購房款8.9萬餘元，並從2009年10月起按年利率6%支付利息至實際付清之日止；
03被告不服上訴中院
終審判決：駁回上訴，維持原判
2018年8月，被告汪某某、程某某不服判決，向成都市中級人民法院提起上訴。
2018年10月，經法院開庭審理後作出終審判決：
駁回上訴，維持原判。
此案時間跨度較大，從2009年發生此糾紛，到2016年原告起訴又敗訴；再到2017年四川高揚（郫都）律師事務所吳國強律師接受委託代理，至2018年10月終審，高揚律師全力維護了當事人合法利益！
從敗訴到勝訴，這一案例充分論證：找律師很容易，但要找一個好律師卻不容易。只有找對了律師，找對了業務能力強而且又負責任的好律師，才是訴訟勝訴的關鍵！
吳國強律師代理意見
一先說一下本案的特殊性
本案涉及的被告程某某、汪某某以及案外人張某身份信息上出生地均是四川省XX縣），也就是說三人來自一個地方。上述三人在2009年9月30日時均是成都XX房屋置換有限公司的房產中介或工作人員（錦江區房屋和青羊房屋買賣合同的中介方均是成都XX房屋置換有限公司，註冊房地產經紀人均是XX），三人熟知當時的房產交易制度細節及漏洞，三位來自同一個地方和同一家房屋中介的房地產從業人員利用信息不對稱及其對房產交易制度的熟悉惡意損害賣房者（二原告）利益。
二原告中劉某本身系限制民事行為能力人，孫某文化程度低，不熟悉房產交易流程，因此，二人才會去找房產中介交易房屋，不想卻處處受騙，請求人民法院主持公道！
原告方補充說明：
在二被告將成都市錦江區的房屋過戶及簽約備案之前，案外人張X正受原告之託出售其位於青羊區的另一套房產。在青羊區那套房屋交易過程中，存在張X欠原告劉某13萬餘元購房款未付，以及相關中介費用結算的經濟糾紛，這就是程某某在案件審判過程中出示的三張借條的由來。
而二原告因為是委託同一家中介公司同一批工作人員買賣名下的兩套房屋，兩筆交易房產過戶時間從9月28日（青羊區房）到10月14日（錦江區房）僅僅相隔18天且包含國慶假期時間，可以說是同時在進行，二原告也一直把汪某某和張X認為是一夥的，才會出現本該出現在張X手中的書面材料被汪某某掌控這一不符合常理之事。這也只能說明被告程某某、汪某某以及案外人張X一開始就居心叵測，以有心算計無心！青羊區房屋轉讓過戶及簽約備案時間是2009年9月27日；二原告在張X借條上籤署時間為2009年9月30日；錦江區房屋真實合同簽約時間為2009年10月13日，轉讓過戶及簽約備案時間為2009年10月14日。
二被告利用二原告對房產交易制度的陌生和文化程度低，企圖用幫二原告墊付6萬餘元結按款項的方法來取得房屋交易的相關手續，進而侵吞整個房屋購房款。此行為違背誠實信用的市場交易原則，應為國法所不容！
二二被告惡意隱瞞並違約
本案中，涉及錦江區房屋的成交價為40萬元《房屋購銷協議》已由成都市XX區人民法院在（2016）川0108民初XXXX號民事判決認定為“應屬合法有效”，二原告已履行了合同約定的所有義務，則被告程某某應依照合同約定，在錦江區房屋過戶到其名下後（具體為2009年10月14日），向二原告全部付清購房款；被告汪某某在2009年11月2日收到了僅能用於購買錦江區房屋的25萬元銀行貸款，又惡意隱瞞且不支付給二原告，二被告均已構成合同違約，應按共同向二原告支付剩餘購房款近34萬元，並自2009年10月14日涉案房屋所有權人登記為被告程某某開始，按年利率6%向二原告支付欠款利息至實際支付之日。
請求貴院支持二原告訴訟請求！
判決結果
吳國強律師代理此案後的判決結果
【一審】
1、被告汪XX在判決生效15日內向二原告轉交購房款250000元，並自2009年11月7日起按年利率6%支付利息至實際付清之日；
2、被告程XX在判決生效15日內向二原告支付購房款89475.04元，並自2009年10月14日起按年利率6%支付利息至實際付清之日；
3、駁回二原告其他訴訟請求。案件受理費由二被告承擔。
【二審】
駁回上訴人汪XX、程XX的上訴，維持原判。
【裁判文書】
（2017）川0108民初XXXXX號， （2018）川01民終XXXXX號
案例評析
本案合同關係複雜，二原告均體弱多病且一人有智力障礙，是典型的弱勢群體，但本案時間跨度長達九年，取證困難。吳國強律師陪同原告至農業銀行、成都市房管局、郵儲銀行多方查證，並申請法庭調查關鍵證據，二級人民法院按照“以事實為依據、以法律為準繩” 的原則作出了公正判決。本案代理律師在原告方證據不足下據理力爭，圍繞法庭調查重點不斷提供新證據，實現了有效代理。
結語和建議
《司法部關於公證執業“五不準”的通知》（司發通[2017]83號）文件也明確指出：近期，全國各地發生數起公證機構、公證員為虛假的公證申請人和不真實的公證事項辦理公證案件，有的涉及房產、金融詐騙等違法行為，嚴重損害了公證公信力，影響了公證機構社會形象。為此，司法部明確發出公證執業“五不準”通知。其中，第三明確規定，不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證。公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委託公證，應當按照“重大事項一次一委託”的原則，告知當事人委託抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律後果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證，不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。
本所吳國強律師在代理過程中發現問題後給出的法律意見與司法部該項通知的精神相符合。
律師是法庭防止冤假錯案最可信賴和應當依靠的力量，在辦案過程中，不論標的的大小、審級高低，我們都應該合理合法地全力維護當事人合法利益；以誠實信用原則是民事訴訟的最基本原則，本案據理力爭維護了城市弱勢群體的正當利益，同時也打擊了擾亂房產交易市場的不誠信行為！
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