東尼大大木
你的問題問的很模糊，我不知道你首付多少，這個是開發商返祖還是自己出租，我只能根據有限的信息做個分析。
計算你的投資成本
店鋪肯定是商業貸款，2019年貸款基準利率為1年以內(含1年)4.35%，1年到5年(含5年)4.75%，5年以上4.90%。但是因為房地產調控，貸款在基準利率都會上浮，我按10%上浮，你的貸款利率應該是5.39%。
我用房貸計算器反推，你大概貸款為20.5萬元。
那麼你購買店鋪的成本分兩部分，本金的59.5萬，商業貸款的20.5萬，利率為5.39%，成本是第一部分的1.1倍。
然後我們計算買房的真正成本，在經濟學上面就是機會成本，也就是資金的無風險收益，我們以銀行的定存利率為標準，按照今年流行的結構化存款吧。
我們看到這樣的一個各家銀行結構化存款利率表，我們按4.5%計算，那麼買店鋪的成本每年是59.5*4.5%+20.5*1.1*4.5%=3.69萬。
通過購買店鋪每年的收益是七萬元，獲取超額收益為3.3萬。非常划算。
換個角度看，本金59.5萬元，收益為7——0.22*12=4.36萬，收益率為7.32%，遠超國債和銀行定存收益。
數字背後的風險
那麼這個投資有沒有風險呢？有的，並不反映在有限的數字上面。
商鋪的生命力在於收租，租金來自於商鋪的價值，這個價值取決於附近的商業環境，我們試想一下，如果租戶一年到頭不賺錢，那麼還會續租嗎？如果店鋪的商業環境不斷惡化，那麼遲早會發生店鋪租不出去的問題或者發生不能獲取超額收益的結果。
在良好的商業環境中，不僅租金穩定，還能逐年遞增，甚至在店鋪轉讓的時候還能賺差價。
綜合考慮，理性判斷，才是一項投資成功的關鍵。
貧民窟的大富翁
這個問題貸款金額不是關鍵，按照你2200元的月供來看，總貸款金額不超過20萬元，自然每個月需要還的貸款就少。
既然能租出7萬元的租金，單純年租金回報率已經達到8.75%，遠遠跑贏保本理財收益，如果是自己找到的租客，而不是開發商返租的話，顯然是很合適的。
眾所周知，商鋪貸款首付不低於50%，利率往往高於住宅貸款，貸款基準利率6.55%，普遍上浮10%，也就是7.2%左右。
相對於一年租金7萬元，每年還貸2.64萬元，還能有4.36萬元的富裕。即便是按照理財的算法，80萬元去理財，淨收益4.36萬元，能達到5.45%，已經是保本理財裡不錯的收益了。
商鋪是不是值得買，地段最關鍵，回報率是核心。
只要不是開發商返租，能找到願意出7萬元租金的租戶，今年租了賺到錢了，明年還願意掏7萬元租，這是很不錯的。
如果只是一個剛開始創業的年輕人，不懂得市場的殘酷，上來就高價承租，做了不到半年就撐不住了，把商鋪轉租出去，接手的人沒多久又幹不下去了，形成長時間的閒置，顯然就不好說了。對於投資商鋪的人來說，商鋪閒置比理財沒有利息還慘，因為還要繼續還房貸。
自己的商鋪租出去高價不重要，關鍵還是看周邊人氣如何，附近的商鋪租金情況如何。
如果都這麼高，並且商家生意火爆，都挺賺錢，那麼這會形成良性循環，租金價位可以維持下去，也許還能逐年上漲。如果租一家倒一家，附近商戶多數賺不到錢，冷冷清清，人氣很差，想必是很難持久的。
財智成功
我自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，而我又是一個本地上海人，所以可以對你的商鋪做一些可觀的建議和分析！首先我們來算一筆賬就知道了，你的商鋪總價為80萬元，月供為2200元，也就是說你沒有貸足50%，而僅僅只是貸款了25%，也就是20萬元，才會變為月供2200元的情況！
那麼按照你的租金來看的話，一年的租金為70000元，一個月就是5830元，一年的回報率為8.75%！恭喜你的，你的租金不但達到了商鋪的回報率及格線，而且還超出了許多！是一套不錯的商鋪，並且每個月的租金也足夠覆蓋你目前2200元的月供，甚至是可以覆蓋你貸款50%後4400多月的月供的，所以很不錯！！
我自己目前的兩套商鋪都是以租抵貸階段，還有略微的剩餘！目前的回報率也都在7%-7.5%左右，並且我身邊許多小夥伴也都有商鋪的投資！所以對於商鋪來說我們一致認為，只有回報率達到7%以上，並且能夠覆蓋每個月50%貸款的月供，才能算一套合格的商鋪！！
要知道現在商鋪投資的門檻非常高，特別是好的鋪子，在一二線城市裡的合格商鋪基本都是300-400萬起售的！只有這樣的門檻才能滿足7%以上的回報率！因此你的鋪子是絕對沒有問題的，也可以說給你買到好鋪子了！
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琅琊榜首張大仙
如果所言屬實的話，肯定太合算了。按照年租金7萬，總價80萬來算，年回報率在8.8%左右。即使你貸款買下來，按照貸款5.6%來算，還淨賺3.2%。而從你所說的月供2200來算，年房貸支出26400元，對比年租金7萬，收入結餘4.4萬左右。
按照題主所說的這種情況，理論上不存在真實性的可能。按照目前的商鋪來看，基本的年回報都在3%左右，很少超過4.5%的。而假設題主所言屬實。那麼可能存在:第一，早期買的，第二，可能屬於法院拍賣的獲得低價買入機會，第三，可能城市規劃改變導致題主所說的商鋪突然變成臨街旺鋪。按照目前所知的商鋪總價，回報率很少超過4.5%的情況存在。
雖然無法理解題主所說的這個真實回報率，但是應該恭喜題主獲得了一個賺錢的好商鋪了。
屠龍刀fei0598
作為一個財經工作者，我覺得7萬元租金合不合適，關鍵算一算投資回報率有多高就可以了。
從題主的給出的條件看，投資回報率我感覺非常不錯，回報率=7萬元除以80萬元，得到該商鋪投資回報率為8.75，這已算是一個相當不錯的投資項目了。現在要達到投資回報率8%以上的項目是很少很少了。按照8.75%有投資回報，題主收回該商鋪成本只需要11.42年（80萬元除以7萬元），12年時間不到就能收回商鋪的投資成本，也是非常不錯的投資項目。
而且，商鋪投資還是比較穩妥的，一般沒有多大風險，且本身具有保值增值功能，可能過上幾年、十年，80萬元的商鋪值幾百萬元都有可能。而如果將80萬元存入銀行，無論是大額存單、結構性存款還是購買銀行理財產品，收益率都只有5%左右。
同時，每月2200元還貸額，一年也才26400元，租金償還貸款本息之後，還可盈餘43600元，這樣的好事誰都會想。祝賀題主投資對路、成功！
開偉觀察
從你提供的數字上看收益率達到了8.5%，但實際上還是要降低一些，怎麼算呢，商鋪總價80萬，月供2200塊，十年還清，你這是給我出了一道數學題，可以理解為你首付了60萬，按揭了20萬左右，十年還的總利息是六萬多塊錢，相當於你花了86萬，買了這個商鋪，現在租金是每年七萬塊錢，大概是這樣的一個數學題，不知道理解的對不對？
花了86萬買了房，年租金七萬，這就意味著你的實際的回報率是，8%左右，那是相當的高，果斷可以把它買下來，不用和任何人商量，因為12年到13年，你就收回了全部的成本，這是非常投資的一個優質的資產，在哪兒買的，還有沒有了啊，這種好機會，我也去投資一套，收益率太可觀了。
購買商鋪的時候，首先要考慮的就是收益率，因為商鋪對於一般普通人投資，除了收益率，其他的都不能談，因為他交易稅費高，水電費高，而且作用比較單一，只能做生意，未來出手速度，肯定會比較慢，即使收益率良好，出手速度也慢，因為你賣的時候肯定是按照現有價值賣出去，賣的價格低了，你還不忍心，賣的價格高了，沒人買，就是這樣的一個尷尬的境地，所以會非常佔用資金，考慮收益率是第一反應，第一因素。
其他的都不足為慮，收益率好的房子，一定會在格局上以及使用價值，包括他的商圈，優勢都很明顯，但是要記住一點，返租的商鋪不可信，如果你買的是返租的商鋪，那我就只能，呵呵了。
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
樂福居
題主想問的是商鋪每年有7萬租金，但是需要歸還房貸的利息是否划算。
1、租金收益率（除去房貸利息）
商鋪總價80萬，每年7萬租金，每個月5833.33元租金，考慮極端情況，每個月2200元都是利息，那每個月除去房貸利息的收益有3633.33元，收益率最少為5.9%，實際情況每個月的月供不都是利息。
2、過去商品房（包括商鋪）的年漲幅
2000年商品房平均銷售價格為2112元/平方米，2018年商品房平均銷售價格為8736元/平方米，在不考慮槓桿的情況下，年均漲幅為7.8%。
3、租金收益率（除去房貸利息）+商鋪升值年漲幅
租金收益率（除去房貸利息）最少收益率5.9%+商品房平均年漲幅7.8%，總收益率13.7%，這個利率非常高了，如果能夠保證租金收益穩定，這個太靠譜了。
互金圈
商鋪總投資80萬，年租金7萬，回報率8.75%，非常划算，這樣的商鋪多多益善！當前商業環境下，商鋪的回報率通常在5%以下，能夠達到7%以上的合格商鋪少之又少，這間商鋪已經超過及格線，即便租金穩定在每年7萬不變，回本時間也就12年左右，比合格商鋪15年縮短了3年，而且資金中合理使用了不到20萬的商業貸款，更加划算！
投資商鋪，一要看回報率，二要看位置，三要看當地營商環境：
投資商鋪，回報率是核心。
雖然從回報率來看非常不錯，但裡面有2個問題需要考慮。一是商鋪是否是返租鋪。返租鋪往往都是開發商急於籌措資金，對投資者許以高額回報吸引投資，然後由第三方與投資者簽訂委託經營合同，後期存在承諾無法兌現、收益不穩定、維權難等風險；二是周邊商鋪租金是否均衡。如果其它商鋪租金很低，有可能是不懂市場行情的人草率出價，如果做不了多久就轉讓，換個租戶再做不長久，中間的斷租期肯定會影響租金收益穩定。
投資商鋪，位置是重點。
一個城市相對優質的商鋪，往往會集中在CBD位置，這樣位置彙集了大量的人流，有穩定的消費群體，能夠保證商鋪租金收入穩定。但是目前存在的主要問題是，好的位置不是永恆不變的，因為城市建設速度太快，導致很多曾經非常興旺的商鋪，隨著城市變遷和商圈轉移，生意迅速變冷，輝煌期最短甚至只有幾年。而購買商鋪是一種長線投資，需要商鋪所在商街保持10～20年的繁榮，因此需要考慮當地市政規劃可能帶來的影響。
良好的營商環境是商鋪投資成功的重要保障。
一個城市良好的營商環境，從大的方面來說，需要有快速增長的經濟，完善的工業結構、持續的人口流入、誠實守信的人文環境、公平正義的法治環境、較高的收入水平和超強的消費能力等為支撐；從局部方面通俗實用而言，就是要看老百姓的錢袋子鼓不鼓、消費熱情高不高、實體店生意火不火。如果城市居民收入有限、消費縮手縮腳、實體店關門轉讓現象很普遍，那當地整體營商環境肯定有問題，即便個別商區興旺，也無法帶動整個城市商業蓬勃發展。
抽時間來看看
說實話，不是沒有你這種情況，但是真的很少，一般在五個點，六個點算很高的了，如果你真的碰到八個點了那恭喜你了，不過你一定要摸清對方是不是有貓膩，小心點好！至於那些說租不出去的也別瞎扯，除非你那位置鳥不拉屎，怎麼會租不出去…你看看大街上有幾個空鋪的，為什麼偏偏你的就租不出去呢？想想原因，不可能是沒租戶的，多去問問別人做的好的是怎麼做的。做商鋪投資還是很穩的，特別是地段選擇，未來發展，還是有一定升值空間的，
一本正經的買房子
以房養房這個理念很不錯的，每月你還2200，一年就是26400，一年7萬的租金，去掉還銀行的剩下的還有富餘，這個投資還是很不錯的，回報率就是8.75%，絕對可以的。
買商鋪一定要看好地段，影響以後租金的價格，也要看地段未來發展怎麼養，如果城市發展以你這個地段擴充，那你以後這個商鋪還會水漲船高。
前一段我另個城市談業務，剛下車我就打了一個出租車，開車是一個大姐，大姐很健談，我也開始跟她聊了起來，我就問她看出租怎麼樣，她就開始跟我說，現在出租也不怎麼好，還有很多的私家車進來開滴滴搶活，我就問她這養傢什麼，靠這樣那就不行了，還有孩子上學，她就跟我說還有商鋪出租呢，年輕時打拼存了點錢，那時城市正好往西面發展，也正好有很多商鋪要賣，政府也大力宣傳，城市中心也會慢慢轉移，這時她就看好了商鋪，跟家裡人商量，家裡人沒人看好，說這得多少年發展到啊，所以沒人支持她買，她就瞞著家裡人付了定金，買下商鋪，沒想到西面迅速擴展，人群紛紛在西面買房，商鋪也開始租的人越來越多，她以每年3萬往外租，也開始以租金養房，現在也把商鋪貸款還完，現在租金以達到8萬，給家裡生活帶來寬裕，她說這也是她做的最好一次投資，沒想到大姐也是一個包租婆啊，這個投資為她以後帶來富足。要想投資商鋪，所以看好城市發展，選擇對了你就是贏家。
