编者按：2020年的初春，与往年大不相同，一场“灰色疫情”，让春天的整体色调淡了很多。本该早早进入复工阶段的房地产行业，直到近期，各地售楼处才相继开放，而多数有购房意愿的用户，从冬去一直“拖”到春来，从“线下”等到“线上”，安家置业的“想法”才逐渐变为“现实”，为进一步破解房地产行业买卖双方需求“障碍”，乐居将于3月6日起开展以“一带一城”为主题的线上“探春”活动，聚焦以体育新城、钻石湾、大连湾、金普、旅顺新城等为代表的大连北部发展带和发展潜力新城，为购房者甄选好房，献计献策。
区域综述·生态科技创新城：
大连生态科技创新城位于大连主城区的西北部，规划范围位于大连西部甘井子区境内，东至辛寨子街道砬子山村、由家村及营城子街道后牧村，西至甘井子区辖区与旅顺口区交界，南至西郊国家森林公园北部边界，北至渤海岸线，规划范围总面积为106 平方千米。
生态科技创新城东部紧邻大连周水子国际机场，西部与旅顺口区相连。基础配套完善，交通四通八达;规划区北临渤海，南接两个国家级森林公园，环境优美；大连理工大学、大连海事大学等多所知名大学环绕周边，科教资源丰富。规划建设成为国家级科技创新区、国际工业设计服务外包承接区、传统产业升级改造技术支持区、科学技术创新成果孵化、转化服务区，是中央批准的第四个国家自主创新示范区，与北京中关村、上海张江高科、武汉东湖中国三大硅谷产业同级，是一个融合生态责任、推动科技创新及保持人居活力的国际一流的新城区。
产业发展目标：汇集高端技术的先进制造业领袖平台，开拓行业领域的新兴产业前沿阵地，提供多元支撑的现代服务业系统，优化产业结构、创新增长动力，形成与现代化国际化中心城区相适应的产业体系，构建区域创新中心。产业类型包括:高端装备制造、精密制造、生物医药、新能源新材料、轻工、现代服务业。
2020年置业指数：⭐⭐⭐⭐
大连生态科技创新城从一开始就被赋予了国际化特征。从高端产业定位和集聚高端国际化人才这两大发展方向，去积极培育和完善打造国际化社区的建设目标，包括建设国际学校、医院，符合国际高标准的会所和康乐设施等，均为其实现打造东北首个国际化社区的发展目标奠定了基础。
1、政策：营造政策洼地
大连市政府作出决策，对大连生态科技创新城采取"只支持、不索取"的政策措施，支持大连生态科技创新城建立具有竞争力的、独有的区域产业政策体系，营造中国高科技和创新型产业发展的"政策洼地"。
例如：对入驻大连生态科技创新城的国内外创新型企业，不论采取何种方式租购办公楼宇(包括租用、订制、购地自建、以租代购等形式)，均可享受费用减免政策；
将参照入驻企业的税收贡献以及在创新活动中的引领作用，自地方财力给予入驻企业和各类机构运营补贴和创新资助；
将实行积极的人才政策，对中高级人才参照其缴纳个人所得税情况，自地方财力每年度给予资金奖励;对自海内外引进的领军型人才，给予落户安家补贴，对各类人才租购住房给予优惠；
大连生态科技创新城将实施入驻企业和人才"安居工程"。入驻企业可以根据自身情况选择办公楼宇的租购方式：租用或以租代购管理机构营建的多功能写字楼、购买土地自建办公楼宇、提出建筑参数要求，由管理机构订制办公楼宇。各种方式均可以获得优惠的费用减免政策。大连生态科技创新城管理机构将在兴建产业用办公楼宇的同时，按比例建造住宅和公寓，其中公寓部分可按照入驻企业员工数量，按比例分配至企业，由企业以低于市场平局价格，廉租予企业员工。在入驻企业内工作的员工在大连生态科技创新城区域内购买住宅，管理机构将参照其在入驻企业内的工作年限、贡献度等，给予优惠的折扣政策。
2、配套：基础设施水平一流
根据商务局招商说明，生态科技创新城将拥有一流水平的城市基础设施，科技馆、海洋馆、天文馆等一批公共科技设施将在这里布局；产业区内优质的办公建筑可以满足各类研发中心、创新中心、检测中心和科技服务机构的需求；生活配套区内的工程师公寓、专家公寓、生活社区以及商务酒店、高尔夫球场、滑雪场、健身中心等商务休闲设施将为高科技企业和海内外人才提供优越的创业环境。
3、定位：东北亚高端产业国际合作新载体
根据规划，生态科技创新城将依托大连、服务东北、面向东北亚，坚持以创新为动力、生态保护为前提，使之拥有高端产业聚集区、优雅人文环境、国际化的城市公共服务，建成新型的低密度、高科技、高生态的城市中心区，东北亚地区高端产业国际合作的新载体，成为中国最具活力的创新中心之一， 努力把生态科技创新城打造成辽宁沿海经济带高端产业、科技服务业聚集区和文化创意产业示范区。
4、楼市：一级市场火热
数据显示，2019年大连生态科技创新城板块楼市销售总量约为17万平方米，占全市总销量的3%，位居板块成交量排名TOP10。板块内已有中海、亿达、万科、保利、金地等品牌房企先后布局。
业内人士表示，生态科技创新城板块成交量虽未占较大份额，但一级市场火热。“2019年甘井子区土地成交建面总计315.44万平，占全市总成交量的59.6%，地块宗数虽减少，但单体量大。在主城供应不足、遍地开花情况下，未来发展重点仍将集中在生态科技创新城板块等‘一带一城’及政府规划重点区域。”
据悉，2020年甘井子区将盘活土地资源，做好由家140地块等土地储备出让工作。坚持土地资源集约化利用，科学制定出让方案，力争产业项目占比30%以上，努力降低项目引进对土地的依赖度，为未来发展留白。
5、房价：五年涨了47.97%
中国房价行情网新楼盘房价监测指标显示，近五年，“一带一城”所涉及的甘井子区、金州区、开发区、旅顺口区等区域新楼盘单价整体走势均处于上行通道中。其中，生态科技创新城板块所在的甘井子区新盘单价相对最高，近一月已达到17184元/平，涨幅亦领跑全市，达47.97%
二手房方面，甘井子区房源平均总价在“一带一城”沿线板块中属相对较高，已达到150万元/套，售租比为40年。
相关词条：
售租比是指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值。房屋的售价租金比是用来判断某一区域房产是否存在价值泡沫的一个衡量指标，也是用来研判某一区域是否具有投资价值的普遍标准。作为房地产投资价值体系的体系指标，其需要结合完全的指标体系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。
6、趋势：产城融合是大势所趋
按照百科定义，“产城融合”是指产业与城市融合发展，要以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，并以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，从而进一步提升土地价值，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。
这其中的逻辑虽并不难懂，但背后的关键在于，选择什么样的产业，不仅需要因地制宜，发挥城市自身已有的产业优势，也需突出在制度环境上做文章。
以生态科技创新城为例。按照规划，生态科技创新城为例起步阶段重点发展生产性服务业，引进国内外传统企业的研发中心、创新中心、工程中心，从而成为中国东北地区传统产业改造升级的技术服务基地，成为承接国际设计研发业务转移的外包承接中心。
与此同时，将大力发展科技服务业，设立和引进各类生产力促进中心、创业服务中心、科技评估中心、情报信息中心、知识产权服务中心和科技咨询机构，成为中国重要的科技创新成果转化基地；将全面吸纳各类创新型产业，包括软件研发、文化创智、生物科技、新型能源、绿色环保、海洋科技以及其他各类新兴产业形态，从而成为国家创新型城市建设试点区域。
此外，生态科技创新城为例将吸纳来自海内外的创新型人才，并积极设立各类创业中心、孵化中心，引进风险投资等投融资机构，制定鼓励企业上市、资本运作的优惠政策，创建丰富的投融资平台，从而成为海内外高技术人才创业的乐土；
……
不难看出，一张以实体产业拉动城市发展的蓝图已然呈现。在此背景下，众多知名品牌房企亦都在纷纷向生态科技创新城进军，抢夺胜利果实。
例如，作为国内企业主导的产城融合开发模式的领航者，亿达已在产城融合的发展道路上深耕20载。伴随着大连软件行业的飞速发展，亿达在既产城融合典范作品大连软件园之后，依托生态科技创新城再度打造产城融合旗舰作品——亿达春田，不仅原版复刻135万方欧美生活小城，更以科学的技术完善居住舒适度，打造全系、全龄、全维10分钟黄金生活圈，同比软件园发展之路，伴随新板块势起。
中城筑略产城研究院董事总经理董晓江表示，过去的房价拉动靠的是快速城市化，只有真正的产业才能拉动城市发展。例如：回溯2005年深圳关外的坂田，第一代万科城就诞生在一大片农民房包围中，但是今天万科城的房价已经快和深圳福田CBD同步了，福田CBD有人们熟悉的646米平安大厦和各种顶级酒店，但是直到今天万科城周边还是很多农民房，两个地方简直是天壤之别，为什么房价竟然差不多？核心原因只有一个：万科城旁边有产业，有一群企业，其中一个企业叫华为。
閱讀更多 樂居網大連 的文章
