随着租赁式公寓行业本身及其配套产品与服务的不断完善，越来越多不同类型的租赁式住房产品陆续进入市场。除了最为基础的单身白领公寓和产业导向性的宿舍型公寓之外，具有高昂租金价格的服务式公寓和大面积家庭型公寓也受到越来越多高收入人群的青睐。
近期，哈佛大学相关机构也对于这一维度进行了调查与研究，ICCRA也整理了相关信息与大家进行分享。
文章来源：Multifamily Executive
原作者：Christine Serlin
根据哈佛联合住房研究中心(Harvard's Joint Center for Housing Studies，JCHS)发布的《美国租赁住房2020报告（America's Rental Housing 2020）》中的 内容，美国的房租负担危机不仅影响到最低阶层的租房者家庭，其影响也正在逐步上升至中等收入租房家庭。
“最终，我们还是陷入了租房危机当中，”JCHS的研究助理Whitney AirGood-Obrycki如是说到。“我们可以看出，今年的房租负担危机又一次恶化，民众的生活成本负担越来越大，无家可归的人数也因此越来越多。”
根据最近的两年期报告，从2014年到2017年间，虽然负担沉重的租房家庭——即房租及水电费占比超过其家庭收入的1/3的租房家庭的数量有所下降，但这一数字却在2018年再一次上升，增加了26.1万户，达到了2,080万户。此外，2018年有1,090万户(约占租房者总数的1/4)的租房家庭负担极为沉重，他们一半以上的收入都花在了住房和水电等费用上。这其中包括72%的年收入低于15,000美元的租客，和43%的年收入在15,000美元至29,999元之间的租客。
然而根据调查报告，在租房成本负担较大的家庭中，占比最高的并不是低收入租房家庭，而是年收入在30,000至44,999美元之间的中等收入租房者，从2011年到2018年，这一比例上升了5.4个百分点，达到了55.7%。而年收入在45,000元至74,999元的相对更加富裕的租房家庭，其占比也上升了4.3个百分点，增至27%。
“尽管经济形势强劲，但在经历了近几年的几次小幅调整之后，2019年时高负担租房者的数量和都有所上升。”JCHS的董事总经理Chris Herbert表示：“尽管最贫穷的租房家庭最有可能面临这一挑战，但较高收入的租房家庭也推动了房租负担危机的恶化。”
但是，较高收入的家庭也在持续推动住房租赁需求，导致全美国的租赁式住房空置率达到了自1980年代中期以来的最低水平。与此同时，美国的租金水准也在不断上升，甚至超过了总体通胀。
此外，较高收入租房者的增长也正在改变租房人群的构成结构。
在2016年至2018年间，收入较高的租房者家庭数量增加了54.5万户。在2010年至2018年间所增加的租房人数中，有超过四分之三是年收入在7.5万美元以上的较高收入租房者。另一方面，在此期间，年收入低于3万美元的租房者家庭数量却减少了近100万户，与21世纪初的趋势大相径庭。
而在近年间租赁市场的动荡之中，多住户租赁式公寓（Multifamily）却表现强劲，甚至达到了近30年来的最高水平，并且其在高端市场中的份额也不断增长。
随着多住户租赁式公寓在高端市场中份额的不断增长，2018年7月至2019年6月期间完工交付的未配备家具的多住户租赁式公寓的租金中间值为已经达到了1,620美元/月，比2000年完工的同类型公寓的租金中间值高出37%，甚至有约五分之一新建公寓的月租金价格达到了为2,450美元。
另一方面，在2012至2017年间，月租金1,000美元以上租赁房屋单位数量增加了500万套。但低端市场情况却大不相同，月租金低于600美元的房屋单元减少了310万套，月租金介于600至999美元之间的房屋单元亦减少了45万套。
哈佛此次报告还称，住房租赁市场中还有另一个关键因素，那就是对于那些传统观念上更可能拥有自有住房的较高收入人群来说，选择租房已变得越来越普遍。其中拥有子女的家庭在租房人群中所占的比例更大，达到了29%；而拥有子女的家庭在自有住房的人群中所占比例为26%。
“尽管很多家庭目前仍然把租房当做是买房前的过渡方式，但是不断上涨的租金使很多家庭越来越难以为购房首付存钱，”AirGood-obrycki说。“即使你的家庭年收入达到7.5万美元，房租负担的压力也是一个主要障碍。”
在现阶段，建造、土地和劳动力成本的不断上升，正在阻碍着平价租赁式住房的发展。哈佛此次的报告，也意在敦促各级政府采取更大力度的收购，以及公共部门和私营企业的协同努力，以更好地实现住房平等的理念。
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