商品房預售制度會取消嗎？

海南剛剛出臺的房地產“調控新政”——《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱“通知”），提出了海南實行現房銷售制度。現房銷售制度就意味著未來要逐步取消商品住房預售制。有專家表示，取消商品住房預售制實行現房銷售，對房地產開發商來說影響極大。那麼基於什麼原因，海南出臺新政對商品住房預售制度進行改革呢？

目前，因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售，甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。為了從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，通知提出改革商品住房預售制度，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。同時，按照規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

海南產業經濟研究院院長李仁君接受採訪時表示，商品住房預售制是中國房地產市場的一大特色，開發商在資金不到位的情況下蓋了一層兩層就預售了，拿買房人的錢再來蓋。他認為，商品住房預售雖然加大了開發商的融資槓桿，但對於廣大購房者來說無形中也帶來了較大風險，“海南進行商品住房預售制改革，房地產市場會得到進一步規範；從另外一個層面上把那些沒有實力的開發商、小開發商進行排除（淘汰），我們要鼓勵有實力的大開發商來做，這個應該是一個好的政策。”

“此類規定可以認為是全國首個省級現房銷售的政策，其對於房企的購地和項目開發會形成較大的影響。對於開發商來說資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，3月7日海南發佈相關調控政策，總體上以偏緊為導向，進一步體現了當前海南穩定房地產市場的決心。

商品房預售制度自20世紀90年代被引入內地後，受到了房地產開發企業的廣泛接受與推崇。預售逐漸成為最主要的商品房交易方式，據統計，中國主要城市商品房預售佔比約為80%-90%。預售制度憑藉其特有的融資優勢，在一定時間內促進了商品房市場的蓬勃發展，但也催生了一系列棘手的問題。隨著中國房地產市場逐步走入存量房時代，商品房現房銷售（以下簡稱“現售”）試點項目逐個啟動，中國是否會取消預售制度成為社會焦點。本文將梳理預售制度的前世今生，總結其優缺點，進一步探討其動向與未來發展趨勢，提出制度優化建議。

一、商品房預售制度的前世今生

內地商品房預售制度源於香港的“賣樓花”。“賣樓花”由霍英東先生於20世紀50年代提出，這種行為源於市場，雖可促進商品房銷售，但在早期因缺乏規範管理，也引發了一系列過度投機問題。20世紀60年代金融危機過後，中國香港政府為保護購房者權益，規範相關管理，構建了相對完善的樓花預售制度。香港的探索為內地構建商品房預售制度提供了寶貴經驗。

隨著房地產市場化進程的推進，中國內地商品房預售制度的發展歷程主要包括3個階段：

1.雛形階段（1978-1993年）：改革開放初期，住房市場嚴重供不應求，城鎮人均住房建築面積小於7平方米，建設城鎮住房的需求十分強烈。當時採用住房預訂購制度，地方政府建委組織代建住房，各購房單位依照批准的建設計劃、攜資金赴城市統建辦預訂購住房，統建辦利用預訂購資金和銀行貸款實施開發建設。這一制度是商品房預售制度的雛形。

2.構建階段（1994-2000年）：隨著市場經濟的推進，中國城鎮化進程加快，住房市場供需矛盾進一步升級，成為主要社會矛盾。為滿足大量的住房需求，中國於1994年7月出臺《城市房地產管理法》，在總結中國香港經驗和借鑑一些國家及地區做法的基礎上，建立了商品房預售制度，並對預售條件和監管等進行了原則性規定，為商品房市場的健康發展提供了法律依據。同年11月，原建設部頒發了《城市商品房預售管理辦法》，明確了商品房預售行為的定義、預售所需材料、房地產開發企業需辦理預售登記及取得預售許可證等內容。

3.完善階段（2001年至今）：2001年8月和2004年7月，原建設部先後修訂了《城市商品房預售管理辦法》，規定商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給購房人，由購房人預先支付定金或房價款的行為；同時，明確指出商品房預售必須取得“預售證”，嚴格規定了“預售證”辦理程序和所需材料。隨著預售制度的規範與完善，該制度逐漸成為中國商品房市場的核心管理制度之一。

事實上，香港“賣樓花”和內地商品房預售具有本質差異。從目的看，“賣樓花”側重於通過信用預訂或分期付款來促進銷售；而商品房預售的核心目的為集資建房。從銷售流程看，“賣樓花”先簽訂臨時合同和支付定金（約佔全款5%），一週內簽訂正式合同，90天內支付5%-10%的追加定金；而商品房預售需在簽訂合同後一週內付全首付和申請貸款支付餘款，即要求在短期內支付全款。從資金監管看，“賣樓花”將購房款交給第三方監管賬戶，第三方監管方按工程進度向開發商支付購房款，在竣工驗收、確認沒有質量問題後支付尾款；商品房預售在形成之初沒有第三方監管，購房款直接交給房地產開發企業，後來雖設立了第三方監管賬戶，但僅限制了購房款使用用途，未將房屋質量作為購房款使用標準。從違約退房制度看，“賣樓花”過程中買方可以違約退房，僅損失定金；但商品房預售過程中買方不可違約退房。總體來看，香港的“賣樓花”與其他國家及地區的成熟商品房預售市場情況更為接近，而內地的商品房預售與此不同，具有自身獨特性。

而2020年試點改革後，未來全國會全面推廣現房銷售嗎？值得期待！