動遷房買賣，賣方坐地起價式的惡意違約，承擔近百萬元違約金
基本案情：
2013年7月，靳先生一家的房子因整治河道工程被拆遷，靳先生及其兒子兩人被列為動遷安置對象。
2015年11月，靳先生以優惠價格購買了動遷安置房，該房屋尚未辦理產權證。幾個月後，靳先生以210萬元的價格將該所購安置房出售給買家李先生，雙方在動遷房買賣合同中特別進行如下約定：靳先生承諾該房屋共有人對賣房一事已全部知曉並同意，如果共有人不同意出售，靳先生應退還李先生已付房款並按實際房價的100%作為違約金賠償。合同簽訂當日，李先生支付了第一筆購房款65萬元。
該房屋符合產證辦理條件後，李先生即與賣方靳先生協商辦理產證並辦理過戶、交房等事宜，但是直到2016年11月，靳先生仍然拒不配合辦理房產證、拒絕交付房屋和辦理過戶等。同時，靳先生的兒子主張該房屋有其份額，是房屋共有人，其父親出售房屋未經其同意亦不知情所以不同意出售房屋。無奈之下，李先生只能解除合同，要求返還其65萬元房款並按照房屋現價支付違約金。雙方協商不成，李先生起訴至法院。
法院審理：
一審法院認為，靳先生不經共有人同意，擅自將房屋出售並作出相應承諾，靳先生對合同不能履行應承擔責任，應負解約產生的相應責任。但是李先生購買動遷房疏於調查情況，也存在過錯，應承擔一定的責任，但該責任應明顯小於靳先生。遂一審判決合同解除，結合評估機構該房屋溢價達到230萬元的結果，判決靳先生支付違約金80萬元。李先生不服，提起上訴。
李先生上訴稱，根據合同約定，承擔違約金應當是實際房價的100%，即經過評估確定的440萬元。上訴人二審中提交了雙方在協商辦理產權及和中介溝通過程的錄音，以證明賣方房價上漲、要增加房屋總價款，屬於惡意違約，其兒子的主張是違約、增加房款的藉口。
二審法院審理後認為，簽訂合同時，房屋尚未取得產權證，靳先生未向買方披露動遷安置人口包括其兒子即該房屋權利人包括其兒子，且賣方還在合同中明確承諾如果隱瞞其對涉案房屋不具有完全處分權事實導致不能過戶，其將承擔房屋現價100%違約金；從簽約後的談話中，靳先生始終未提及其他權利人，只要求加價。合同解除是因賣方明顯的過錯導致的。因靳先生的過錯導致李先生錯過購房時機，使其之後再購房承擔更大的成本。考慮到涉案房屋溢價達到230萬元，及案件履行過程情況，二審根據實際情況改判賣方靳先生支付違約金170萬元，返還原告已付房款65萬元。
黃勁夫律師，中華全國律師協會會員，上海律師協會會員，上海科尚律師事務所專職律師。專注於民商事領域的訴訟，秉承“提供專業法律服務”的執業理念，用熱忱的服務態度，力求為境內外客戶提供高水平的法律解決方案。主要執業領域有：房產糾紛、婚姻繼承、交通事故、勞資糾紛、刑事辯護、企業法律顧問等。
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