3月10日，越秀地产以电话会议的形式举行2019年全年业绩发布会。董事长兼执行董事林昭远，副董事长、执行董事兼总经理林峰，财务总监兼执行董事陈静，投资者关系部总经理姜永进等管理层出席会议。
从年报看，越秀地产销售向好。2019年，越秀地产全年录得合同销售金额约721.1亿元，同比上升24.8%，完成全年合同销售目标680亿元的约106.0%。
对于2020年的发展，越秀地产选择“减速”前行，2020年销售目标为802亿元，较2019年的721亿元增幅仅11%。
值得一提的事，“减速”前行的同时，2020年越秀加大土地投资，增幅88.68%。一增一减之间，越秀地产2020年的发展逻辑是降速求稳还是蓄势待发？
销售、营收稳增长
2019年，越秀地产实现合约销售额721.1亿元，同比上升24.8%，完成全年目标人民币680亿元的106.0%；合同销售面积约为349万平方米，同比增长26.1%。
其营收表现突出。2019 年越秀地产实现营业收入 383.4 亿元，同比上升 45%；毛利润 131.2 亿元，同比上升 56.4%；净利润 47.3 亿 元，同比上升 55.6%；核心净利润35.1亿元，同比上升24.8%。
对于2019年的业绩表现，林昭远在会上表示：“对2019年的业绩表现比较满意，尤其是核心利润实现了较大幅度增长。”
值得一提的是，出于成本管控能力改善，越秀地产的毛利润率和净利润率齐升：毛利率34.2%，较2018年底上升 2.4 个百分点；净利润率 12.3%，较2018年底上升 0.8 个点。
具体到费用方面，管理费用12.3亿元，管理费用率 3.2%，较2018 年下降 0.7个百分点，财务费用11.6亿元，财务费用率3%，较2018年下降4.5个百分点。
反应到资本市场，截至3月11日收盘,越秀地产股价上涨5.19%,报收1.62港元。
越秀的“利器”有哪些？
实现销售、营收双丰收的背后，“国字头”的越秀地产有哪些“利器”？
其一为多元化增加土地储备。
对此，林昭远表示：“多元化、特色化增储体现出了我们的优势，特别在去年以‘轨交+物业’、国企合作、城市更新、产融结合，增储都取得比较好的效果”。
数据显示，截至2019年底，越秀地产总土地储备达到约2387万平方米，同比上升23%。
例如，“轨道+物业”模式。自2019年2月，越秀地产引入广州地铁为第二大股东后，先后收购了广州的品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三大地铁上盖物业，总交易代价达230亿元，新增总建筑面积约315万平方米，约占集团总土地储备的13.2%。
反映到销售上，越秀地产2019年收购的3个“轨道+物业”项目贡献合同销售金额约50.8亿元，占总销售额比例约7%。
虽收益不能及时体现，但“傍上广铁”的越秀地产，受益颇多。作为广州地铁战略合作伙伴，越秀地产有望以合理价格从广州地铁处直接获取这些项目，而不用参加招拍挂承担高溢价压力。
“在2019年的新增土储中，‘轨交’、国企合作两种模式增储达到464万平方米，占整个新增土地储备的60%。” 越秀地产投资者关系部总经理姜永进指出。
同时，越秀地产于2019年，越秀地产获得广州里仁洞村、南沙大岗镇东流村旧村改造资格并签署合作框架协议，增加潜在土储约163万平方米。
其二，在融资环境趋紧的大势下，越秀地产等央企国企的融资成本令同行垂涎。
2019年，越秀地产整体平均借贷成本为4.93%，，同比微升 0.1 个百分点，处于房企中低位水平。公司境内成功发行各类债券合共约73.0亿元，年期介于三至五年，发行利率介于3.60%至4.03%之间，债务年期组合和债务结构持续优化。
除了传统融资渠道以外，越秀地产还拥有“地产+基金”拿地模式。面对一些高投入的大项目，国有母公司集团（越秀集团）率先投入资本，承担项目前期投资和风险，越秀地产则在实际成熟之时回购股权，享受高灵活度的现金流管理。
业内人士指出，越秀地产在土地资源和资金的获取方面，都具备一定的低成本优势。这种优势在房地产土地和金融同时严管控的背景下，放大成其可能实现超额增长的机会。
“深蹲”起跳
疫情“黑天鹅”面前，越秀地产选择“减速”前行。
越秀地产将2020年的销售目标定为802亿元，同比增速从2019年的24.8%降至11.2%。
当被问及目标是否过于保守时，林昭远称，这是公司管理层综合疫情影响，以及在对目前地产市场进行预判后做出的客观安排。
林昭远提到，今年越秀地产可售货值约为1461亿元，项目去化率大概为55%，与2019年基本持平。如果愿意大力度打折促销，项目去化肯定会快一些，但越秀地产在保持规模增长的同时还要保持经营质量。
尽管“减速”前行，越秀地产仍旧计划大手笔拿地。越秀地产将土地款及拍地保证金的预算提高到了300亿元，较2019年的159亿元增幅为88.68%。
林昭远称，这个投资强度是与现金流相匹配的，也是与公司发展后劲相结合的，事实上，今年公司参与拍卖的几块地，热度还是比较高，大家也比较积极。
业内人士认为，2020年越秀地产在2020年准备“蓄力”，利用国资背景在融资、拿地上方面的优势，扩大未来的发展空间。
“现在有机会可以抢到地，并且像越秀这种国企现在入局拿地是个好时机。但也得看产品打造和营销能力。有实力的是个机会，否则可能是个坑。应该合作开发，找金茂、万科之类合股。这样可以安全发挥资金优势。”资深地产人士薛建雄表示。
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