98年房改，房地產迎來真正意義的市場化，自此我國的房地產業迎來井噴發展，摩天大樓在全國各大城市撥地而起，隨之而起的還有房價。統計顯示，過去二十年間，中國房價只有3年真正意義迎來了下跌，餘下的17年房價都是上漲的。重點是，這三次房價下跌都是幅度很小的價格回調，而且隨後就被更大幅度的上漲所覆蓋了。所以，總體而言，房改之後的二十年，我們的房價“一路在飆漲”。
西班牙媒體評價中國的房地產發展時說，過去短短的二三十年時間裡，中國建造了數不盡的流光溢彩的新城市，從曾經遍佈鄉村的國家到如今中心城市星羅棋佈，中國只用了發達國家不到一半的時間，堪稱世界上造城最快、最厲害的國家。但不得不提的是，中國不斷上漲的高房價毀滅了年輕人愛情，也毀滅了年輕人的想象力。
高房價的危害顯然不僅限於毀滅了年輕人的愛情和想象力，但這不是我們今天討論的重點。今天主要想和大家探討一下，過去二十年房價為什麼能一路上漲？專家們給出的意見出奇一致：房價上漲是因為房子不夠住。且我國的城鎮化大趨勢未結束，房地產還有至少15年的紅利期。言外之意，房價或還要繼續再漲15年。
中國房地產發展到現在已經經歷了四十多個春秋，我們的造城模式在全世界都是數一數二的，這麼多年的高速發展，房子難道到現在都還無法滿足國人的居住需求嗎？
一、房子真不夠住？地產大佬潘石屹公開“闢謠”：我們早就不缺房子了
從網絡上爆出的數據和某些專家給出的統計數字來看，完全不是那麼回事——到今天，我們不僅不缺房了，而且還面臨著非常嚴峻的房屋空置問題。
前段時間網上流傳著一個被熱捧的非官方數據：中國的房屋足夠34億人居住，這還不包括農村自建房、小產權房等房源。說實話，這個數據可信度確實不高，但是即便按照對半折，中國的房子也夠17億人居住了，房價沒有再繼續漲的道理啊。
此外，地產大佬潘石屹也直言揭露到：房子在我國早就不是剛需了，我們早就不缺房子了。20年前，中國城鎮人均住房面積只有5.7平米，舒適度不高，彼時房地產確實是剛需。隨著中國經濟的發展，今天我國人均住房面積已達到39平米，我們人均居住面積已經和發達國家是一樣的水平了。
轉行做了包租公，而且這幾年一平方土地都沒有開發的潘石屹還直言不諱到，過去20多年，開發商已經建了很多房子，現在就是把這些空置房子充分利用起來，而不是建更多房子。
二、房子不缺，為何房價居高不下？都是空置惹得禍！
很多人都買不起房，但是房子過剩已經是一個無法掩蓋和迴避的事實。
房子既然夠住，按照經濟學原理，供大於需，房價早就應該降了，那麼為何這些年房價卻一直居高不下呢？原因肯定是多方面的，有土地財政的主要因素，也有金融政策的支撐。在我看來，有一個因素也不能忽略，那就是國人日益高漲的囤房炒房行為，這一行為直接使得中國至少1/5的房子現在是空置浪費無人居住的。
為什麼會出現空置現象？全聯房地產商會會長聶梅生一語道破：去庫存確實把房子賣光了，但大多都是投資客，很多房子沒人去住，造成房地產高空置率。這種讓庫存從開發商手上搬家到投資客手上的賣房方式，就是惡性去庫存。
中國的房屋空置率到底有多少，至今沒有統一的答案。沒有統一答案，不代表沒有人做過統計調查，目前主流認可的幾組數據是：
1、中國家庭金融調查與研究中心在2014年6月10日發佈的“城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢”調研報告表明，2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
2、騰訊與中國房地產報等機構聯合發佈的《2015 年5 月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
3、西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心在2018年12月21日發佈了《2017中國城鎮住房空置分析》報告：2017年中國城鎮地區空置房約有6500萬套，住房空置率高達21.4%。而且每年還在以1000萬套的數量在增加。
4、2019年也有一項調查數據，一線城市的房屋空置率達到22%，二線城市的房屋空置率達到24%，三四線城市的房屋空置率已經達到26%。
以上這四組數據雖然結果有偏差，但是總體來看，我們的住房空置率應該是在22%-26%之間。很多人可能會說，一些偏遠地區空置率高我相信，一線城市怎麼可能房子也會空置？其實不然，越是大城市，空置率可能越超乎國人的想象，畢竟這些城市都有極高的投資潛力，有錢人在這些地方多囤幾套房子，確實說得通，相反欠發達地區的房產沒有投資價值，房子賣不掉，還捂在開發商手裡，那是另外一種形式的“空置”。
潘石屹曾經也揭露過，“我知道北京有人買一百套房，自己只住一套。”而媒體更報道北京空置房可能高達381.2萬套。這是什麼概念？假設一戶住２人，這些空置房就能裝下762萬人口之多。
北京如此，其它城市更可想而知。對此很多人可能深有感觸，尤其是最近一段時間很多人被迫“宅”在家裡，有人閒來無事通過晚上數小區亮燈率來判斷自己小區的空置率，然後驚人發現，全國各地的房屋空置率遠遠超過自己的想象——很多交房入住四五年的小區，亮燈率（入住率）都達不到4成，剩下的6成即使真正的空置只有一半，空置率也已經高達30%了。這個結果還是讓很多人非常意外的。要知道中國有大量的1-2年內剛剛交房的，按照這種入住率來計算，這些剛剛交房不久的小區，空置率可能會高達40%-50%。平均來計算的話，中國房屋的空置率雖然未達到30%，但是至少已經接近25%了。
但與此同時，房地產出現了一些讓人無法解釋的奇怪現象，一方面城市裡經常在上演千人、萬人“搶房”的火爆場面，一線城市很多人手握幾百萬甚至上千萬現金都搶不到一套房子，但是另一方面，我們實地去探訪後會發現，很多開發交付了幾年的樓盤都幾乎是空空如也，入住率根本連20%都不到。
三、降房價真的無招可用？潘石屹給出“完美”方案，獲國家智囊力挺
2019年，房地產開發企業房屋施工面積89.38億平方米，比上年增長8.7%。按一套房子89平米計算，光2019年開發商就施工了1億套房，當然這些房子可能沒有在2019年完成全部入市，即使只有一半上市了也是5000萬套房。這些房子可是最終都被真實的買家買走了。
為何每年建那麼多房子還能銷售一空？用潘石屹的話說就是，我們永遠無法滿足人們的“貪慾”。只要中國的投資炒房熱情一直高漲，開發商建再多的房子也不夠他們買。
老潘更一針見血指出，降房價其實並非無招可用。過去這幾年我們都看到了國家調控房地產沒少下苦工，但是在他看來，調控所用的“限”字類招數均沒有“對症下藥”，都是在“病急亂投醫”，這注定了這些招數都是治標不治本，只能緩一時不能徹底解決問題。
他認為，解決高房價問題，合理利用空置房才是當務之急。啥意思？潘石屹的建議是，對空置房源徵收“空置稅”，空置的時間越長交稅越多，持有房產越多徵稅越高。
很多專家稱讚老潘這個建議是“完美”解決高房價問題的方案：一方面，對空置房屋徵稅，勢必會給多套房者帶來持房成本的增加，過去這些房子可以空置不住人也不出租，但是在徵稅的情況下，空置就意味著自己要多套資金來養這些房子，這就會倒逼他們要麼出售，要麼出租，對商品房交易市場和租賃市場都構成利好。有人擔心房主會把稅負轉嫁給購房者和租房者，這一點其實老潘也想到了，由國家出面對房價做一個合理限價，這樣就可以徹底避免這些問題；另一方面，徵稅或可以解地方的財政收入之需，更有可能對施行了幾十年的傳統土地招拍掛模式形成顛覆，政策如果設置合理，空置稅真的可能起到在“根源上”抑制房價上漲。
事實上，潘石屹的這個“完美”建議也獲得了國家智囊仇保興的高度力挺。降房價哪招“更有效”？潘石屹、國家智囊給出的解決方案是一致的——他在兩年前也提到過，為了逐步燙平房地產“泡沫”，房地產稅應該分類進行，率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然後再從容考慮物業稅。而空置稅是重中之重，應該早於房產稅之前開徵。
他甚至在潘石屹的基礎上做了一些完善補充：對存量空置房源徵稅的同時，制定“新購買房源不準空置”的政策。只有這樣一堵一疏，雙管齊下，才能從根本上徹底遏制炒房、囤房等違法違規行為。
那麼國家層面到底有沒有開徵“空置稅”的打算呢？個人認為目前正在積極推進中。首先，我理解的“房住不炒”其實不僅是為了解決高房價的問題，同時也是為了解決樓市過剩等問題。正如潘石屹所言，對空置房源徵稅一舉多得，而且它也符合國家定位的“房地產長效管理機制”的標準，若真想徹底解決房地產的高房價、高空置等問題，真的沒有理由不採取這個方案；其次，18年6月，香港宣佈對空置一年或以上的一手住宅徵收空置稅，這或許意味著國內空置稅的問世也不遠了。讓我們拭目以待吧。
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