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2019年刚刚过去，2020年终于到来。最近站友们在后台留言问得最多的问题就是“最近要不要买房”“2020年楼市走势如何”。也难怪大家心里犯嘀咕，年底楼市出现冷热交替，着实让人有些摸不着头脑。
一方面，很多城市进入“因城施策”阶段，尤其是大湾区多城松绑调控，“放开”限购措施频传，更有小区业主联合涨价抗击市场调控，但马上遭到相关部门及时制止，“对于涉嫌集体恶意炒作房价的小区，主管部门将暂停办理该小区二手房网签手续”。然而还是有亢奋者认为，2020年深圳的房价要破纪录。
我们判断楼市环境不能全凭众说纷纭，从国家统计局每月公布的新建商品房均价数据来看，新房市场从2019年7月份达到最高点9367元/平米后，8月开始微跌直至11月份。
整体看，1-11月房价仍上涨2.8%，稳中略升，单11月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大。看似楼市低迷、开发商难过，却没有到提不起来的地步，市场预期仍然趋稳。
调控最紧时刻已过
松绑模式仍未开启
2019年，是大湾区的“元年”。
大湾区，经济的热土，资源的热土，资金的热土，科技的热土，产业的热土，人才的热土，生活圈的热土。
粤港澳大湾区，刷屏了今年，中国南方这片活跃度极高的经济热土，今年在置业买房方面，也吸引了各界关切的目光。
值得一提的是，连番释放的措施，也正在推动大湾区的建设。
在购房方面，广州花都、南沙、黄埔之后，如近期广州也放开八城异地户籍公积金的购房条件……
但你以为这就是顶点了？不，这仅仅是个开始而已
在这里笔者做三点楼市利好的预测
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预测一：明年利率会进一步走低
数据显示，此前全国首套房贷平均利率为5.52%，二套房5.84%，处于本轮历史高位。不过，房贷利率新规于今年国庆后执行以来，在11月20日，房贷利率迎来了首次调整，购房者关注的5年期以上LPR从4.85%降至4.8%，仅5个基点，幅度有限，但这是房贷利率下降的“拐点”。房贷利率作为购房者最为关注的购房成本之一，影响着购房预期，利率下调有利于促进交易。
虽然5个基点的降息，幅度非常小，相当于把央行1次标准降息（每次25个基点）分拆为5次，带有安抚性质。但能给房贷基准利率降息，仍然意义重大，它意味着：高层不希望看到楼市偏冷，同时降息采用“滴灌技术”，一点点试探，避免了楼市突然大涨，是进退自如的手段。
这种“滴灌技术”明年会用得更多，短期内看不到“敲锣打鼓”式的降息了，毕竟中国目前草木皆兵，稍微处置不慎，大家又会疯狂抢房。
一点点滴灌，每一次虽然很小，但累计起来就不小了，2020年全年央行可能会累计降息50个基点左右！！！同时还会降准。此外，地方债、国债的发行力度也会增加，赤字率会达到或者轻微超过3%。而这一切，都是为了支撑经济增长，保就业。
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预测二：限购宽松的地方率先上涨
本轮楼市调控最大的不同之处在于坚持分类调控、分类指导、因城施策，但是政策是死的，资金却是流动的，这会导致什么呢？
导致同在一个都市圈的城市，因为松绑节奏不一样，出现差异化局部上涨。
按常理来说，房价应该是核心区先涨的，但是别忘了，中国还有政策调控这回事，货币如流水，水往低处流，哪里政策宽松，哪里就涨得快。
所以年末调控限购宽松的的广州南沙、黄埔中新知识城将会是上涨预期比较高，上涨空间
比较大的板块
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预测三：城市内部分化行情会越演越烈
经历了这么多轮楼市涨跌周期，我们非常清楚横盘时期的楼市特征，那就是：城市内部持续分化，旱涝不均，旱的旱死，涝的涝死。
楼市大涨的年份，什么房子都能涨，哪怕90年代的老破旧也能涨，因为这是货币行情，价格是全面提升的。而楼市横盘的年份，有些房子涨得特别厉害，有些房子却没怎么动，为什么呢？
首先，我们要明白楼市调控的时候，当货币不再宽松，同时一座城市进入限购之后，已经横盘了，到底谁还在买房。
对，不是外来的新移民，而是这座城市内部的人。以广州为例，限购之后，除了极少落户的人，谁还能在广州轻松买房呢？是原来有房或者在广州工作多年熬够社保的人，这种人群最大的特征是非常懂自己所在的城市，购房有明确的目标，他们一般会卖掉旧的，去买新的又或者直接去买学位房。
尤其是原来有房的那一批人，他们享受了上一轮上涨的利润，购买力大增，坐实了利润之后，现在横盘了，他们会趁机卖出，然后去买更好的楼盘，改善居住条件，横盘时期，改善需求是占主导地位的。
明年广州内部的新房、次新房以及学位房会持续上涨，老破旧没有行情，大家要注意。
可能有些朋友会说：老破旧价格低，笋盘啊，难道不是更容易涨吗？一手新盘有溢价，我们不认。
其实投资从来没什么一成不变的定论，大涨前夕买老破旧固然没错，因为外来人口急于上车，老破旧也照抢不误。但是到了横盘时期，改善力量占主导的时候，你如果还沿用原来那套想法，估计就不灵了。
横盘时期没有笋盘，如果你不肯为好房子的高溢价付费，那么它的增长性也没你份。任何好房子都是存在溢价的，只要涨起来比溢价还高，就是赚钱的投资。老破旧是便宜，但是横盘时期它是慢涨的。
2020年多看看新房，有一些开发商不注意财务风控，急于回笼资金，熬了这么久政策还不放松，明年必须割肉卖了。一般一个楼盘卖掉前面30%左右就能回笼资金，一点点还银行的开发贷款了，所以卖了三分之一，开发商就会悄悄提高价格，以免卖得太快。
能买新房还是尽量买新房，折扣到位了就别犹豫
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