綜合|落落
一場疫情讓房企原本期待的“小陽春”化為泡影，但自2月開始，無論是各城市公積金政策的接連發布，或房地產企業“雲看房”線上營銷模式的層出不窮，都讓我們透過這一系列救市動作，感受到房地產從業者的信心滿滿。
在如今“萬物皆可雲”的時代，置業者所接收到的樓市信息愈加繁多，但同時也更加考驗樓市賣方的精準定位功力，以及作為市場買方的置業者的有效信息篩選能力。
因此，今年我們將著眼於樓市本身，全面探討當前樓市環境、政策導向、專家研判及置業技巧四大板塊內容的“組合拳”，為廣大置業者及意向置業者所存在的問題和疑慮給出全方位的參考信息。
Part 1移動端購房成新趨勢，一線城市女性購房佔比高於男性
今年1月，居理新房大數據研究院發佈的《2019年新房消費大數據》（以下簡稱《報告》）顯示，在北京、上海、廣州、杭州、鄭州、成都等11個一二線城市中，一線城市在核心購房面積基礎上偏剛需，二線城市在核心購房面積基礎上偏改善。此外，基於城市經濟發展及常住人口等因素的影響，2019年置業者也呈現出不同於以往的新特點：
一方面，移動端置業用戶增加。《報告》數據顯示，APP、小程序等移動端逐漸成為一線城市及核心二線城市購房用戶常用的購房入口，這些城市移動端購房需求持續增加。從全國範圍看，男女移動端購房用戶比例基本持平，分別達到51%和49%。除廣州外，北京、上海、深圳等一線城市女性移動端購房用戶均多於男性。除成都、重慶外，大部分二線城市的移動端購房用戶則以男性為主。
另一方面，一線城市女性置業比例高。2019年3月，貝殼找房發佈的《2019年女性安居報告》數據表明，2018年女性購房者比例整體達到了近7年來的最高值46.7%，與男性購房者比例已很接近。今年年初，居理新房大數據研究院發佈的《報告》顯示，除廣州外，北京、上海、深圳等一線城市女性購房用戶均多於男性。不難看出，如今女性置業者已成為房地產市場的不容小覷的“全新力量”。
對於女性購房比例在市場佔比的逐年變化，有業內人士分析，這與女性獨立意識、經濟狀況及房產的價值等密切相關。值得注意的是，當前房產的保值性成為女性自住或投資時的重要考量因素。
Part 2 堅持“房住不炒”，救市手段不等同樓市鬆綁
一場疫情讓樓市“小陽春”漸行漸遠。據CRIC監測數據，2月份受監測的27個重點城市新增供應面積85萬平方米，環比大幅下降92%，同比降85%。因供應顯著縮量，2月樓市成交依舊延續1月的下行態勢，成交環比降幅高達83%，同比下跌77%。
為進一步穩定房地產市場，2月份以來已有多個城市相繼出臺樓市調控政策，紛紛出臺公積金延繳、下調公積金首付比例、減免物業租金、土地款可申請延期或分期繳付、降低公積金繳存比例等政策，甚至廣州“公寓、商鋪等商辦項目不再限定最小分割單元，不再限定銷售對象”、駐馬店 “要求金融機構適度下調個人住房按揭貸款利率，首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%”等相關文件被緊急叫停，其實都反映出當前房地產市場最迫切的需求——救市！
需要明確的是，雖然當前房地產市場受到一定影響，各大城市的救市政策出臺較多，但市場“房住不炒”的底線不會改變。
3月3日，中國人民銀行會同財政部、中國銀保監會召開會議重申“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，這是央行第三次在不同場合釋放這一信號。
對此，東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞對《證券日報》記者表示，當前房地產市場仍將堅持“房住不炒”這一政策紅線，預計未來政策鬆綁內容不會在三四線城市普遍出現，但不排除個別受疫情影響極大或需求側壓力很大的城市出臺類似的刺激性政策；中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華對媒體表示，“根據疫情對政策作出調整是符合實際的，但是要以房住不炒為底線，不能鼓勵或變相支持炒房。”
Part 3 樓市逐漸迴歸正軌，房企收併購規模增大
1月底，湖北、廣東、河南等多省份及武漢、成都等城市正式“官宣”售樓部暫停開放，這對本處於春節假期冷清的樓市來說，無疑又多了一道枷鎖。在受到春節假期和疫情的雙重影響下，據觀點指數研究院數據顯示，1-2月TOP 100房企總銷售金額9007.2億元，同比下降25.6%。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，受最新疫情影響，房企均在一定程度上面臨短期銷售業績下行壓力。2020年前兩個月銷售數據表現略顯“頹勢”，基本上符合預期。
雖說樓市原本的營銷節奏被打亂，但從長遠來看，樓市的平穩迴歸並非遙不可期。業內普遍認為，房地產需求只會被推遲，但不會消失，隨著疫情防控形勢好轉，樓市也會逐漸反彈。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也對媒體表示，預計在疫情結束之前，市場情緒低落，市場均價保持平穩或下滑趨勢。但隨著疫情的結束，市場將逐漸迴歸正軌，市場活躍度逐漸增強，市場或再度回暖。
樓市波動帶來的另一個影響，或許就是“活下來”和“走出去”了。
此前，中國指數研究院發佈報告顯示，2019年境內房地產公司作為買方完成的收併購約有333宗，涉及金額約2960.6億元，同比分別上升14.7%、31.6%。“回顧2019年，房地產市場調控繼續加碼，招拍掛土地出讓條件越來越高，收併購越來越成為房企拿地的有效手段。”
回顧近幾年的西安房地產市場，我們不難發現，確實有不少房企落子西安的第一步，就是選擇收購某些本土房企未開發的土地或已部分開發的住宅項目。當然，也有一些知名房企會選擇“聯姻”的方式在西安扎根，但無論哪種方式，無疑都透露出一個信號——未來房地產行業的集中度會進一步得到提升，房企擴大市場規模的利器之一，就是收併購或聯手開發，行業資源將進一步向頭部房企集中的趨勢也會愈加明顯。
Part 4置業大有技巧，切莫衝動消費
基於房地產市場政策調控、營銷創新、行業資源整合等諸多因素，置業者在買房前要考慮的因素也處於不斷變化當中。買房是自住還是投資？買房後房貸怎麼還？如何挑選適合自己的戶型……希望以下幾條置業技巧能幫助迷茫的置業者撥開眼前迷霧。
1．選擇入住率高的社區
優先考慮社區安全性問題，儘量選擇入住率高、物業管理完善、安保嚴密的社區。如果選擇購買二手房，也需要特別留意周邊的配套設施及夜間環境，儘量避免雜亂、人員流動大的居住環境。
2．根據經濟狀況選對還款方式
現在絕大部分置業者都會選擇貸款方式買房，那麼還款情況就需要提前做好規劃。比如，等額本金在前期還款額度較大，然後逐月遞減，比較適合在前段時間還款能力強的置業者；而等額本息每月的還款額度相同，需要支付的利息比等額本金多，置業者可根據自己的經濟狀況靈活選擇。
3.物業管理服務安全周到
一直以來，置業者在買房時會優先考慮地段、環境和配套設施，但這次疫情讓我們深刻認識到優質物業的可貴。所謂優質物業，不僅是平日的安保檢查、逢年過節的溫暖問候、24小時社區的巡邏，更是注重公共空間的衛生防護，以及對社區進出人員的細緻登記。就某種程度而言，衡量一個社區的好壞，物業管理的佔比不容小覷。
4.生活配套是否成熟
當置業者對生活品質的追求，已不再滿足於“居者有其屋”時，樓盤周邊的配套情況，就成為影響置業者的一個重要因素。交通路網是否便捷、商超醫院多久可以到達、社區是否有自建幼兒園、學區劃分情況如何等等，都是理想生活落實到“柴米油鹽、衣食住行”的真實寫照，因此，生活配套的成熟度在一定程度上影響著業主對居住品質的評價。
5．選擇品牌開發商
買房還需要考量的一個重要因素，就是開發商的資質。品牌開發商之於置業者，不僅是在戶型設計、園林綠化、社區環境等方面有所保障，同樣，在後期的物業管理和設施配套層面，大部分品牌開發商的優勢也是有目共睹，用置業者的話就是 “買個安心”。
（材料來源：中國新聞網 證券日報 經濟參考報 北京商報）
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