有两个契机促使我敲下今天这篇文章。
其一，吃饭时候和母亲大人闲聊，猛然间发现我记忆里破旧不堪的娘家家属院，原来才“芳龄二八”——尚不足20年房龄，已经被纳入衡水老旧小区改造的范畴，重新做保温、做外立面。
其二，由于土地审批的问题，衡水出现越来越多40年产权的建筑，而刨除诸如税点、水电、落户等实际问题，很多购房者其实问的最多的是：土地到期之后如何续费....
Emmm....这位亲，从本心讲，我真真不觉得你有大概率会住一个“商品房”住到40年之久。
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这就回到我们标题里的疑问。
房子从拿地开始计算土地年限，长的70年，短的40年，你觉得可以撑多少年？
70，50，30？
都不是，大部分撑不过20年。
当然，这个撑并不是指房子坍塌，而是你的居住体验会下降到一个你所不能接受的程度，拿我们旧小区的家属院举例，在建造之初，其实它符合当时绝大部分普通小区的标准：
传统老式6+1；
没电梯（这个我就受不了）；
没物业（但是有一个看门大爷收垃圾管理费清理垃圾）；
没有门禁，楼道里小广告层出不穷；
基本0绿化，连根草都没有；
没有人车分流，狭窄的院子里见缝插针的堆满车；
这种小区在目前衡水二手房市场上的价格大约是6000-7000元/平，但居住体验完全比不上新小区的同等价位。
有人说，这些还是问题？找家物业公司啊！至于电梯问题，老旧小区不是可以在外面加设电梯吗？
这是局外人说的话，如果你现在身处20年以上的小区中，你完全不会这么说，毫不夸张地讲，90%的老旧小区都无法解决这样的事情。
——1——
衡水从2011年开始城市改造，大批城中村蜕变成“回迁户”，大批沿街6+1家属院蜿蜒成牛皮癣，紧贴在高楼大厦脚下，成为一道独特的城市风景线。
这些新兴高层住宅区，当然有一定的优势。例如可以借助社区优势，做一个大型的广场、喷泉夜景、儿童游乐场等等。
但是问题也同样出现了，物业是否有能力将最初的样貌维持下去？
答案大概率是否定的。
现在买房的时候，大部分购房者已经将物业水平纳入自己购房的重要考量标准，诸如泰华物业、天正物业等衡水一批本土优质物业，也慢慢积累起自己的口碑。
但是高层因为人口密度大，公共空间和设施使用率高，会致使整个社区的折旧率加速。加之目前衡水大部分物业公司是依托于房企的子产业，它的母公司能否坚持70年都是未知数，物业又能把优质的服务维持多少年？
我所知道的案例，衡水之前有个刚需小区打造的美轮美奂人工湖，因为换水以及清理成本巨大，多年无人维护，早已不复当年刚交房时的美景。
大部分小区都在以此恶性循环走向绝境。这样的新闻屡见不鲜。
——2——
那么按照如此“悲观论调”，我是不是不能避免这种情况的出现？
当然还是有一些攻克的方法。
首先第一条，买房的时候对物业要心知肚明。询问开发商物业管理水平，查询物业资质。
如果买新房，最好这个开发商有已经交房入住的小区做范本，才相对靠谱。那种一半已经交房一半还在盖着的房子，物业是否会长期坚持好下去并不确定——你不知道他们现在的好物业是服务于业主还是服务于卖房子。
如果买二手房，先观察小区环境。如果看到小区里垃圾满地，小广告贴满楼道，这种小区不要碰。
至于是不是一定要选物业费贵的，就目前衡水市场来说，真的不一定。
如上文所说，衡水大部分物业公司是依托于房企的子产业，也就是相当一部分小区不靠物业费本身来存活，甚至有些好物业目前是开发商贴钱去补助。这种情况下，靠物业费来判断好坏就不是那么靠谱了。
比较靠谱的方式还是查一查物业资质，基本上一级、二级物业都能满足我们基础的小区服务。
当然，贵也是有贵的道理。
如果你想享受出门有人给敬礼，每个楼梯间站着一个英国伦敦腔管家的高级服务，物业费大概率也会符合他的服务质量。
相较于物业费，还有另一个隐藏的元素很容易被我们忽略，那就是社区的人文素质。
非！常！重！要！
这并不是搞区域歧视或者职业歧视，但是不可否认，孟母三迁的案例告诉我们，在对待公共空间和设施的管理层面，高素质的住户更有自我约束力和凝聚力。
比如同样是回迁房。
大部分商品房的住户可能并不想和农村回迁户比邻而居，而如果这批回迁是教育局的单位回迁，则大概率不会被抵触。
这种选择趋势有个很俗又很高雅的名称叫做“圈层”。
最后，在资金允许的情况下，尽量不要买小开发商建的住宅区，而尽量去选择品牌开发商的楼盘。
小区运营需要成熟的建设体系和运营规则，包括物业团队的引入建设也要较强的资金品牌实力，这一切都注定大部分小型开发商无法驾驭。
回头看一看衡水城市改造期间一大批本土小开发商建造的小区，大部分都面临物业管理混乱、小区环境差的问题。
你满意你目前小区的物业吗？
欢迎评论区说出你的看法。
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