劉華銀mark
房子的價值和成本有正相關，但是關係並不大。
為什麼呢？同樣地段兩個同年的房子，設計、用料、裝修都更好的房子價值肯定更高一些的。
但是，如果小縣城的石材幹掛，內部豪華裝修的房子，也完全比不上北上廣深市區的一套老破小。
那麼也正如提問的這位兄弟說的，和購買力有關，因為這些地方的房子有太多人想要了，那麼自然價格就上去。
那背後真正的邏輯是什麼？為什麼大城市購買力這麼厲害？
首先，是產業，這些地方產業好，提供的工作機會多，也就是說能賺到更多的錢。
其次是這些地方的教育醫療資源好，我們都想為自己的後代創造更好的環境，同時，在這次疫情我們也知道，大城市優質的醫療資源，給了人更好的安全感。
最後，這麼多的需求，造成了巨大的購買力，從而是的這些地方的價值很高，所以，我們買房子，一定要買在“購買力”強的城市，這樣房子才有價值。
錢塘風起
1、土地成本:房地產企業取得土地的成本，主要包括土地取得費、土地權利稅和拆遷補償費。
2、前期工程費用:項目正式建設前土地成本以外的費用，主要包括可行性研究和諮詢費用、招標費用、勘測費用、設計費用、前期申報費用、三方一平工程費用、自助設施費用、預算編制費用等。
3、基礎設施費(這是建設成本的分類，指項目主體外的建設費用):主要包括社區管網工程費、景觀環境工程費、社區弱電工程費等。
4、建築安裝工程費用(通稱建築成本):主要包括建築工程(基礎、主體鋼筋混凝土、門窗、外牆裝飾等)、戶內裝修工程(如有)、安裝工程(室內給排水、弱電、消防、電梯等)、工程檢驗費用、監理費用、其他工程相關費用(決算審計、後期維修等費用)
5、 公共輔助費用:主要包括住宅區內幼兒園、學校等建築安裝費用在內的町內委員會、會所等裝修費用基礎輔助設施(水站、設備費用等)建設費用、紅外線電力設施等(如有)。
6、開發間接費用:工程管理費、物業服務等費用。
7、資本化利息:建設期間的貸款利息。 從財務角度來看，除了上述開發建設成本外，管理費用、營銷費用、財務費用、稅(土地增值稅、營業稅等)企業必須追求利潤。 在可靠估算成本的前提下，可以用假設的利潤水平和利潤率逆轉收入來制定房價。 當然，現實房價的制定並非如此。 我所知的現實新樓房價格的制定主要是結合項目定位和周邊市場狀況，首先有大致區間，然後結合成本估算大致利潤率，在公司高層討論的結果，決定了項目利潤應規劃在何種程度上的銷售價格區間。
不許打來福
總有人談論房子的成本到底是多少錢，高房價是否已經脫離了正常的市場購買力範圍，從成本和購買力上房價都不應該這麼高。
很多人都列舉過自己認為的房子成本價格，每每提到這個話題，大家的討論熱情也異常高漲。
房子的成本和市場購買力，是多種因素組合在一起的，分為幾大項，幾十甚至上百種小項。
那麼現在房子價值和成本關係多，還是和市場購買力有關係多？亦或除此兩點外還有其他影響房子的價值。
一 房子有哪些成本
房子屬於大額商品，對於大額商品來說，不但粗枝大葉有成本，很多細枝末節也是有成本的，雖然看起來不多，但聚沙成塔效應很強。
因此不能單從居住的水泥瓦塊，上下左右前後的六面牆上來考慮房子的成本。
房子的成本要從土地還在空置的時候，一直到售賣完回款全部計算在內。
1 土拍成本
蓋房子首先要有地方，理所當然的要支出土地費用，土地費用基本上占房價的一半左右，尤其越是大城市，土地價格越高，房價也就越貴。
土地成本中，還有隱性的拆遷成本，還有在減量發展的城市中，土地供應會慢慢減少，那麼土地費用未來肯定會水漲船高，也就變向推高了整體房價。
幾輪十幾輪土拍競標，導致土拍溢價推高房價，況且在競標結束前，開發商誰都沒法確定自己能不能中標，能以什麼價格中標，總體來說成本只會升不會降。
2 開工前的準備
土地拍賣後，總要有個準備開工的過程，聯絡各承包商，材料商，勞務隊伍，還要有詳盡的施工圖紙，進度，監察等。
人工費，設計費，施工圖，招標結算，勞務基金，工人保證金，配套費，審計，監理等等，這麼說吧，在工地還沒立圍擋的時候就已經花了不少錢了。
不要小瞧任何一筆支出，在一顆釘子都要錢的工地上，花錢真的就像流水一樣。況且這些都是要前期墊資的。
開工前準備的越充分，開工後就會越順利。
3 中期房屋建設
前期準備好後，工地就要正式開工了，此時才是真正開始建房。之前準備工作做的怎麼樣，這時就要發揮作用了。
主體的建設費用，裝飾費，門窗電器照明，水電採暖報警，消防景觀綠化等等，這些費用也很多。不僅如此，工地上最害怕的就是停工。
工地雖然停工了，但是人工工資，設備機械租賃費，水電消耗等等各種費用仍然要以天為單位支出，停工一天就會損失幾萬十幾萬，這些損失最後都要核算在房子的成本中。
工地並非人們想象中的只管蓋房子，工地外的路面，工地內的安全，工地上面的汙染，工地下面的管道，很多問題都有可能導致工地被勒令停工，那麼這些損失最後又會是有誰承擔呢？
,4 後期房屋售賣
房子蓋好了，售樓處也建起來了，也許會有人覺得以後就不需要再花什麼錢了，可此後花的錢一點也不比前期和中期少。
中介渠道的銷售人員費用以及返點，電視電臺，路面路燈，地推彩頁等各種廣告費用，不管線上還是線下，廣告費用都是一筆不小的支出。
還有大牌開發商的銷售部，專業的包裝公司，地勤銷售，這些人的工資都是常年按月支付的，這些費用都要核算在房價成本中。
人們總說羊毛出在羊身上，須知在你買房時，為你提供的服務都會算入房子成本中。
5 負債成本
眾所周知，大部分開發商都採用高負債經營模式，負債經營就需要支付利息，這項隱性成本也要計算在房價中。
通常，開發商借貸利率都是5%起，也有些開發商給出10%的高息，這些利息都要綜合考慮在房價成本中。
錢雖然是開發商借的，但卻需要提高購房者的買房成本，來替開發商還債。
據數據統計，國內購房者80%以上都是通過首付+房貸來實現買房的，購房者用房款替開發商請還了債務後，還要繼續為自己還房貸。等於開發商直接把債務轉給了購房者。
除去這些，還要考慮開發商的利潤，開發商的利潤通常是在15%~30%之間。在拋出以上所有的成本之外，再留足利潤空間，那麼可想而知房價還會更高。
很多人都說房子的成本只有2000元左右，沒錯，如果光是擺一個房子在那，那麼一平米2000元足夠了，可這真的只是房子成本。
房子的成本並不是所見即所得，所以在開發商拿地之前的成本核算中，要將各個方面的因素全部要考慮進去，不管是否發生，或有可能發生，以及發生幾率很低的都要計算在房價成本之中。
二 市場購買力的變化
在分析了房子成本的幾種構成後，咱們下面在分析一下市場購買力的問題。
市場購買力可以反映出居民，在取得收入後購買貨品和服務的能力。
要了解市場購買力的情況，就要先了解下這些年，影響市場購買力變化的幾個重要因素。
1 CPI
簡單理解CPI對我們的影響就是，去年CPI為5%，那麼去年的一百萬，到今年只剩95萬的購買力了。
口袋裡的錢沒變，但是能買的東西卻越來越少。
通常情況下CPI在2%左右是一個合理區間。
CPI不斷上漲，我們的購買力也在不斷減少，但這是正常的經濟規律。
如果物價不漲的話，人們就不會著急消費，如果物價下跌的話，人們就根本不會消費，全都去存錢了，因為越晚買就越划算。錢不能流通的話，就失去了其存在的意義，也會導致整個社會的經濟下滑。
2 M2
據統計，從改革開放至今的40餘年，我們的M2年增速達到了15%。除了房子和大牛股之外，還沒有能跑贏M2增速的投資。
根據費雪方程式中的MV = PT，當流通的貨幣M增加時，P（商品價格）和T（商品數量）中必有一項隨之大幅增加或兩項同時小幅增加。
也就是說市場上的商品就那麼多，但是現在錢變多了，商品價格在上漲，同時購買力下降。
3 房價
從2008年房地產正式開跑，到2019年末，房價漲幅比例最高的城市是深圳。
2008年深圳房價11715元/m²，截止到2019年末，房價65516元/m²，漲幅459.2%。
4 人均收入連年上漲，暫時讓我們緩解了CPI，M2,房價上漲導致的低落情緒。
過去十年我國的人均可支配收入上漲了1.8萬億，漲幅145%。
十年間，之所以我們沒有覺得生活中的農副產品價格上漲，就因為國家將農副產品的cpi控制的很好，同時我們的人均收入也在不斷增加。
雖然CPI和M2讓我們的購買力下降了，但收入上漲抵消了CPI和M2對生活副食品的影響。
而對於搶跑的房價來說，未來房住不炒的基調已經樹立，只要我們不斷努力增加收入，就會有更多的人追上房價，買到心儀的房子。
市場購買力包含的因素很多，以上只是幾個典型，相信未來人民幣的市場購買力在國際上會更強。
在分析了房子成本和市場購買力後，可以說房子價值，與成本以及市場購買力都有關係，但因成本和購買力都是隨時變化的，且都處於同時上升的區間，很難區分誰影響房子價值更多。
三 房子價值不光是成本和購買力組成，也受其他因素影響。
1 學區房
隨著生活水平的逐漸提高。家長操心子女學業的情況也越來越多，而學區房作為學業的起跑線就顯得尤為重要。
很多家長甚至會將自己的大房子賣掉，搬到有好學區的小房子裡，就為了給孩子一個更好的教育環境。
學區價值也體現了房子價值。
2 地區差異
隨著城鎮化發展人口不斷遷徙，人口流入的地方，房子價值在不斷提升，反而人口流出的地區，房子價值也在逐漸降低。
再有，農村人口進入城市後，發現城市中的房子，最便宜的也要比老家的房子貴，即使賣了老家房子還得貸款才能買房。
地域決定了房子價值差異，可以說這種差異是不可避免的，也是必然要經歷的。
3 奢侈品價值
在解決了全國人民居者有其屋的基本居住需求後，很多先富裕起來的人會更多的偏向改善型住房。
改善型住房就像是這個時代的奢侈品，奢侈品房子價值肯定會高於普通房子價值。
隨著我們步入小康社會，未來的奢侈品房子會更多的走入千家萬戶。
......
最後
房子價值的體現在多方面，內部居住，外部出租，投資配套，醫療教育，交通管網，甚至未來的養老，傳承都體現了房子價值。
最大的房子價值就是家的價值，用房子營造一個美好生活的願望，把內心追求的事物透射進房子中，只要用心打造即可。
屬狗的水瓶座
很高興回答這位朋友的問題
首先房產的價值，也就是價格是如何制定的。做一手樓盤的價格表有兩種最基本的方法，一種是成本法，另一種市場分析法。在90年代，房地產還是拓荒年代，運用的都是成本法，計算土地出讓金、建安成本、拆遷成本、營銷成本、財務成本、人員成本、稅金等方面，最後加上自己的盈利點，就是房價。但隨著房地產發展的迅速躍進，價格飆升，現在房地產定價往往參考當期某城市同區域同類型產品的價格，同時要參考市場情況，也就是提問人說的購買力，綜合進行市場定價。不是所有的開發商做每個項目都掙錢的，遇到市場環境不好，融資成本過高，就要降價銷售，虧錢出場，減少損失。
希望我的回答對這位朋友有所幫助！感謝🙏
海豚戀上熱咖啡8
房子的價值取決於居住者，有些一文不值，有些重於千金，無法衡量。
但房子的價格是可以量化的。
一般開發商定價格會結合房子的成本、市場、房屋的各項配套等等來定，但實際起最大決定作用的是市場，因為房子最終是賣給消費者，消費者不管成本是多少，只關心自己需要花多少錢。
在市場沒有瘋狂飆升的情況下，現在新建商品房的利潤其實真的不高，有很多開發商尤其是大型企業，多個項目同時運作的那種，在區域市場不景氣，又需求現金流的情況下甚至會賠錢賣房，這一點可能很多購房者都不相信，但事實如此，而且有很多項目都這樣。
房屋成本中地價佔了很大一部分，但開發商拿地也是一項風險投資，如果地拿貴了，但市場上別的房子價格賣的又不高，那麼就只能按市場價出售，所以房子的價格主要取決於市場，成本只是衡量的一個部分。
來自外太空了
拋開具體地區來講問題，不好說答案的。
根據不同地區城市情況有以下可能，
如果在一線城市，房價和成本有關同時也與市場息息相關，因為一線城市地價與開發成本、建築成本都非常高，同時市場基數與市場需求也很大，也就造成了成本與市場雙重影響的情況，所以一線的價格幅度才比較大。
如果在 二三線城市 也會有類似的情況，但是相對來說 成本更高一些 所以 這類城市會根據新進人口的數量以及城市規模及政策的變化引起房價的變化，但變化不大。但銷售量的增幅會更大。
如果在較小城市 因為人口及城市規模偏小成本的比重就比較高了。
我是震驚百里 希望我的回答對你有用
震驚百里1982
現在房子價值和成本關係多，還是和市場購買力關係多？
～～～都沒有直接關係！
這麼多回答，居然一個也沒有說到點？
題主問房子的價值和成本及購買力的關係
首先經濟學上價值和價格根本不是同一個概念，商品價值會體現在價格上，價格卻不一定能確定價值。各位可以去翻翻大百科，看對價值和價格的表述是怎麼說的。
在這題是這樣的：開發商根據建設成本、市場需求、地段優勢等因素確定房屋價格，需求方買下來實際使用過程中體現價值，同一人不同時間段所體現的價值，也會因個人需求的改變會而改變，打個比方，你因為小孩要讀書出高價買了個學區房，這時學區房所體現的價值對你來說是很高的，出高價你也願意，等幾年孩子中學畢業了，不需要這個學區了，那對你而言學區不學區價值就體現不出來了，你可以賣給有學區需求的人再次體現房子價值從而以學區房的價值來定價(價格)。
同一套房子不同人使用體現的價值也是不同的。
價格是在買賣前定出來的，價值是使用過程中產生的。
南厙浜底頭
房價高，遠離成本。現在大城市新房子要幾萬一平米，但住宅樓的成本，包括樓本身的土建水暖電氣等，再加上消防通風弱電，再加小區景觀道路等。5000元是一大關。幾萬一平米的價格顯然有泡沫，價格虛高。
麥田裡的守望者楊青
當然是購買力，很簡單，國家出臺限貸政策是去槓桿，出臺限購政策就是保護地方市場，如果放開限購，讓一二線高收入人群去低收入城市買房，那低收入城市的房價會向一二線房價靠攏。
贛州房產諮詢
以下有幾個個人觀點：
第一、剛需者：房子也許對很多剛需者來說都是一個必需品，要給自己或者家庭安個窩，遇到合適的會買。
第二、小資家庭：手上有一些閒錢沒有合適的項目做投資，會考慮房子當地或者外地，看一些未來有升值價值的樓盤，外地就像是旅居城市，人流量，地區優勢，（天時地利人和）。
第三、富裕家庭：有一定雄厚的資產。投資就是他們的一種生活常態，買地、買房、做生意、投資項目。
其實簡單點來說，房子也是一個商品一樣，價值始終在那裡，若干年後到底是升是降可能我們也沒辦法預估。但是對於每個城市來說始終是一個需求，房子更新換代慢，但人卻很快。更何況房子是用來交易的！
