南京多盘集体涨价？！
常州多盘集体涨价？！
南通多盘集体涨价？！
无锡多盘集体涨价？！
......
最近，开发商大力促销，卖力割肉的降价风还没吹几天，随着各地售楼处的陆续复工，楼市竟然回暖了？
01
涨！涨！涨！
楼市全面复苏！
这两天，我们懂居在各个城市的分公司发现，不少城市楼盘开始纷纷取消促销政策，甚至逆市上调价格，比如下图：
同时越来越多的城市销售数据迅速回暖，新房成交量大增，比如下图的售楼处近况实拍动图：
根据多个销售端发出的数据来看，情况同样如此：
这股涨价风波的起因，主要来自近期全国多地对楼市的大力刺激。
02
政策利好频发
力挺楼市复苏
据不完全统计，至少已有五个省份以及14个城市相继发布涉及房地产领域的政策“稳市”。
整理出来的表格可以说是密密麻麻，其中江西的政策尤为亮眼，力度和措辞可以说很大胆了。
江西省房地产协会：适当放宽限购政策，加大人才落户激励，适当放宽备案价格限制。
在“短不刺经”和疫情影响的大背景下，没有哪个地方敢率先出头放松，因为一旦全国各地跟进放松，疫情结束就会产生需求集中释放的情况，一波情绪性购房就此产生，房价则难以稳住。
但就是在这样的情况下，江西仍旧敢用“适当”、“加大”等敏感词汇，可见江西刺激楼市之心，已经迫在眉睫了。
其实我们江西人一直就这样实诚，相信还有很多地方也和江西一样开始有了些想法，只是不敢明白说出来，但2020年的经济目标摆在那里必须要完成。
不仅房价在涨，都说土拍市场是楼市晴雨表，事实也确如此。近期多地土拍市场火爆异常，频繁创造高价土拍。
其中，上海徐汇滨江地块，被香港置地拿下，总价310.5亿元，轰动全国，创造了历史，刷新上海总地价天花板！无论是华东城市还是首都，土拍都异常火热，房企纷纷看好今年市场，这也助力了疫情之下的全国楼市快速重启！
日前，赣江新区也打响了南昌2020年土拍第一枪，不久之后，经开区也迎来土拍。
这或许也预示着，这股涨价风波很快就将蔓延至南昌。一方面原因是全国范围的政策利好，其中江西南昌的刺激力度不可谓不大；另一反面是南昌优秀的抗疫成果给南昌高速复工复产提供了社会基础。
据官方统计，南昌市已完成复工复产报备并恢复网签的楼盘统计约126个。具体情况见下图：
同时据不完全统计，南昌所有在售项目的营销中心已经有近9成恢复开放，未来一两周内，这个比例还将扩大。
不仅楼盘恢复网签和对外开放，南昌的房地产在建工地也将在近期迎来复工。
2月12日，南昌市城乡建设局印发了《建筑企业复工优先清单》的通知，该通知明确了建筑工地复工清单批次，其中一般性房地产建设工程属于第三批复工建筑工地，也
将在3月1日之后陆续核准复工复建。
此外，在2月26日南昌市房管局最新发布的两部文件中提到：
所有房地产开发企业、中介机构(门店)经营场所在确保落实疫情防控各项要求前提下，原则上须于2020年3月1日前完成复工报备，疫情防控措施落实不到位的企业不得复工。
这也就意味着，3月1日将成为重要节点，南昌楼市全面复苏或将从这一天进入加速复原期。
03
密集偿债期
超百家房企倒闭
3月-6月，不仅将是楼市的全面复苏期，也是诸多房企的偿债高峰期。
根据房企的债券到期情况来看，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较于2019年上涨45%。
据克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。3月房企到期债券总量也将达到330亿元以上。
与之相对的，是2020年以来的超低融资完成率。
来自克而瑞的数据显示，据不完全统计，从2020年1月25日到2月10日共17天，95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔，涉及金额不足百亿元人民币，与2019年春节相对应的时间段相比减少86%，去年同期发债量是今年的7.3倍。
据企业最新公布的一期财务数据显示，32家有债券短期内到期的企业中，15家经营性净现金流为负；到期债券余额/货币资金超过20%的有11家，其中最高达70.34%。如果企业布局多在受疫情影响较大的三四线城市，短期内其资金情况将面临很大挑战。
数据来源：Wind数据库，中指风险测评系统
对于那些资金实力雄厚，或拥有稳健现金流的大房企而言，这场疫情给他们提供了一次绝佳的机会，可以用很少的钱进行兼并和收购，获得大量优质的项目和价格便宜的土地，从而成为留在牌桌上的胜者，赢者通吃。
但中小房企们就没那么幸运了，要么断臂卖地求生，要么不堪负重最终破产。
截至今日（3月3日），已有105家房企相继宣布破产，这个数字还在不断增加中！其中大多是中小型房企，有的公司融资渠道缩窄，有的企业法人涉案在押，坑了不少买房人……
但它们的现状却反映了一个事实：部分负债高的中小房企，不是在破产就是在破产的路上。
所以在这个阶段，购房者尤其要擦亮眼睛，品牌房企的口碑和质量，以及稳健的投资开发速度和健康良好的企业负债率，都是我们在2020年买房时需要特别关注的考量点。
否则误入资金断裂的小开发商，最终楼盘交付无期甚至烂尾，那就真的屋漏偏逢连夜雨了。
说到这里就要特别表扬一家房企，其融资负债率的管控实在太稳健了。
04
万科，王者归来
中国房地产发展40余年中，后二十年又被视为房地产的黄金时代，其中引领时代的领头羊，毫无争议的当属万科。所凭借的就是优良的财务、资金状况和行业领先的信用评级，赋予了万科穿越行业周期的能力。
万科自 2009 年至今十年间，业绩持续高速增长的同时，经营活动现金流量净额持续为正， 增长可持续性强。特别是 2014 年以来，经营现金流净额大幅上升，充沛的现金流为各项新业务提供了坚实基础。纵观整个房地产行业，在维持中高速增长的同时，经营现金流持续为正的公司极少。
在保持业绩高速增长的同时，万科多年来债务资金成本保持行业较低水平，融资优势明显。截至 2019 年上半年，万科的一年期短债总额只有683.7亿元，持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率为35.04%，持续保持行业低位。
万科在债务融资这一块，可以说是非常的稳健了。也就是说2020年到期的短债，对于万科的现金储备来说，微不足道。压在诸多房企头上的偿债压力，对于万科来说，完全无虞。
此外，就在前天，万科发行120亿元公司债券也获得核准。在这个时间段，相比其他多家房企发债被中止，万科仍旧能拿到低息债券，进一步说明了金融市场对于万科的认可。
万科A股近十年平均年化收益率47.5%
此外万科物业在最近也是动作频频。
2019年12月，《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》(下称“《分拆规定》”)发布，分拆上市通道正式开启。
网络开始流传一种观点，认为万科物业此前一直霸占在行业排行榜的第一名，2018年营收已经达接近98亿，2019年大概率110亿甚至以上。
而碧桂园服务2018年的营收为46.75亿，2019年大概为80个亿左右。碧桂园服务上市后市值达到了700亿港币，如果万科物业分拆上市，其市值可能会去到千亿港币。
最近又有消息称，万科物业已于近日开启了规模达2万人的招聘计划。截至2020年1月底，万科物业在职员工人数近10万名，每天85000名员工在岗，为250000人次的客户出入进行体温监测。
可以说，万科物业，不仅在金融市场成绩傲人，在2020这个特殊的抗疫一战中，万科物业的表现也是非常亮眼的。
05
共战疫情
万科在行动
共战疫情，万科究竟做了哪些事？又有哪些值得总结之处？我们稍作梳理归纳。
一：精细统一的规划部署
疫情第一时间，1月25日，万科公益基金会决定向武汉红十字会捐赠1亿元人民币，帮助武汉抗击新型肺炎疫情。
你可能会说，捐款这是头部房企的标准动作，但这是率先要完成的一步，属必选项。
接下来要思考的是，面对万科物业在全国共服务2663个住宅项目、639个商业项目，覆盖535万户家庭，如此巨大的疫情防控任务面应该如何高效推进。
万科率先做了一件很多房企都没做的一件事，建立统一的防疫手册，作为工作总指引。
将标准化在各种场景运用是万科的强项，总指引之下，万科制定了人员防护、消毒作业、环境管理、出入管理、隔离管理、防疫废弃物管理等疫情防护工作的具体标准，以及员工或客户感染等异常情形的应对措施，保障疫情防控工作统一标准、高效有序。
此外，在疫情防控期间，万科对所服务的物业项目实行“预警机制，分级对应”，根据项目疫情不同等级，启动相应级别的响应措施。这跟日积月累的成熟系统和经验是分不开的。
二：深度统筹的全体系参战
除了物业做好社区保护者的角色外，万科是全体系参战，物流、商业、养老一个不能少。
比如，疫情期间，万科旗下的万纬物流全线发力，配合政府，力保民生物资、客户物资和疫区支援物资畅通无阻。目前万纬物流已在全国27个城市无偿开放59个物流园，用于应急周转仓储及多温区食品物流运营服务。
比如，除了保障小区业主的健康，万科对疫情下租户的健康也非常关注。此次万科向受到疫情冲击的租户伸出援手，对“泊寓”的8000名湖北籍客户给予阶段性免租，帮助他们渡过难关，并加强疫情防控。
三：温度走心的细节把控
很多细节工作，万科一如既往完成的高质。
有个数据，据统计，万科物业平均每天有5.3万员工值守一线，排班超过37万人次，每天消耗口罩超过10万只，酒精消毒水消耗量超过6000升，为此增加支出2亿元。
针对业主居家隔离、不便出行的实际，万科物业还开展代购生活物品、外卖快递短驳、垃圾定时代扔等服务，提升小区居民的安全感、幸福感和获得感，受到小区业主点赞。
为了将各项工作做到细致，落实到位，通过与街道、社区、业主、员工等协作互动，形成合力，万科筑起了物业管理区域内的疫情防控“安全线”，这是值得行业借鉴的。
新闻联播点名表扬万科
央视和新华社点赞，是对万科抗疫突出表现的一种褒奖。
在一套教科书般的抗疫组合拳之后，万科紧接着下出了一招秒棋，一场万人招牌计划在一众房企促销战火之中显得格外的突出和别致。
2月17日，万科物业宣布提前启动20000人的招聘计划，招聘岗位涵盖六大类，包括：物业安保、保洁及保修；房产经纪和装修；数字化产品及开发；物业专家；市场及营销；财务、投资及人力等。
可能你已经发现，万科越来越不按套路出牌了，房企们在那拼规模，拼高周转的时候，抢占山头的时候，万科站出来，大声喊要活下来。
疫情影响之下，大多房企绞尽脑汁搞促销之时，部分房企偷摸裁员之时。万科却反其道行之，瞄准就业市场稳定，站在企业复工和社会就业的主旋律之下，向保经营、促生产、稳就业延伸。
截至2019年底，万科物业服务管理规模约5.3（待更新数据）亿平方米，涉及约1584万（待更新数据）社区居民。
万科，永远是第一个逆势而行的领头羊。
06
线上平台
万科先行一步
受新冠肺炎疫情的影响，近期开发商们为了打开局面，各种优惠铺天盖地。你八五折我就七五折，甚至有些开发商折扣力度更高。
在这场“诸神的狂欢”中，许多TOP级房企轮番登场，却始终少了一个名字——万科。
万科，怎么还没出招？
在国内房企中，不管是对于住宅产业化研究、用户趋势的研判，还是产品力的提升，万科都有着较多的实践和突破，而且要论对行业发展的前瞻性，对政策大势的把握度，万科绝对是绝无仅有的风向标级存在。
例如率先提出进入“白银时代”的万科，在2014年便宣布转型“城市配套服务商”，此后在教育、养老、物流等多元化方向进行积极探索，在“去地产化”的道路上遥遥领先其他房企。
万科总是第一个拿出高度创新、具有可执行的系统方案，给其他房企“抄作业”。
如今中国房地产再一次站在了转折点上，各大房企都在等一个高标准的参考方案，往年的经验告诉他们，参考万科对市场的反应，来决定自身的策略，准没错。
不同于因为疫情压顶，逼得开发商临时筹备“线上售楼处” APP。早在2018年时，万科就上线了自家的移动端看房平台“万科置业神器”。
在这款“神器”中，购房者除了可以看到楼盘的基本“说明书”，了解其区位、价格、配套等基本信息，还可以直接与销售顾问对话，并通过“e选房”功能，查看可售房源、交付预付定金等。
“万科置业神器”小程序
而万科分享家是万科官方的全民经纪人平台，于2017年2月正式上线。注册成为经纪人通过平台推荐客户购买江西万科在售项目住宅、商铺产品，可享最高3万元/套（税后）佣金奖励。
2020年2月2日—2月29日期间，为保障万科分享家经纪人权益，延长推荐客户到访保护期至30天，以每处细节关怀，全心全意为客户考虑。
如果站在上帝视角俯视目前整个市场动作，你会发现因为疫情原因，很多开发商被倒逼着进入线上。同样是“触网”，不同的是主动还是被动。
而万科，早已先行一步。
07
别人都降了
为什么万科还不降？
在各大开发商疯狂促销的背景下，万科一直坚持着自己的定价策略。这不仅关乎企业的利益，更能看出企业的担当。
历史上，打价格战最终两败俱伤，甚至摧毁整个行业基石的案例比比皆是。
作为行业龙头的万科，坚决不打价格战，更不以牺牲先一期购房业主利益为代价来打价格战。
万科有这样的底气，其实我一定不惊讶。进驻南昌19年，万科在南昌的口碑，是一个楼盘一个楼盘稳扎稳打累积起来的。
内圣外王，修炼内功，永远是万科的第一要务。
2001年，南昌新一届市委领导班子成立，在城市规划及建设上提出了“退城进郊”、“退二进三”等新思路，吹响“建设花园城市”的号角。
受到南昌广阔的房地产开发空间和良好的营商环境吸引，万科率先抢滩登陆南昌房地产市场，成为第一家进驻南昌的百强房企。
在这一年，万科在艾溪湖畔的蛮荒之地造了一座四季花城，至今仍被誉为“不老神盘”。
随后万科的脚步迈入了南昌每一个区域，青山湖区的万科青山湖成为了南昌的经典豪宅，万科润园让默默无闻的青云谱受到热捧，红谷滩的万科地铁时代成了南昌罕见的地铁上盖楼盘，朝阳的华侨城万科更是要为南昌人制造另一种美好生活的体验。
仔细研究万科在南昌的战略布局，会发现一个特点，那就是均衡。
先不论已经售罄的楼盘，仅目前在售的楼盘仍有17个（包括2020年即将开盘），基本上南昌市六大城区（东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩区、新建区）包括赣江新区，均有万科在售新盘，整个城市布局非常均衡。
这一方面得益于万科的长达19年的城市运营与开发，另一方面也和万科稳扎稳打的品牌战略有关。
与万科相反的反面例子就是有些房企将高周转和刚需走量的企业战略放在第一位，重仓押注新城新区和三线地市。虽然短期利益来看很丰厚，但是对于品牌自身的产品力打造和城市运营是毫无助益的。
08
改善住宅，
无可置疑的第一首选
2019年全年南昌单盘销售排行榜Top5公布，第五名是南昌豪宅标杆产品——苏宁檀悦，第四名和第三名都是刚需神盘——保利和光、新力城，第二名是九龙湖文旅大盘——融创文旅城，而
第一名是劲销逾50亿的朝阳文旅神作，南昌改善住宅无可争议的第一首选——华侨城万科世纪水岸。
经过2020年开年的疫情洗礼，改善需求将在2020年迎来新的爆发增长点。而华侨城万科世纪水岸的产品力，可以说甩南昌同行不止一个身位。
先说区位，区位不仅是华侨城万科在南昌的地理位置，更代表着华侨城万科在南昌的城市格局。
区位决定了一个楼盘的上限，而交通决定了一个楼盘的溢价速度，品质则决定了一个楼盘的下限。
华侨城万科，正居于南昌城市格局的中宫正位，是南昌城市发展向外辐射的原点，是城市资源追本溯源的起点。
从城市发展规律来看，越是靠近城市中心，交通资源、商业资源、人才资源、行政资源，越是丰富；相反，越是远郊，一应资源越是贫瘠。城市发展速度也是同理。
华侨城万科的区位，决定了他的出生，即立于不败之地。
说完区位再说交通。
城市诸般交通系统中，地铁是一座城市发展中兵锋最锐的内生利器。有地铁和没有地铁，将决定一个楼盘溢价速度的快慢，并最终和学区一起决定这个楼盘的房价天花板。
2019年11月2日，华侨城万科召开了一场盛大的发布会，会上透露，有一条尚在规划草案的地铁线路中的3站会途经世纪水岸，预计2021年前后报至国家发改委审批。这条地铁如果最终通过审批，将完全改变朝阳板块的最后一块交通短板。
不仅如此，华侨城万科周边13条道路的提升改造已经列入市政道路工程计划，桃花路快速化改造工程连接南昌市一环二环线，快速路直通九州大街到世纪水岸，都将大大提升未来的出行便利。
至于商业，其实如华侨城万科、融创文旅城这样的文旅大盘来说，其商业配套天然就吊打其他普通住宅社区。继续介绍商业配套，甚至会让人觉得胜之不武。就单纯放一张图，一切尽在不言中吧。
09
产品力才是第一竞争力！
区位决定了一个楼盘的上限，而交通决定了一个楼盘的溢价速度，品质则决定了一个楼盘的下限。
重要的话要重复三遍，所以没准我待会还要说一遍。
我们已经通过华侨城万科的例子为大家介绍了区位和交通的重要性，但区位从来都是不可再生的资源，这不代表除了城市中心，其他地方的房地产开发便无前景可言。
衣食住行，俗人四大爱好，俗，就要接地气。房产开发同样如此，适应城市发展格局，契合土地开发属性，位偏也可大有作为。
比如地处南昌南大门的万科天空之城。当其他房企还沉醉在新城土地市场的搏杀中，万科已经将视野投注在了城乡交汇处的居住需求之中。
阶层晋升，是中国人走了三千年的不朽之路。买房，也不离此道。早早进驻昌南板块的恒大在这一点就要向万科学习。品质，在一定程度上，是需要先于价格考虑的。
万科进入昌南板块打造的天空之城，从楼盘立项之初，就没想做一个价格盘，打造品质人居，是万科永远不变的企业追求，不论是在南昌的中宫正位，还是南昌的南大门关隘之地。
12大主题景观、中轴景观带、阳光大草坪、健康漫步道、幻彩儿童娱乐区、中央园林；入户玄关、动静分区、三开间朝南、主卧独卫、干湿分离……
万科的产品工业标准化水平恐怖如斯，即使是坐标南昌南，定向县区人民，呈现出来的产品仍旧是一丝不苟的优秀品质打造。
10
户型设计，尊崇本心
2001年，万科首进南昌，在艾溪湖畔打造了一座不朽的四季花城。时隔19年，万科在南塘湖畔再造一轮海上明月，与四季花城隔湖相望。
区位和交通以及社区这里就不多做介绍了，我们现在借万科海上明月这个盘再来看看万科在户型设计方面的实力经过这么多年的打磨有何精进。
目前海上明月在售的有4种户型，89㎡、115㎡、145㎡、167㎡。
所有户型都是独立电梯入户。
先看这套目前在售的最大户型。最优秀的应该就是他的中厅双阳台。近乎7米的客厅开间，即使加设一方书桌，也完全不会有拥挤的感觉。搭配上超宽阳台，采光和通风效果都绝佳。
将餐厨客厅置中，同时也避免了平层面积过大时走廊面积的浪费。看上图的户型就可以发现，西端次卧与客厅的连接同时也是入户玄关；真正纯粹的走廊空间只有东段三件卧室的连接段。可以说走廊已经被尽可能的压缩到了极限，在不妄动整体方正的情况下。
另外所有卧室都配有超大的飘窗，其中东端的三件卧室，甚至全都是转角飘窗或者180°飘窗，视野无敌，实用性上无论是拓展成榻榻米或小卡座，都是很高效的空间利用。
与167㎡的户型相比，145㎡的户型，在功能性上的区别只在于将东北角的次卧改成了书房。此外删去了将东端的主次卧打通成一间巨大卧室的可能性。
说到打通墙体，好像成为了我的一种魔怔。（大雾）
其实仔细看上面2个户型，可以发现万科在户型设计中藏有很多巧思。
比如飘窗贴墙的设计，给了每个业主可遇不可求的转角飘窗梦幻体验。
比如掏空墙体暗藏一个储藏间，处处是玄机，处处有惊喜。
比如厨房开间正对餐厅，便于下厨用餐的居家体验，餐厅配送北向阳台，改善居室采光和通透性。最终的结果就是整个户型达到了惊人的270°采光和通风。
11
每一座万科，都是标杆！
不论你是怎样的需求，万科总能满足你。
比如2020年注定爆发的改善需求，那么华侨城万科是无可置疑的第一首选。
又或者你是周边地市上来的或者三大县区内的，希望买一个兼具品质和交通的，尤其是对于昌南板块的居住需求来说，万科天空之城无疑是上上之选。
又或者你是拼劲十足的80后、90后，乃至事业上升期的企业家，优先选择南昌产业动力旺盛的高新区会更匹配自己的职业发展道路，恰好万科海上明月无论交通还是户型都很适合拼搏中的追梦人。
万科布局南昌19年，每一座万科，都是标杆！
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