【速读】
01. 海南，今起实行现房销售制度
02. 现房销售，不是新名词
03. 救市有节制，弯道超车会很难
04. 现房销售，下一轮优胜劣汰导火索？
05. 产品创新，离不开客研能力支撑
06. 居住升级，不是小修小补
07. yu情之下，产品升级核心是留白与可变
08. 现房销售，刚需先试，还是高端顺势？
09. 营销前置/产品细分/周转精算/运营效益
【壹】
海南：从全岛限购到首推现房销售
继驻马店、广州楼市政策松绑“一日游”后，3月7日，独立特行、本已全岛严苛限购的海南发布地产新政。“惊人”的，不是限购升级，而是“即日起，（海南）实行现房销售制度”。
虽然政策没有一刀切，仅是针对新出让土地建设的商品住房。海南的购房者们，要大范围选购现房的话，至少也是两年之后的事情了。但是，现房销售这4个字，对于房地产行业和市场来说，太敏感。敏感到足以超越限购限售，全局性地“乱了这楼市的江湖”。
【贰】
高周转冒进，现房销售能刹车？
扎根楼市的人们知道，现房销售，并不是新名词。尤其是在2016下半年开始的这轮”房住不炒“之下的楼市调控周期里，被提及的频率已然愈来愈多。
高周转模式、规模化跨越主导的这个地产“白银时代”，没法掩盖不少“冒进”的后遗症。不少规模房企急于发展，弱化了品质缩水的管控，甚至工地塌#方事件接二连三；购房者维度，90后购房群体渐成主流，他们的居住需求明显”刁钻“加倍。
尴尬之下，左边抢房、右边“维权”的场景全国性漫延；焦虑之中，推行现房销售、确保住房品质的呼声渐大，不免情有可原。
【叁】
渐冷与冰封迎来救市潮，但别太乐观
现实的是，在现有政策的持续累积效应下，2019下半年开始，楼市明显开始减速，一批高周转房企也纷纷踩下“刹车”，不再一味苛求规模狂奔。大环境下，楼市调控无需进一步加码的观点成为共识，现房销售的可行性探讨自然也就归于沉寂。
这个春天，市态异变，行业和市场难免陷入全新的“阵痛期”。此时，多个三四线城市的“救市”行动纷纷出炉，俨然顺势而为，无须多言。
区别只是，房住不炒之下，驻马店与广州的故事足以说明，“救市”仍需节制，意图“弯道超车”或也不够现实。
【肆】
时下的摸索与创新，更是未来长期趋势
特殊的楼市语境，衍生而来的，除了之于“救市”的指望，还有营销线上化尝试的大张旗鼓，产品迎合化思考的全面深入、周转匀速化抉择的进一步主导与物业服务力考量的应景升级。
这些，不乏短期应对之策，亦更是行业和市场深度演变不可逆转的发展趋势。
机缘巧合的是，基于现房销售的逻辑，营销前置化、产品细分化、周转精算化、运营效益化的四大典型特征势必成为主导。而这，就是时下楼市进化现状的“果子熟了”吧！
【伍】
现房销售的全国漫延，或许不可阻挡
由海南始，现房销售的全国化进程或许不可避免。【佰言堂】预判的发展维度俨然两种，一是刚需产品的先行先试，二是高端产品的顺势而为。
无论何种方向，于各大“顺地而为”的房企而言，适当提前操练部分产品现房销售的“内功”，必然将在下一轮行业优胜劣汰的浪潮中活得更好！
与此同时，锤炼现房销售的内功与竞争力，除了资本精算化管理的升级和运营力的全面提升，营销前置化与产品细分化的能力提升必然首当其冲。
【陆】
营销前置与产品细分，都离不开客研能力
营销前置化，直观地说，就是在拿地阶段便具备主流客户的锁定能力，也可以粗暴地认为是“订单式生产”逻辑。而这，需要房地产营销从传统的线下主导，进化到线上主导或者销售与服务的线上行为穿透。然后，再进一步，实现目标人群行为与需求的大数据多维分析与有力匹配，方能有效支撑营销前置化的实现。
产品细分化，对于众多忽略客研能力支撑的房企来说，有如天方夜谭。诚然，不少品牌房企如万科、龙湖等在近年来一直默默地强化客研投入，并且效果明显，但显然仍在初级阶段。
反映在此时的市态之下，一直缺乏客研能力的房地产行业难免短板凸显。线上营销动作萧规曹随、亮点乏善可陈。产品创新无所适从，教条主义主导下，应急补漏的作秀痕迹过于明显。
【柒】
留白与可变，才是产品创新主航道
站在居住持续升级的向度，【佰言堂】一直认为，住房的舒适升级，肯定不是小修小补的应对，而是如何赋予产品全新的动能。这显然不是简单的某些空间增大缩小的问题，而是两个关键维度：一是如何实现更多更有效的外部或公共空间的“留白”；二是如何尽可能实现部分内部空间的“可变”。
更好的留白与可变，方能迎合更多元的居住需求，同样才能应对未来更多的生活方式需求，更为预期而来的现房销售背景下，强化产品多元匹配度与对标度的竞争力。
由此，假若现房销售制度真从海南漫延到全国，我们才不会像时下这般，只剩下惊慌失措或者照抄前排作业的尴尬！
观察：刘佰忠
湖南赋润科技/好房子网 总经理 【佰言堂】主笔 湘经联监事长
【现房销售定义】
现房销售是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
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