2020年的楼市，注定会在房地产发展史上，写下浓墨重彩的一笔。
1-2月份，楼市经历了史无前例的售楼部关停、“零成交”，数据显示，房企2月销售额同比大幅下滑。其中，富力地产2月实现权益合约销售总金额约25亿元，同比和环比降幅均接近6成，融信中国2月销售额同比降幅也接近6成。此外，万科、中南建设、当代置业、花样年控股等公司2月销售金额同比下滑2-4成不等。
到了3月份，虽然售楼部已经逐步开放，但我们看各地的网签数据依然难以回归到去年的正常水准，可以预见的是，只要短期的风波没有完全渡过，房企的生存境况依旧会非常艰难。
对购房者来说，面对这样的形势，是顺势抄底，还是冷眼旁观？
数据可以告诉我们答案，中指研究院市场研究总监曹晶晶称，该机构收集到的约3000份市场问卷显示，49%的网友表示，在春节以及接下来的几个月有购房意向，不过，因为特殊事件影响，放弃近期购房的比例达到了70%。
也就是说，7成购房者因为短期因素的影响，放弃了买房的计划。
这个数字有点出人意料，却也说明了一个问题：在健康面前，购房需求其实并没有我们想象的那么坚挺，西南财大此前曾发布过一个数据，现在的房地产市场，刚需占比只有15%，剩余的85%都是基于投机和改善目的买房。
那么，2020年开始，坚持5年不买房，会有什么“后果”呢？
笔者认为，可以从以下两个方面分析。
1，可以回避掉三四线城市的“走弱”风险。
目前全国县级区域不到3000个，地级市300多个，其中绝大部分城市的购房需求，都来自于过去几年推进的棚改货币化。
原因很简单：拆迁户给钱不给房，意味着凭空多出来一股强大的购买力，小城市的库存本来就不多，拆迁户们一旦“扫楼成风”，供需格局立马逆转，房价必然会水涨船高。
但是，从去年至今，棚改总量不断减少，各地货币化安置比例已经降到了20%以下甚至更低，这也就意味着，靠拆迁户买出来的需求，必然会消失。
因此，从2015-2020年的棚改大潮，将会在今年画上句号，而从2020到2025年，“供过于求”的三四线市场，逐步走弱是大概率事件。
2，有得必有失，可能会失去一二线城市的置业机会。
坚持不买房虽然是一个理性决定，但如果拖5年时间，很有可能会错过一二线城市的置业时机。
我们可以看看过去几年一二线城市的表现，无论是长三角的沪苏宁杭，还是珠三角的广深莞佛，抑或是中西部的郑州、西安、重庆、成都等地，即便在力度极大的调控氛围下，楼市表现依然异常坚挺。
最典型的表现就是所谓的“抢房潮”，因为新房限价，二手房价与一二手房价格形成了倒挂，加上严厉的限购、限贷措施，在一二线城市获得“房票”越来越艰难，这本身就是房子“之前”的特征之一。
我们经常说一句话：限购的东西才称得上“稀缺”，不限购、随便买、随意能扩大供给的商品，价格早晚会回落。
这个规律在楼市中同样适用，未来5年，在“房住不炒”的预期下，一二线中心城区的房产依然会有严格限购，但庞大的刚需买家群体是不会缺少的，如果不提前准备，观望5年的话，很有可能会因为名下多套房、户口、社保等门槛被一二线拒之门外。
关于这个问题，经济学家任泽平观点明确：人口、供需、金融。
从长期的10年、20年眼光来看，决定一个城市房价高度的，永远是人口，我们可以参考年轻人口的流动方向，2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。
珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。
从中期的5-10年的角度来看，决定一个地方楼市景气度的，必然是供需，即土地供应和购房需求的对比。
比如，一个强二线省会年均流入20万人，常住人口1000万人以上，每年有50万以上的大学毕业生，年均购房需求可能在50-100万套之间，没能力买房的会选择租房，但中心城区的房屋供给不可能无限扩张，这就是最核心的供需矛盾。
反观大部分三四线城市，大批的城乡结合部、新区供应很充足，却难以得到人口的有效填充，基本只能吸引下辖的县市和乡村人口来购房，但购房需求一直徘徊在低位。
从短期1-2年的趋势来看，决定房地产会不会火爆的，肯定是金融政策，比如房贷利率的升降、购房者首付的变化。
显然，从目前的情况来看，少数的一二线大城市，常住人口、购房需求都处于高位水平，而三四线城市就算碰到短期金融政策的宽松，也难以再重复过去几年的大涨。
基于此，笔者建议，如果你的现金积蓄不足，而且人脉圈子都在中小城市，可以考虑坚持未来5年都不买房，最好不要掏空“6个钱包”来买房，因为5年后可能会有更好的机会。
反过来说，如果你在一二线城市打拼多年，而且符合严格限购的“房票”，手里正好也有现金备用，可以从自住角度出发，未来5年出手买1套房即可，重点是不要抱着投机思维去置业。
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