華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
儘管寶龍地產控股有限公司（01238.HK，以下簡稱“寶龍地產”）2019的銷售額、營業收入和淨利潤均實現明顯增長，但在於3月10日舉辦的業績會上，寶龍地產管理將2020年的銷售目標定為750億元，相比2019年603.5億元的銷售額增幅為24.3%，亦與此前媒體報道的“寶龍地產計劃2020年衝擊千億”的規模相去甚遠。
與此同時，受疫情衝擊，寶龍地產今年前2月的合約銷售額為48.21億，同比下降20.3%，約佔全年業績目標的6.43%。對於全年目標的完成，寶龍地產在財報中強調，“高週轉仍是本集團營銷的主線”，擬將升級“369”開發模式，提高去化率，加速現金迴流。
市場分析人士指出，在疫情還未完全控制之前，上半年房企會比較低調，寶龍不會是第一個變得謹慎的房企。而對於媒體頻頻提及的千億目標，寶龍地產相關負責人向《華夏時報》澄清，內部從來沒有被宣導過“千億”概念，員工層面應該都是每年努力完成目標，爭取超額，“通常都是穩定地增長一點”。
長三角業績佔比84.9%
3月9日，寶龍地產發佈的年報顯示，2019年，寶龍地產實現合約銷售額約為603.50億元，同比上升約47.1%，超額完成500億元年度業績目標；合約銷售面積達376.75萬平方米，同比增長33.5%。
寶龍地產在年報中解釋說，合約銷售創歷史新高的原因在於住宅項目“369”的開發模式（3個月內動工、6個月內開盤、9個月內現金回籠）提高了開發效率，加快週轉及去化取得良好效果等。同時公司操作大盤能力進一步提升，2019年有6個項目單盤合約銷售超過人民幣20億元。
基於此，2019年寶龍地產總收入約260.4億元，較2018年同期上升32.9%；核心盈利43.9億元，較2018年同期上升70.2%；歸母核心盈利26.8億元，較2018年同期上升45.3%。
從業績貢獻分佈來看，2019年長三角區域銷售佔比為84.9%。而與業績貢獻來源一致，寶龍地產堅持“以上海為中心，深耕長三角”的拿地策略，過去一年新增41幅土地，截至2019年底的土地儲備總計達2973萬平方米，其中逾70%的土地均位於長三角。不過，在3月10日舉辦的線上業績會上，寶龍地產控股有限公司總裁兼寶龍商業管理控股有限公司董事長許華芳直言，長三角還是競爭比較的激烈，“所以我們其實最近沒有拿到什麼地”，但存在很多合作機會。
值得一提的是，2018年寶龍地產淨負債率高達101.6%，但經過一年的降槓桿，集團2019年淨負債率降至81.2%，較2018年同期下降了20.4個百分點。年報認為，“主要是由本集團為達致可持續增長而不斷努力管理財務槓桿所致”。
不過，負債方面，截至2019年底，寶龍地產總資產1624.97億元，總負債1235.90億元，資產負債率約76.06%。而2014年-2018年，寶龍地產的負債率分別為65.86%、67.22%、69.13%、75.16%，其負債率顯示出緩慢抬升的態勢；從負債結構來看，寶龍地產2019年以流動負債為主，達768.5億元，同比上升31%，規模超過非流動負債的1.5倍。
此外，截至2019年底，寶龍地產借款總額約為552.63億元，較2018年底增加約12.5%；一年內到期的借款約為153.21億元，一年後到期的借款約為399.42億元。但至2019年底，寶龍地產現金(含等價物)及受限制現金共約236.71億元，較2018年底增加約50.0%，可以覆蓋一年內到期的借款。
寶龍地產相關負責人向《華夏時報》記者強調，與同等規模房企的負債情況相比，公司目前處於均值之下：“近幾年，為追求企業的長期可持續發展，公司把保持一個審慎健康穩健的債務水平擺在了突出位置，未來公司會通過加快銷售回款滿足發展要求與拓寬融資渠道，包括尋求合適機會擴大股權融資等手段 進一步控制公司的債務水平。”
750億元保底承諾
近期，房地產行業受疫情衝擊明顯。在年報中，寶龍地產表示，疫情影響導致了復工、開盤延遲，對本集團原有的推盤節奏造成影響。而在業績會上，許華芳也以寶龍商業為例，透露今年前2個月旗下經營餐飲、電影等業態的商戶們收入基本是0，坦言房企受疫情影響之深。《華夏時報》記者注意到，寶龍地產發佈的未經審核數據顯示，疫情期間，寶龍今年前2月的合約銷售額為48.21億，同比下降20.3%。
多家媒體報道顯示，寶龍曾在2018年提出的“2020年衝擊千億元銷售規模”的口號。在2019年中期業績會上，寶龍地產還公佈未來三年規劃時也提出每年銷售額增長30%的預期。
不過，在此次業績會上，管理層給出了2020年銷售額750億目標的保底承諾，相比2019年603.5億元的銷售額增幅為24.3%。
對此，許華芳解釋說，750億是要給大家承諾的數字，也是要務必達到的一個目標：“我們內部肯定還是更加地努力地往前走的。其實我們之前定的是800億，但是，我們還是考慮最近疫情，確實影響比較大。所以，還是先少50個億，就是買一個保險。有機會補回年初的銷售下跌。”
關於千億目標為何縮水、何時重提的問題，《華夏時報》記者向寶龍地產方面發出詢問。上述寶龍地產相關負責人表示，寶龍內部從來沒有被宣導過千億這個概念：“說實在話，我在寶龍超過十年了，我對這個企業的理解是，老闆真的不激進。”該負責人強調，但這不代表寶龍就沒有雄心壯志，“只是不會純粹追求速度和規模”。
不過，以前兩個月的銷售額來看，目前寶龍地產僅完成全年目標的6.4%，在接下來的10個月內，需完成全年業績目標的93.6%。
對此寶龍地產依然顯得很有信心。“我個人習慣是不悲觀不樂觀的態度。”許華芳樂觀表示，基本上上一週（旗下購物中心）的人流已經回到七成了，預計未來一兩週左右，房地產行業的銷售情況將基本恢復正常，“疫情對於整個行業全年銷售的影響將在5%-10%左右”。
對於達成業績的方式，財報稱，“高週轉仍然是本集團營銷的主線。本集團擬升級’369’開發模式，提高去化率，加速現金迴流”。克爾瑞研究中心認為，寶龍地產2020年計劃可售貨值1331億人民幣，要達到750億元的銷售目標，全年只需達到56.3%去化率，低於2019年約70%的去化率，完成全年目標的難度不大。
知名地產分析師嚴躍進認為，銷售目標尤其是千億的目標，和當時的市場大環境有關。儘管過了千億意味著規模和市場佔有率，即使寶龍提出過千億目標，現在寶龍對於目標的調整，也是在新冠肺炎衝擊下的企業相對理性的投資策略，無需過度解讀。
“根據企業的實際發展情況來就好，不要唯’千億’論。”一位不願具名的業內人士向《華夏時報》記者指出，相比“千億”，其認為寶龍在強調高週轉的同時，更需要警惕高槓杆隱患和高週轉之下的品質問題，“絕不可忽視項目最為關鍵的質量”。
值得注意的是，嚴躍進預計， 在疫情還未完全控制之前，上半年房企會比較低調，寶龍不會是第一個變得謹慎的房企，接下來業績目標變得保守的房企應該還會出現。“但不排除隨著各地降低首付等政策，預計後續也會陸續進行調整或上調目標的”。
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