盲人观世

刚刚看到一则消息，海南3月7日公布的取消预售制的政策，在政府网站上不见了，据猜测可能是被‘’临时叫停‘’了，但其准确性还有待于进一步证实。

海南是一个特殊的个例，因此不会在全国推行现房预售，至少在短期内是不可能的。但是，假如房地产市场统一实行现房销售的话，房价到底是涨还是跌呢？

个人认为，房价不会下跌反而会上涨。

首先，现房销售有利于购房者，一是可以有限的降低购房成本，二是能买到货真价实的房子。但受影响最大的就是开发商，现金流被截断，加大了融资成本，工期随时会被延长，建筑材料价格和人工费支出都可能上涨，各种原因造成投资成本增加。为了保证利润，房价就会上涨。

其次，现房销售带来的资金困难，会让大部分中小企业资金链断裂而破产，那么市场上商品房的数量就会减少。如果需求量不变的话，就会出现物以稀为贵的情况，房价上涨的机会就来了。

三是加剧地方的财政困难，稳地价会受到影响。由于开发商从拿地到现房销售周期会变长，政府出售的土地量要减少，政府短时间内又拿不出那么多的钱投入各项事业，就会提高土地出让金，开发商的建房成本主要是土地，那么面粉涨钱了，面包也会跟着涨吧！

当然，如果真的实行现房销售，价格的变化也需要一段时间才能表现出来，因为目前市场上还有大量的房子，况且我国还有那么多的空置房。另外，如果房产税、空置税政策落实的话，房价又只能是下跌了。

平淡如水5343

您好，我是@小强讲房产买卖知识，分享我的观点。

一.为什么是海南先推行这个政策。

我们先来了解这个政策的背景。海南作为全国最受欢迎的旅游胜地，一直以来旅游地产非常火爆，尤其受北方人喜欢。因为北方天气干燥冬天又冷，所以很多有条件的北方人都会去海南置办几套房子冬天去海南度假。也正是这个原因，海南的旅游地产被炒的火热起来了。

还有一个比较重要的原因，海南对房地产依赖性正在逐渐变小，这点从近几年海南全省新出让的土地就可以看出来，加上海南对大健康产业和区块链产业等其他新兴产业的支持，房地产对海南GDP的贡献越来越小。

再加上房住不炒的基本政策和海南各地比较大的去库存压力，所以才推出这个现房销售的政策。咱们要明白的一点就是，只是从现在开始出让的土地才会施行，之前的还是按老路子，这就给了开发商很大的缓冲。以后大不了不再拿海南的低，我去别的省份的三四五线城市，总可以吧？

而现在全国各地，唯有海南才具备这样的天然优势可以去推行这个政策，短时间并不可能被复制推广到其他地方甚至全国。

二.对谁的影响最大

我觉得受影响最大的就是一些规模较小实力较弱的开发商，这样的政策就是对开发商的一轮洗牌，能在这种政策下继续拿地开发楼盘的，只有那些实力雄厚的一线房企，最少也得是前二十强前三十强这种级别，只有他们才能拿出来那么多的资金投入到一个两年以后才能收获的楼盘中（从拿地到房子封顶具备现售条件，一般得两年左右的时间）。

三.对消费者的影响是什么

很多人觉得房价会降，我觉得并不一定。因为现售会占用极大资金规模，所以开发商并不会一下拿太多地块来建设，相反，都会放慢步调一步一个脚印，小规模慢慢开发，这对二三四的城市的购房者来说未必是好事。因为城市化的进步，伴随着就是更大规模人口的进入，而房子是这类人口最先想在这个城市留下的烙印。开发商开发脚步慢，可供市面上购买的房子就少，加上因为现房销售，买房就能住，势必会引发新一轮的抢购潮，价格下降的可能性在我看来并不大。

四.别的地方会推出这样的政策吗？

我认为短时间不太可能。海南现售要见效果，得两年以后，而这段时间，对别的地方来说，就是观望期。尤其是GDP对房地产依赖大的地方和城市化进程刚刚快速起步的城市，更不可能推出这样的政策，因为现售影响的是开发商对这个地方的投资信心。有这钱，不如去其他没有这样政策的城市投资。

至于全国统一执行这个政策，那更无异于天方夜谭，各地经济发展不一样，对房地产的依赖性也不一样，而市场经济要发展，就得有市场经济自己的规律，政策可以调控，但是不能过度干预。所以我认为，其他地方施行的可能性不大，全国都施行，那更是不可能的，最起码三五年之内是不可能的。

以上是我的观点，希望对您有帮助。

我是@小强讲房产买卖知识 ，用公正的立场、严谨的态度、专业的知识为您提供买卖房产信息咨询。如果您有更多想了解的，可以随时私信我，我会给您提供更全面更专业的购房咨询。如果觉得对您有帮助，请点个赞加个关注。如果您有不同意见，欢迎随时交流学习，共同进步。

小强讲房产买卖知识

分两种情况！

第一种情况，就是马上实施，房价会暴涨！

现阶段还是城镇化进程中，大量的农民、毕业生进城，在城市里居住生活，从而催生了大量的居住需求。

如果现阶段实施，首先，小型房企加速倒闭，进入寡头垄断阶段，他们会有更多的定价权。

其次，现房交付对房企的资金考核更加严格，融资成本更高，从而加在房价上，也会导致房价升高。

然后，房企的现有资金会减少拿地数量，市场上可售的房子会减少，供不应求，房价也会上涨！

最后，开发商拿地数量减少，政府收入减少，城市基建也会放缓，对整个城市的发展造成一定的影响。

所以说，现阶段直接实施现房销售，对于人口加速流入的一二线城市，会导致房价暴涨，买得起房子的人也会变少，房租也会上涨📈

第二种情况是城市化进程结束阶段。

这个时候，供需接近平衡，现房销售和期房销售差别不会太大，但是，好地段、高品质的住房价格依然不会太低，毕竟，还有大量改善需求的购房者关注！

郑在扒盘

假如随后全国强制推行现房销售，这对房价有无影响？

答案是：不但有影响，而且影响巨大！

为什么这么说呢，我们从与房地产市场有关的各方来分析一下。

1、开发商：

对开发商来说，如果全国强制推行现房销售，这是杀伤力很大的利空，这会加速行业内的洗牌过程。可以预见，一大批实力不强的中小房企，会破产出局，地产业会迎来大变局。头部房企的市场占比越来越高，竞争性减弱，市场会逐渐出现垄断趋势。

那么反映到房价上，房价开始应该是下跌的，因为房地产行业是资金密集型行业，资金成本很高，以往预售制下，购房者的房款是开发商重要的资金来源，如今取消预售了，那么中小房企为了生存，为了不让现金流断裂，降价跑量就成了客观的选择，还会出现烂尾楼。所以，短期内，房价下跌的可能性较大。

但是，长期来看，随着大批实力不强的中小房企出局，市场越来越向大开发商集中，大开发商的话语权越来越大，缺少了竞争，加之开发商不能预收购房款了，融资成本要高了很多，那么，房价今后降价的可能性就比较小了。

2、银行

银行是房企传统上最主要的融资来源，以往预售制下，房企可以用从购房者手中预收到的购房款来滚动开发，这构成了房企相当大的一笔资金来源，而且几乎没有什么资金成本。如果取消预售制了，那么，银行的作用就越来越突出，在房企的融资占比中会越来越大。

那么，银行为了贷款安全着想，会要求开发商提高抵押品（也就是在建楼盘）的保值性，这一定程度上给房价上了保险锁，封杀了房价的下跌空间。

3、当地政府

我国的楼市不是纯粹的商品市场，也是政策市，受政策影响很大。一旦取消预售制，那么会导致大批中小房企面临出局的风险，烂尾楼也会增多，当地政府出于稳定考虑，会出台政策来刺激楼市。也就是说，届时房价虽有下跌，但下跌空间不会太大。

此外，房地产市场一旦形成集中垄断趋势，如上文所说，大开发商的话语权增强，那么土拍市场因为缺少足够的竞争，楼面价有望降下来，这对房价理论上有一定的“下拉"作用。

4、购房者

从购房者角度来说，取消预售制是个利好，因为避免了买到烂尾楼的风险，而且，不用再辛辛苦苦等几年等期房建成了，可以即买即住，各方面都非常理想。

只不过，如上文所说，市场上的房企届时少了，向大开发商集中，大开发商话语权又比较大，那么，购房者就显得比较弱势，很难拿到满意的优惠。而且，购房者普遍存在买涨不买跌心理，开发商因此不会轻易降价的。

综上所述，如果全国强制推行现房销售制，那么，会加速地产业洗牌，市场会进一步向头部房企集中，从而影响到与房地产市场有关的方方面面。至于到时房价是涨还是跌，就看当地各种因素博弈的结果了，不能一概而论！

李中东

相当于把盖楼风险重新转嫁到开发商身上，对开发商资金链的考验，过去是，我要盖楼，我只有打个地基，申请证，盖个售楼处我就可以卖房收钱，买家给我钱，我拿这个钱去把楼盖起来，现房销售就不行了，必须开发商全部承担房子盖好前的所有资金，因此开发商风险更大，拿地就会更小心，风控会做的更严格，小的开发商基本不敢搞了，只剩下大开发商，或者小开发商抱团合伙拿地盖楼销售这样，要说对房价的影响，目前看不出来，因为其实这不会影响到库存，本身现在国内就有很多空置的房子还没卖完，我倒是觉得这是楼市调控进一步想去库存的手法，当然，现在只是海南一个这么搞，全国范围估计可能性也不大，利益链太复杂.出了规定就得砸一大群人的饭碗

alexloop

说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话，大家好我是你们的社长。

如果随后全国强制推行现房销售，这将会导致房地产行业出现两极分化的现象，因为当前很多房地产行业是预售资金与募集资金进行房地产行业的建设。

进行现房销售，对于房地产建设来说需要承担的风险和压力更大，一方面需要募集的资金进行房子的建设，另一方面还要考虑建设完毕之后房价的变动是否影响销售。

现房销售的后果

如果一旦推行现房销售，就好比剔除了房地产行业当中不具备房子建设能力与融资能力的企业，随之而来的是大部分房地产企业开始申请破产倒闭。

能够留存下来的类似于恒大、万科、万达，我相信碧桂园也会面临着巨大的风险，王健林先生曾经说过，房地产行业玩的就是空手套白狼，关键是看这个白狼如何去套，如果玩好了你就赚了玩不好就砸了。

这就说明当前的房地产行业鱼龙混杂，玩空手套白狼的不单单是大的企业，而小型企业基本上都在玩空手套白狼。

也就是说，有了一片土地之后规划图纸一出，先建一个样板房，就开始销售，用销售来的资金再去建房，建完房之后卖掉，不但提前卖掉了一部分房子而且缓解了建设的资金压力。

现房销售对房价的影响

毫无疑问现房销售对于房价的影响是只涨不跌，主要是增加了成本，比如说你建一个楼盘需要一个亿，如果你预售回笼资金5000万，那么你需要贷款的金额相对比较少，付出的利息也相对比较少，成本就相对较低。

如果现房销售不允许预售，那么你就需要贷款一个亿进行房地产行业的建设，一个亿的成本要比你贷款两三千万的成本高出了几倍以上，我们可以看到2019年房地产行业贷款成本增加，同时我们也可以看到国家宏观调控政策不允许资金流入房地产企业。

增加了房地产企业国外融资，随之成本提升，导致销售价格的增长，从而引起了通货膨胀。

综合来看：现房销售是一种不合理的行为，这种行为只存在于房地产行业发展的初期，对于我国目前来看房地产行业发展相对比较成熟，如果在进行现房销售，无疑是主动让很多房地产企业破产，去弱留强。

虽然有利于房地产行业的发展，但进一步抬高了房价，这并不是宏观调控想要的结果。

社长财经

现房销售制度虽然国家没有强推，但国家是鼓励的，相信未来采用现房销售的城市会越来越多。

假如囯家强推现房销售，房价有什么影响？如果其他条件都不发生变化的话，房价肯定会上涨。因为大多数人都知道，以目前的期房预售制度来比，开发商财务成本至少增加一年，也就是说回笼资金要晚一年。俗话说的好：没有卖错的，只有买错的，我相信这些成本会转嫁到业主的购房成本上去。

但是我们不能这样简单理解，任何物品都有它市场属性。同理，左右房价的因素很多，但不管什么因素，最终归纳到底还是遵循市场规律，买的人多就会涨，反之，买的人少就会跌。现在房地产市场还是那么火爆，我认为就是国内的房子还是具有金融属性，虽然中央定调“房住不炒”，但实际上买房还是容易实现个人财富积累，所以大家热衷于买房。当哪一天，国家真的𣎴需要房地产这一块拉动经济的时候，出台很多控制房产投机投资的政策，房价有可能就会被抑制。

影响房价上涨还有一个重要因素，就是土地价，如果土地价没有被爆炒，开发商建房成本没有被拉高，售价自然而然也会低开一些。土地价高低最有可能控制的就是政府，比如：每年供地的频率和面积加大就是一个措施。

最后，总结一下，如国家强推现房制度，应该会有组合拳，房价不会大起大落！

地产边缘

全国强制推行现房销售，对房价有很大影响，会推高房价。主要是以下三方面原因。

一、增加了开发商的资金投入，资金成本增加。

开发商是商负债行业。房企平均的负债率达到80%，有的甚至更高，游走在资金链断裂的边缘。之前的预售制，主要的目的就是解决开发商的资金问题，房企只要投入25%的资金就可以拿到预售证进行销售。相当于给开发商加大了四倍的杠杆。有的开发商25%的资金都不是自己的，基本算是空手套白狼的动作模式。现房销售直接斩断了开发商的资金杠杆，房地产是资金密集型行业，资金成本大幅增加。企业都是要利润的，没有利润哪个企业也无法生存，这些成本都会转移到销售的房价上。

二、延长了开发商资金的周转，资金回笼缓慢

房地产是资金密集型行业，越是大型的开发商，需要的资金量越大，越是高周转的企业。万科，恒大，碧桂园等国内的龙头地产商全部都是高周转发家的。业内更是有“不懂高周转，莫提碧桂园”的说法。说明碧桂园把高周转用到了极致！预售制的情况下，开发商从取得土地到进行销售最快6个月就可以进行销售。而现房销售，一般需要三年以上。在这段时间内，开发商只有投入，没有收入。这些资金成本，最终也会转移到房价上。

三、大量中小开发商破产或者被收购，开发面积减少。

现房销售对中小开发商的打击是最大的。上市房企依靠资金优势，占领更多市场份额，房企集中度进一步增加。形成强者恒强格局。据统计目前有国房企有九万家以上，在未来的市场上，大部分都会倒闭，破产，兼并。这样市场上开发的房子就会减少，能销售的房源减少。紧缺会造成价格上涨。

哲学告诉我们，任何事物都具有两面性。现房销售肯定是倒逼开发商重视品质，重视物业，我们在购房者的时候，不再担心烂尾楼。但是也要接受现房销售带来人房价上涨的结果。

你认为现房销售对房价有什么影响呢？欢迎留言评论。

郑州楼盘

过去十几年，各大开发商之所以能够迅猛发展，规模越来越大，有一个很重要的原因房产预售许可这种制度的存在，如果楼市预售被取消掉，全国强制推行现房销售，估计全国有50%以上的开发商都要倒掉，到时房价也会跟着下跌的。

目前很多开发商的开发都依赖于房产预售这种模式。

房产预售这种制度最开始是由霍英东发明的，上世纪50年代霍英东在香港建房的时候，因为没有资金开发，所以在房子还没有建立起来之前，就向公众售卖楼花，就是房产预售许可的前身。

后来这种房产销售制度进入我国，特别是在我国实行商品化住房之后，房产预售许可证为各大开发商注入了很大的活力，成为了各大开发商攻城略地的重要法宝。

我们都知道开发一个楼盘需要用到的资金是非常庞大的，动不动是几千万甚至几个亿几十个亿，如果单靠开发商的资金实力，他们是不可能开发那么大的楼盘了。但是有了预售许可的存在之后，这样就可以大大降低开发商的资金压力，他们完全可以通过杠杆开发来达到迅速占领市场的目的。

比如目前很多地方楼盘开发过程当中，开发商自有资金只需要有25%左右就可以，剩余的资金可以通过银行贷款，还有售卖期房来筹集资金，其中预售期房已经成为了很多开发商项目开发资金的重要来源。

借助预售许可这个制度，开发商还没有把楼盘建起来，就可以先把房子卖掉，这样可以节省开发商的资金成本，同时可以源源不断给开发提供开发资金，让开发商不断的滚动去开发楼盘，从而规模越来越大。

预售制的存在某种程度上可以抑制房价过快上涨

房产预售许可的存在让开发商如鱼得水，但在过去十几年房产预售的许可的存在对于抑制我国的房价其实也是有一定的帮助，对预售许可的存在，可以让开发商以较低的资金去开发楼盘，这样就可以增加房子的供应，从而有效缓解供需矛盾这种情况。

如果过去十几年没有预售许可这个制度存在。所有开发商都完全凭借自己的资金或者借银行贷款来销售，估计很多开发商都吃不消，这样市场房子的供应就会减少，而过去10年我国楼市需求非常旺盛，如果没有预售许可的存在，那楼市需求就会变得更紧张，说不定房价会涨得更多。

如果未来房产预售被取消，全部推行现房销售，很多开发商都扛不住，房价也有可能跟着下降

虽然过去房产预售对抑制房价有一定的作用，但是我国楼市发展今天，房产预售许可证制度对抑制房产已经没有多大的意义，因为经过十几年的高速发展之后，目前我国大部分城市的楼市基本上已经饱和，甚至有很多城市的房子已经处于供过于求的状态。比如之前西南财经大学曾经过做过一份市场调查报告，根据这个市场调查报告数据显示，截至2017年末我国房子总体空置率已经超过20％，截止2019年有不少城市的房产空置率甚至有可能达到25%以上。

在我国楼市总体处于饱和，市场需求逐渐减少的情况下，如果把房产预售许可这种制度取消掉，然后全面推行现房销售，那对于开发商来说将会是一个很大的打击。

因为目前很多开发商自身的流动资金是非常紧张的，很多项目的开发都依赖于销售期房获得滚动资金，如果把房产预售许可这种制度全面停止之后，这意味着开发商不能售卖期房，所有的开发资金都必须利用自己的资金或者银行贷款来开发，这无形当中会大大增加开发商的资金成本和压力。

而目前很多开发商自身的债务压力是非常庞大的，比如仅仅是2020年我国各大开发商累计到期的债务就超过6000亿，未来两年时间还有更多的债务到期，如果在这个时候把销售许可停掉，开发商不能通过售卖期房获得资金，很多开发商随时有可能面临资金链断裂的风险。

假如全国全面推行现房销售，我估计50%以上的开发商都扛不住，一旦这些开发商扛不住了，为了应付到期的债务他们就只能降价注销，如果有大量的开发商占据到降价促销当中，那么房价自然会跟着下降。

但是短期之内我国明显是不会取消房产预售许可这种制度的

如果取现房产预售，全面推行现房销售，其带来的影响是非常大的，毕竟房地产作为我国一个支柱型产业，它关系的不仅仅是房价，是这么简单，而是上跟上下有很多产业链有关。

假如在全国全面推广现房销售，开发商一旦出现资金链断裂出甚至出现破产了，影响的不仅仅是开发商本身，还有可能直接造成上下游产业链也会跟着倒掉，这样无论是对于地方经济发展，财政收入还是就业影响面都是非常大的，所以短期之内全国不可能把房产预售这种制度全部停掉的。

贷款教授

现在房价高，大家都认为是炒房的原因，因为大家购买的是期房，贷款推高了房价，如果以后国家不允许销售期房，全部推行现房销售，房价会怎么样呢？

这个问题说起来还是很复杂的，而且这样的可能性也非常小，可以想象，真是这样的话，现在的开发商没有几家能够活下去，而且房价更会高的离谱，甚至很多人根本住不上房子。

其实我们不应该把房价归结于期房和现房的问题上，期房还是有很大的好处，起码让老百姓能够教较早的住上房子，如果要求全部现房销售，甚至要求全部现款购房，那实际上又回到了原来计划经济的时代。

我们来想一下，如果开发商必须销售现房，那么开发商需要庞大的资金，这些钱只能有两个来源，一个是开发商的自有资金，另一个是银行借贷，这些资金成本最终都要转化到楼房价格中，所以现房的价格肯定会高于期房。

如果要求开发商全部销售现房，同等的资金条件下，开发商只能减少房屋的开发量，楼盖的少了，需求没有减少，房价自然就会更高。

这里面还有一个问题，就是现房销售是否允许购房者贷款，如果房贷政策不改变，期房和现房其实没有任何差别，炒房的人仍然还会炒房，只不过开发商的成本提高了，最终还要转嫁到消费者身上。

房地产是国民经济的，重要组成部分，房价高虽然让我们感到很头疼，但是，他也有一定的积极作用，可以促进国民经济增长，提高劳动者的工资水平，提高社会资金使用效率。

所以我觉得，期房销售本身不存在问题，推行现房销售，只能会提高房子的价格。

關鍵字: 房产 假如 现房