海南的新政一出來，樓市頭條就是爆炸性的反應。
本地人也限購第三套房，直接向需求端收緊；而全省取消預售，全部改成現房銷售，更是被稱為“劃時代的決策”。
耐人尋味的是，這條被紙媒頭版宣傳的新政，卻在3月9日悄悄“下架”。這又是熟悉的“一日遊”套路嗎？
現房銷售，我們還沒準備好嗎？
01
3月7日晚間，海南印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》），提出發展安居型商品住房、本地居民限購多套住房和商品住房現房銷售制度等。
最重要的內容包括兩條：
● 本地居民購買多套住房的限購政策，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
這與目前樓市“悄然放鬆”的大風氣簡直就是背道而馳。要知道，海南一直是個很依賴房地產的區域。有業內猜測海南這幾年重磅政策頻出，很有可能會有新的利好來抵消加強限購帶來的衝擊。
但也有人認為，海南正以壯士斷腕的決心，戒掉房地產的癮。要知道在2018年4月22日實施“全域限購”政策以來，海南2019年的的商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%。
● 改革商品住房預售制度，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
這一項新政的影響更為深遠。海南成為了全國第一個啟動現房銷售的省份。這對目前還是預售製為主的中國樓市來說如同一記驚雷，它代表著，官方真的在嘗試著擺脫預售制的弊端，嘗試迴歸到現房銷售的軌道上。
海南官方在接受記者採訪時表示，目前，因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。
為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，新政提出改革商品住房預售制度，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。
但讓人有些不明所以的是，3月9日，這則政策通知在海南省官方網站上已經搜索不到了，只保留有相關的新聞稿件。有媒體懷疑，這又是個“一日遊”的溜達政策麼？
02
但不管如何，這是官方釋放的一個信號。
取消預售、現房銷售，現在不來，也很有可能快要來了。
商品房預售制來自香港。自1994年該制度落地內地之後遍地開花，目前全國各主要城市商品房預售比例基本達到90%以上。
起初房地產預售制度是為了讓開發商加速資金週轉，提高了資金使用效率，加快建設、增加住房供應，地產的高週轉模式由此而來，而風險卻轉嫁給購房者和銀行。
目前，內地城市允許開發商在項目建設1/3左右就允許提前對外銷售，還有部分三四線城市在“正負零”（完成地下工程）時就能對外銷售，購房者通過售樓處、樣板房來看房買房，等到竣工之後的現房銷售並不多見。
在住房短缺時代，預售制提高週轉速度，有效促進住房供給，功不可沒。然而到了26年後的今天，預售制已經弊端重重——所見不能所得，偷工減料、“貨不對板”現象經常發生，問題樓盤屢見不鮮，甚至頻繁出現的“爛尾樓”現象，讓官方與購房者都承擔了巨大的損失。
如果現房銷售的政策真的大面積執行，無異於是地產行業的一次風暴式洗牌。
對開發商而言，房企在購地和項目開發上會更加謹慎，現房銷售使得資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。
同時，現房銷售意味著項目的上市週期被拉長，開發房企需要的資金週轉力量比期房更大，開發成本提高，很可能導致的是銷售報價提高。
03
這麼重磅的政策，為什麼是海南？
樓市飛說主編尹霄飛坦言，對於海南省而言，房地產行業在20多年來一直是愛恨交加的存在。
海南樓市在20多年的發展中至少有兩次比較大的起伏。一次是在90年代末，中國剛剛啟動商品房市場之後，海南島迎來了開發熱，結果造成了熱錢投資過多而消費力不足。導致在2000年左右，海南島出現了大批的爛尾項目。
再就是在2010年1月之後，國家把這個海南島作為國際旅遊島，這一利好也刺激起了樓市熱炒。兩年的時間裡，海口、三亞等熱點城市呢的房價被炒高了七八倍，甚至十倍以上。這樣的繁華看起來熱鬧，實際遠高於當地實際的這個居民的消費水平。透支了當地的消費能力後，海南省的房價進入了停滯通道。
2018年，這個海南省自貿區的概念出世。為了避免之前的歷史錯誤，在現在放出收緊風聲，加強限購、推出現房銷售，頗有“壯士斷腕”之意，擺脫對房地產的過度依賴，對於整體經濟的發展應該是好事。
事實上，這兩年海南省對整個樓市的限購舉措已經頗有成效，房地產行業在海南省整體的國民經濟中比重呢有所降低，這也給其他產業呢一定的發展機會。尹霄飛認為，官方從大環境著手，更多的是要處理好房地產市場和整體經濟的平衡。有效、穩定、可持續的發展才是健康的經濟環境。
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