上周，有个粉丝跟姜Sir咨询来天津买房落户的问题。
问了几个项目的情况后，马上就想下决定。说自己老公已经有点坐不住了，怕疫情过了会涨价。
而且，深圳自媒体大V樱桃，在她公号文末也看到了类似的留言。
很多人说受疫情影响，房地产延迟开工、交付，房源少了，成本高了，而买房的人又多，疫情结束后会不会大涨？
真没想到，现在这么多人都在担心房价会报复性反弹。
现在不都应该发愁经济因为疫情受到重创，自己的工作岗位难保、收入下滑吗？
也难怪，中原地产首席分析师、知名自媒体人张大伟统计，
2020年2月，全国超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策。次数已经高达75次，创新历史记录。
其中，最能引起人们无限遐想的，当属首付信贷政策是否有变化了。
2月24日，网传商银行调降非“限购”城市首套房贷首付比例最低至20%。
25日，网传绍兴工行也将首套房贷首付比例降低到两成、二套房贷首付比例降低到三成。
27日，融360发布数据，41个重点城市中，首套房主流首付比例为3成的城市数量最多，8个城市的首套房主流首付比例为2成。
同一天晚上，深圳各大自媒体又开始疯传，深圳建行二套房首付降到三成。
真是要多热闹，有多热闹。
再看土地市场。
即便在如此严峻的疫情之下，北京、上海等一线城市却迎来土拍小阳春，甚至上海还诞生了中国总价新地王，就连天津中新生态城的一块地溢价率都达到13%。
这么多信息汇总在一起，自然会引起广大销售和某些自媒体的YY高潮，以及很多购房人的恐慌——
你看，房企在这个时候依然在抢地，金融政策已经开始放松，各地纷纷出台救市政策……
仿佛，人们已经闻到了2003年熟悉的味道——救市！救市！刺激经济，房价报复性反弹！
不知道哪个“有心人”，还制作了一个“自2000年以来6次绝佳的抄底买房机会”，把2020年与2003年非典、2008年经济危机并列。
真相果真如此么？
我们先来看看那75项楼市调控政策。
基本上，政策主要都集中在为房企纾困、缓解企业现金流压力、减少交付违约等方面。
个别有契税减免、购房补贴的，但只是个别三四线城市，而且还都被喊停了。
再来看看近期土地成交的盛况。
上海的310.5亿历史地王，属于勾兑好的地块。其余的，多数集中于一二线城市，且主角多以国企跟资金链宽裕的民企为主。
最后看看网传的各种首付比例降低的消息。
关于浙商银行的消息，《国际金融报》核实属实，但执行地主要集中于部分三四线非热点的中小城市，其余城市仍严格执行原信贷政策。
关于绍兴工行的消息，《21世纪经济报道》采访工行浙江省分行，回复是目前维持原有政策不变。
关于融360的数据，张大伟表示，那8个城市，甚至还有更多城市，一直执行的都是首套房2成首付，从没变过。
比如南宁，广西户口首次购房，首付2成；广西外户口，首付3成；广西外户口但在南宁工作，缴纳2年以上社保，首付2成；有过贷款卖房再买，首付3成。
关于深圳建行的消息，第二天已经辟谣，这实际上是支持小微企业的配套经营贷，一直都有。
2016年2月，央行、原银监会曾发布调整个人住房贷款政策有关问题的通知：
在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。
浙商银行的动作并不犯规，无非是把政策空间用足，有银行早就这么做了；融360的数据只是描述了目前市场中政策执行的情况。
截止到目前，商业贷款政策没有变化，也没有一个城市出现首付比例上的变化。
你当然也可以把这些统统看作政策进一步放宽的信号，盼望着后面能有更多城市和银行跟进。
但是，你也必须注意下面这些信号。
2月19日，央行发布2019年第四季度中国货币执行报告，在谈及下一阶段主要政策思路时，在此重申：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2月24日，中国银保监会政策研究局一级巡视员叶燕斐表示，银行贷款要真正用于生产经营活动，而不是违规流向房地产、违规流向资本市场。
近日，银保监会就针对中信银行违规发放土地储备贷款等19项违法违规事实，重罚2020万元。
2月28日，河南省委、省政府约谈出台了17项稳楼市政策的驻马店，重申了不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现三稳目标。
太多人都喜欢把今年的新冠疫情，和2003年的非典疫情相提并论。
以此类推，也相信2003年之后发生在中国楼市中的一切，也会发生在2020年。
姜Sir已经讲过很多遍，2020年不是2003年。
就好像同样是遭遇了一场大病，住院1个月，40岁的你和23岁的你能一样吗？
2003年，天津GDP2386.94亿元，增幅14.5%；商品房成交面积786.5万㎡，成交金额202.3亿元，均价2572.16元/㎡。
2019年，天津GDP总量增长将近6倍，增幅却只有4.8%；商品房成交面积增长近1.77倍、成交金额增长近3倍，均价增长6倍多。
2003年，我们的居民单位杠杆率18%；2019年，这个数字已经增长了3.1倍。
尽管所有人都说：房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口、永远看政策。
但姜Sir认为，归根结底，还是看信心和预期。
从长远来看，楼市的走势一定是一座城市经济的晴雨表——城市蒸蒸日上，人们对自己的未来有信心，才愿意去贷款买房。
别的城市不讨论，只说天津。
天津克而瑞的统计数据显示，2020年预计新建商品住宅供应量将达到约1800万㎡，比2019年增长20%。
广义库存量接近6000万㎡，如果按照月均去化率115万㎡计算，整体去化周期将会高达约52个月。
再来看看天津的整体经济形势。
引用官方口径：新旧动能转换、滚石上山。
有多难？应该不用姜Sir多说，相信各位都有亲身体验。
反正姜Sir几位大学同学，年前聚会时都是一肚子苦水。他们可都是工作近20年、从事财务、金融、审计等工作的公司中高层。
今天，天津国资委又推出60个国企混改项目，涉及金融、医药、装备制造、建筑、商贸、能源、视频、房地产、仓储物流等行业。
天津国企的混合所有制改革正在提速加力，但还有很长一段路要走。
就像姜Sir一直所述：天津房地产市场的问题，归根结底还是经济的问题 。
经济转型升级需要时间，也不能指望着楼市在短短一两年内就实现快速反弹。
有人此时期盼着救市政策的到来，那么，姜Sir倒是很想问：
如果真的会出台这种政策，那么得达到怎样的力度，才能让市场恢复到2003年时的信心？
进一步放开落户么？难道不怕更多的高考移民涌入？
降低首付、取消限贷么？人们还能不能背得动更高的月供？
取消限购么？有多大比例的中等收入家庭，还有信心去加杠杆进行一次置换？
再进行一次大规模城市拆迁改造么？地方债压力怎么办？
更何况，河南对“打响楼市松绑第一枪”的驻马店进行的约谈，必定会让很多城市的松绑步伐放缓。
当然，中央和地方一直在博弈，只做不说的胆大分子肯定有。但姜Sir相信，天津绝对不会做那个出头的椽子。
说了这么多，你们以为姜Sir是在唱衰后市吗？
错！
姜Sir只是看不惯某些人在这样的疫情中，还忍不住出来忽悠人的嘴脸。张嘴就来，毫无逻辑。
比如那个“自2000年以来6次绝佳的抄底买房机会”，居然把2014年和2016年并列在一起。
2014年跟2016年是一个周期好嘛！
2014年下半年开始政策松绑，经过2015年积蓄力量，2016年才会有一个爆发。等到2016年底，周期基本到了尾声，接下来就是2017年初的“史上最严厉调控了”。
看看在2016年中加杠杆投资买房的，现在有多少已经被深度套牢？
具体到真有打算买房的各位朋友，心放肚子里，稳定依然是主旋律。
需求没有消失，只是推后了。
疫情警报解除、市场逐步恢复后，刚需也许会有一个集中爆发，节点估计会在6月以后。
但在近1800万㎡的新入市货量面前，供需很快还会达到一种平衡。
即便天津有可能会出台一些松绑政策，但姜Sir相信，应该也都是以鼓励自住为目的的简单擦边球，力度有限。
大家不要因为疫情打乱自己的节奏，该看看、该买买。
记住6个字：买不买，看个案！
最近，很多项目为了加速回笼资金，都推出了相应的优惠政策。
如果你一直关注的项目，近期推出了特价房源。或者你心意的小区，出现了一套特别合适的二手房源。
那么这个时候，你当然要赶紧下手！
姜Sir说不可能大涨，可也没说肯定会大跌啊！
考虑到疫情后大家的恐惧需要缓解、心理需要恢复，各项目售楼处开放后，客流量是逐渐恢复的。
一直到4月或者5月份，可能会出现一个
成交的空窗期。2月中旬开始的、因线上售房而出现的各种折扣，有可能也会延续。
这个时候，多数人可能还在观望价格，担心疫情影响，甚至没有具体目标，也许就是真正想买房的你的机会。
至于对天津的未来，姜Sir依然有信心。
这次疫情，也充分体现出天津在城市管理水平、医疗水平方面的优势和潜力。再加上我们的教育资源、产业资源，天津没必要妄自菲薄。
只是，还需要天津上下的艰苦努力，还需要相当长一段时间。
最后，姜Sir想看看大家的想法，你认为2020年楼市，会重复2003年的历史吗？
- END -
2020·3·2
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