尋找一種叫幸福
這個問題有點小複雜，我做簡單的計算過程，希望能夠講清楚。房貸的還款方式有兩種，一個是等額本息，一個是等額本金，這兩種方式的月供不一樣，不過本質都是一樣的，下面一一來講解：
1、利率是什麼？
利率是資金成本，我把錢給你使用了，那麼他就必須得有成本回報給我，這個就和人情是一樣的，禮尚往來其實也就是人情的成本。
利率也叫做資金的時間價值，資金是能夠錢生錢的，有時間就會生孩子，金錢是不知道疲倦的。所以“時間就是金錢”。
2、等額本金的計算方法
100萬的借貸，一年後還款本息總和是110萬，那麼利息就是10萬，利率就是10萬/100萬=10%。
那麼如果是每個月都還一次本息呢？其中本金是每個月都一樣，也就是：100萬/12=8.33萬。那麼利息是多少？我們假設年利率還是10%，那麼月利率就是0.83%（10%的利率除以12個月）。
第一個月底要償還的利息就是：100萬*0.83%=8333.33元。這個怎麼理解？也就是100萬的資金你使用了一個月時間，月利率是0.83%，那麼利息就是8333.33元。第一個月償還的本息總額是：83333元+8333元=91666元，已償還本金8.33萬，剩餘本金91.67萬。
第二個月要償還的利息就是：（100萬-8.33萬）*0.83%=7608元，也就是說剩餘的本金91.67萬又使用了一個月，產生的利息是7608元；第二個月償還的本息總額是：83333元+7608元=90941元，已償還本金16.67萬，剩餘本金83.33萬。
第三個月要償還的利息就是：(100萬-8.33萬*2)8*0.83%=6917元。也就是說剩餘的本金83.33萬又使用了一個月，產生的利息是6917元；第二個月償還的本息總額是：83333元+6917元=90250元。已償還本金25萬元，剩餘本金75萬元。
……
第十二個月要償還的利息就是（100萬-8.33*11）*0.83%=692元，也就是說剩餘的本金8.33萬又使用了一個月，產生的利息是692元。第十二個月償還的本息總和是：83333元+693元=84025元。已經償還本金100萬元，剩餘本金為零。
以上就是貸款100萬，利率10%，期限1年，等額本金的還款方式的計算過程，下面我再貼一張軟件計算的結果，各位讀者可以對比一下。
3、等額本息的計算方式
其實本質和等額本金的計算方式是一樣的，都是你上一期剩餘本金在每個月產生的利息，再加上當月該償還的本金來計算的，但是比等額本金要複雜多了，因為你會發現每個月要償還的本金是不知道的。所以為了要確定這個償還的本金需要倒推公式，這個就比較複雜了，這裡不做詳細闡述。
總結：在相同的貸款、利率、和期限的情況下，等額本息要比等額本金產生的利息絕對額要多，那麼是不是等額本息就多少了利息呢？是不是等額本息就更加划算呢？
當然不是的，因為等額本息對資金額度使用的時間更多，因為等額本金前期償還的多，所以剩餘的本金就少，那麼對資金的額度逐漸就佔用得好，那麼產生的利息自然就少些。這裡就得出一個結論：等額本息和等額本金其實都是一樣的，從利息的角度都是一樣的，都是相同的利率，不同的是月供的不同，貸款人要根據自己的還款能力去選擇還款方式。
壹號股權
先說利率，任何貸款的利率都是在國家定的基準利率的基礎上進行上浮或下浮最終確定的。比方說國家設定五年以上貸款的基準利率是4.9%，現在銀行房貸都是上浮20%，那麼客戶承受的最終利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%。同樣的，如果下浮20%就是4.9%*(1-20%)=3.92%。
銀行的基準利率一般比公積金的基準利率都要高，現在五年以上的公積金貸款利率是3.25%，比銀行基準利率下浮20%還要低。
再說利息，利息產生的本源是欠銀行的本金，也就是說銀行不會對客戶已經歸還的本金收取利息。而現在的房貸基本上都採用的是等額本金與等額本息兩種方式。對於這兩種方式都會在每個月歸還一定的本金，而每月的利息則是剩餘本金在這一個月時間內產生的。
等額本息與等額本金的實際計算方法比較複雜，不再贅述，網上有詳細的計算公式，如果大家感興趣可以去試算一下。
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我是幫你解決銀行問題與職場疑惑的狗哥。
銀行研究僧
貸款：70萬元
期限：30年【360期】
年利率：4.9%
月利率：0.408333%
月本金=700000／360=1944.44元／月
月利息=3715.09-1944.44=1770.65元／月
總利息：637400元
以上按等額本息還款方式計算標準。
福哥房匯通
房貸利率是根據每年的國家基準利率來的，但是根據國家對房產的調控，會對房貸利率進行上浮和打折的調整，5年以上貸款，以國家基準利率目前是4.9%，100萬貸款每年光利息就是49000元。
如果利率打折9折那就是4.65%，如果上浮10%那就是5.39%那利息又不一樣，具體算法你可以下載一個房貸計算器就可以算出來。如果換算成月供30年4.9%利率的話，月供是5307.27元。30年就是30*12=360個月，總還款是1910617.20元。30年累計利息是910617.2元。
至於你說的貸款買房是不是划算，這個可以明確的告訴你，從目前我們國家通脹率來計算，還是划算的。
我們國家每年M2（廣義貨幣供應量）增速是13-14%，國家GDP是7%左右。也就是說我們貨幣貶值率每年是14%-7%=7%，就是說你今年向朋友借100萬元，不算利息的話，明年你還還你朋友100萬，表面上還是100萬，但是這個實際購買力只相當於去年的93萬。
可以說房貸是我們普通人能從銀行貸款出最便宜的資金了。一定要利用這個機會拼命向銀行貸款，抵制通脹的最好辦法就是，拼命借貸。
試想一下，每年貶值7%，10年累計下來會貶值多少？所以你名義上借了100萬還完的話，你還了191萬，但是這個是分30年才還清的，這期間貨幣不知道貶值多少了，實際購買力你並沒有還100萬。
至於你問到了貸款買房划算不，那我就假設你有全款買房的能力，但是我建議你只要能貸款，那就不要全款。你全款買一套房的錢，你可以貸款買三套。
以我為例，去年我在武漢買了3套房，去年2月份本來全款買一套房的錢都沒有，我貸款買了2套。首付一共52萬，去年房價漲得比較厲害一年時間漲幅接近100%。52萬買的2套房子，總價266萬（一套138萬一套128萬），如今翻一倍是532萬。如果我現在賣掉，我扣掉欠銀行的貸款194萬元，加上我一個月還貸大概1萬元，還了一年一共12萬。我淨賺324萬，而我的本金才52萬，利用槓桿，首付2成就是5倍槓桿，一年時間本金翻了6倍多。
如果你全款買了一套，138萬買了一套，一倍槓桿翻一倍，你賺了138萬，同樣的漲幅下資金回報率遠低於利用槓桿貸款買房。當然這是房價上漲的情況下，如果下跌那也賠的更快。但是隻要選好城市和地段，目前房價還只會漲不會跌。
影響房價的因素，長期看人口流入，中期看土地儲備，短期看政府政策。
從長期來看，人口城市化是達到趨勢，過去十幾年中國人口城市化是從農村流向城市，包括三四線城市甚至是縣城，未來十年人口流動趨勢是，人口由三四五六線甚至是農村，流向一二線城市。三四五六線的城市人口是流出的，那些地方的房子不要買。要買只能買人口流入的一二線城市，特別是，長三角，珠三角，京津冀中部武漢城市圈，以及成渝城市圈。所以這些地方的房子可以買。
至於說以後房價會不會漲，可以說很大概率是上漲的，但是有一個因素可能會影響房價，那就是房產稅，但是這個稅怎麼收，不同的收達會對房價有不同的影響，有可能會影響房價，也有可能不影響，但是這是未來幾年一個影響房價的一個不太確定的因素。
當然，有些人可能認為我是在鼓勵你炒房，難免會引起沒買房的人噴，但是觀點就是這個觀點！那些十年前不聽任志強買房的人，現在不知道躲在哪個角落後悔呢！認可我的觀點，就關注下我的頭條，我經常會發表一些房價的觀點，歡迎志同道合的人一起交流！
幽默我的姐
1、打開支付，選擇 “理財小工具” 選 “房貸計算"
2、根據自己的還款方式選擇等額本息或則等額本金
3、假設選擇等額本息的還款方式 貸款類型選擇 商貸 ，貸款金額35萬，期限20年，利率是基準利率 （如圖）
希望對您有幫助，謝謝。
努力奮鬥的大美
“房貸利息有兩種計算的方法,分別是等額本息和等額本金,計算公式如下：1、等額本息：每月利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕。2、等額本金：每月利息=...”
鬼哋
房貸利息其實是按月息計算的，不管是等額本金還是等額本息。而用房貸計算器計算出來的月供或貸款利息等都僅供參考，並非實際月供金額和還款金額。
假如房貸利率為6%，貸款12萬，期限十年，那麼月供是多少呢？
年利率6%，那麼月利率就是0.5%。
等額本金：
本金=12萬/10年/12=1000元
第1期利息：12萬*0.5%=600元
第2期利息：（12萬-1000）*0.5%=595元
第3期利息：（12萬-2*1000）*0.5%=590元
……
第12期利息：（12萬-11*1000）*0.5%=545元
……
每期月供為：1000元（本金）+每期利息
等額本息：
等額本息計算公式比較複雜，一般採用房貸計算器。但其計算原理跟上面也是一樣的，只是把所有期限的本金和利息加一起，然後除以120得出來的數值，不存在複利。
那麼它的方程組是怎樣的呢？假設每個月等額還款金額為X,而每期欠款金額為a0、a1、a2……a120。
其方程組為
a0=12萬
a1=a0（1+0.5%）-X
a2=a1（1+0.5%）-X
……
a120=a119（1+0.5%）-X=0
計算結果為X=1332.25元，即每期需歸還1332.25元。
這是第一年的月供情況，如第一年央行基準利率出現調整，降為5%。那麼該利率在第二年1月1日實施就以5%計算，分別是：
等額本金：本金部分不變，仍然為1000元，而利息部分計算就得將0.5%改成0.4167%（5%/12）了。
等額本息：a0就要改成110967.33元（如圖，還了12期以後的剩餘本金），同時也將0.5%改成0.4167%，而最後一條方程改為a110=a109（1+0.4167%）-X=0。用計算器計出來的月供應當是1278.04元。
當然，如果央行基準利率不變，按原來的計算結果歸還就可以了。
從上面兩種計算方式來看，不管採用哪種還款方式，銀行房貸都是隻收已發生的利息，不收未發生的利息。歸根到底，住房貸款與期限多長或選擇什麼還款方式沒有關係，它只計算當年的本金與利息，不要被期限和還款方式所誤導。
在這裡還要說一下，房貸利率並不等同於央行五年期及以上基準利率，它可能存在商業銀行上浮利率和打折情況。但是不敢上浮還是打折，這一比例是不會隨央行基準利率的改變而改變。
比如如今的基準利率是4.9%，商業銀行上浮10%作為房貸利率貸款給你，即4.9%*110%=5.39%。那麼當央行基準利率調整為5%，那麼接下來一段時間你的房貸利率就是5%*110%=5.5%。打折的情況計算方法也一樣。
三人聚眾
中國房貸利率是由中國人民銀行統一規定的，但是各個商業銀行執行的時候可以在一定的區間內自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經常會比較，在增加利率之前和增加利率之後的情況。
2017年最新的中國人民銀行房貸利率，商業貸款，五年及以上，4.9%；公積金貸款，五年及以上，3.25%。各銀行的貸款政策會有所不同，一般會有9折到95折的貸款利率優惠。
利息的計算公式為：利息=本金×利率×存款期限(也就是時間)。房貸利息計算會因為貸款方式以及房貸還款方式的不同而有所不同。
貸款方式分為公積金貸款、商業貸款和組合貸款三種。
根據房貸還款方式不同，房貸利息計算可分為等額本息和等額本金兩種計算方法。
什麼是等額本息還款？
等額本息還款，借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
什麼是等額本金還款？
等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內,同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言,總的利息支出較 低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。這種方式很適合目前收入較高，但是已經預計到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群， 經過一段時間事業打拼，有一定的經濟基礎，考慮到年紀漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。
兩者區別是什麼？
二者的主要區別在於：等額本息還款方式每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，貸款人還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多; 在貸款金額相同的情況下，等額本金的前期還款較等額本息要高，因此初期還款壓力會比較大。
對於剛剛工作不久的買房人來說，由於前期收入較少，不妨選擇等額本息的還款方式以緩解當前的生活壓力，在未來收入升高後再進行提前還款，這樣同樣可以節省利息;而對於中年人來講，事業已處於巔峰期，預期收入將可能逐年下降，此類人群選擇等額本金的方式比較適宜，在未來收入降低時還款數額也將減少，以免將來發生入不敷出的風險。
如何計算房貸利率
網上有很多房貸計算器，比如房天下購房貸款計算器、房貸計算器最新2017等，算出的結果大同小異。以貸款100萬，其中公積金和商業貸款各貸50萬，貸款年限20年來算：
等額本金比等額本息少支付利息56770元。
看在小編（id:shuolongwp）這麼辛苦碼字的份兒上，點個贊再走唄。順便關注下公眾號“存酒寶”！祝願大家早上還完貸款，住上自己的房子！
存酒寶
支付寶上面的理財小工具就可以算，有公積金貸款和商業貸款之分，按自己的實際情況選擇直接可以算出來，當然這種類似的小工具網上有很多，我個人用過“房天下”app裡的房貸計算器，包括月供，交房時各種契稅等都可以算出來，挺好用的，推薦給你。當然需要注意的是，不管那個計算器算出來的跟銀行實際扣款數額不一定相同，只是作為參考而已，因為銀行有自己的一套計算方式，但相差也不會太大。比如我算的月還款額是2323.70，實際每月扣款2308.72。
知了說不知道
我房貸是交通銀行的，貸款還沒有批下來，貸款55萬，年利率5.63，貸款30年，那個大神幫我算一下
