先回顾两段往事。一段曾经轰动一时，一段永远少人问津。
2010年11月15日中午，家住上海市静安区胶州路728弄1号公寓26层的退休教授张老师和往常一样，提着菜篮子前往附近的菜市场采购晚饭所需的食物，老伴带着两岁的孙子在家里午休。
她不知道，当她一点钟跨出家门口的那一刻，就是她和老伴以及孙子的永别之时。
两点半，当张老师提着菜篮子回来的时候，她看见她家所在的大楼已经陷入一片火海之中，熊熊大火从10楼已经烧至18楼。
站在警戒隔离线50米开外的张老师看着老伴抱着孙子在26层高的阳台向她和消防员焦急地挥手求救，老伴嘴里在喊着什么，但是在噼里啪啦的大火燃烧声中，张老师什么也没听清。
这场大火，就是当时震惊全国、惊动中央高层的“11·15上海静安区高层住宅大火”。
2010上海静安大火
这场汹涌的大火，最终导致58人死亡（找到遗体），56人永久失踪（找不到遗体）。而张老师的老伴和孙子，就是那失踪的56人中的两个。
2017年1月27日，农历腊月三十，晚上11点，没有回老家的小徐和女朋友在乌鲁木齐新市区长春路蓝调一品小区的出租屋看着春晚过大年。
突然，他看见客厅天花板上有水落下来，滴在茶几上。不好，一定是楼上的水管或者地暖管漏水了，小徐第一反应是立刻冲到楼上四楼去敲门。
小徐几乎是以砸门的方式敲了三分钟，四楼也没有开门，这时小徐才意识，四楼的住户应该不在家。
这栋楼是loft公寓，业主基本都是投资客，买来不是自住，而是简单装修一下出租收租金。整栋楼百分之九十都是像小徐这样的租客。眼下正是大年三十，租客几乎全回老家了。
而就在这时，小徐看见上面楼层的楼道里也有水，很显然，水可能是从更高楼层漏下来的。于是小徐沿着楼梯往上，希望找到漏水的源头，当他爬到13楼的时候，终于找到漏水的源头：大水沿着13楼门缝正哗哗地往外流。
小徐赶紧联系物业，然而接连打了5个电话都没人接，物业也早已下班回家过年了。迫不得已的小徐打了110寻求帮助，最后，110的同志强行打开了13楼的门才发现，是屋里暖气管爆裂所致，而暖气管爆裂的原因，是租户在暖气管阀门处堆放过多重物所致。
最终从13楼一直到3楼，几乎全部受损。直接损失将近五十万，13楼的租户在得知消息之后，直接消失了。房东见租户跑了，于是将责任全部推给租户。
从3楼到12楼的业主，开始了漫长的耗费心力的民事诉讼。
痛失老伴和孙子的张教授无数次地问着一个问题：一生从事教育事业，从不与人争执，不做任何违法乱纪、伤天害理之事的自己，到底做错了什么，会遭受如此不幸？
小徐也十分无奈，自己在房子里呆的好好的，招谁惹谁了，怎么就飞来麻烦了呢？
张教授没有做错什么，小徐也没有招谁惹谁，这一切的一切，都源于他们所居住的房子：高层住宅。
01
什么是高层建筑？在不同的国家，高层建筑的定义略有不同，但基本都差不多。
在美国，24.6米或7层以上视为高层建筑；在日本，31米或8层及以上视为高层建筑；在英国，把等于或大于24.3米的建筑视为高层建筑。
在中国《高规》（JGJ3-2010）1.0.2条规定：10层及10层以上或房屋高度大于28m的住宅建筑，以及房屋高度大于24米的其他高层民用建筑混凝土结构的，为高层建筑。
现代高层建筑的兴起，主要得益于炼钢和混凝土技术的成熟和进步。总体来说，现代高层建筑发端于美国。
1883年芝加哥建起第一幢高11层的家庭保险公司大楼，1931年纽约建成高102层的帝国大厦。
纽约帝国大厦
超过百层的超高层建筑的出现，震撼了当时的建筑行业，因为一栋百层建筑可容纳量的家庭数量，几乎相当于农业时代的一个中型小镇，可以说是人类历史上住宅的革命性事件。
第二次世界大战以后，出现了世界范围的高层建筑繁荣时期。1970～1974年建成的美国芝加哥西尔斯大厦，高约443米，曾经是北美第一高楼，这个记录一直到2013年世贸中心一号楼落成才被打破。
希尔斯大厦
虽然高层建筑兴起于美国，但是将其发扬光大的却是中国。目前，中国拥有高层建筑的数量是35.9万栋，百米以上的超高层建筑8000多栋，两者均位列世界第一。
从城市分布来看，拥有高层数量最多的城市分别是上海3万余栋，北京2万余栋，重庆接近2万栋。
全国建筑密度最大的重庆渝中半岛
毫无疑问，高层建筑的出现，是人类社会工业革命发展的必然趋势。因为他让人类的居住更加集中，城市运行的效率更高。
但不可否认的是，时间也证明，高层建筑身上的巨大隐患也十分的突出。无数高层建筑在建成的那一刻无限风光，但更多的则是从建成的那一刻起，变开始迅速堕落，到最后破败不堪，被嫌弃、被抛弃，沦为贫民窟和犯罪的多发地。
02
高层住宅面临三大无法解决的隐患。
第一，高层建筑最大的安全隐患就是火灾。火宅对于高层建筑和居住其中的人来说，简直就是致命噩梦。
由于高层建筑本身的建筑特点和室内装修材料以及外墙保温层的易燃性，一旦低楼层失火，在风洞的助推下，由下而上，极易形成立体式的火灾。
同时，对应目前的消防技术而言，面对十五楼以上的大火，几乎没有扑灭的可能，只能等待大火将可燃物烧完之后自己熄灭。
2017年伦敦一高层住宅火灾，79人遇难
2008年至今的十年内，全国共发生高层建筑火灾超过三万起，死亡474人，直接经济损失15.6亿，间接损失更是无法估量。
和火灾对应的是水患，只是水患相对于火灾而言对居住其中的人没有生命危害。对于北方地区，地暖也是一个非常大的潜在隐患，因为目前北方地暖大多都是浇筑在楼板里面的，一旦出现问题根本没法维修，因为可能你连哪里坏了都找不到。
而源于自来水忘记关或者水管、暖气管爆裂导致的漏水更是多到无法统计，每年造成的损失预计也在百亿以上。
第二个隐患就是人祸。和多层住宅相比，一栋高层住宅的住户数可能是多层住宅的几倍甚至几十倍，以一栋28层高，每层8户的高层建筑为例，一栋楼大约可以住1000人，而这一千人的素质肯定是参差不齐的。
你自己可能安全意识极强，但你的邻居却可能是个安全文盲。一旦他引发火灾，他能轻易跑掉，而你可能跑不掉。
就像文章开头的例子，10楼住户家里起火，结果10楼住户自己跑出来了，最后14楼以上的住户被烧死无数。
典型的楼下的错误，楼上买单。
因此，对高层住户而言，要想住得好，住的舒适，住的没有生命危险，仅仅管好自己家里的一亩三分地是远远不够的。
因为你永远不知道你楼下的邻居到底会用微波炉烤什么稀奇古怪的东西，你也不能破门而入跑到楼下七十几岁的健忘邻居家中，帮他把忘记关掉、已经燃烧了十几个小时的燃气灶关掉。
你唯一能做的，就是希望楼下平平安安。除了祈祷，还能做什呢？
高层的第三个隐患就是公共设施的快速老化。和多层住宅相比，高层建筑涉及到大量的公用部位和公共设施，比如电梯、楼道、外墙，供水、供电、供气。
这些公共设施的日常管理维护耗时费力，加上人员构成复杂，公共设施的破坏在很多小区非常普遍。
同时，由于目前很多开发商在建设房子的过程中偷工减料，房屋本身质量堪忧，一栋新交付的楼房，可能三五年之后，外墙就已经斑驳脱落，内部设施各种问题也层数不穷，电梯惊魂经常上演。
如果再碰上一个不合格的物业公司，很快小区就会变得脏乱差、破败不堪。有条件的纷纷搬离出去，然后将房子转手卖掉或者低价出租，没条件搬离的，对小区极度失望甚至破罐子破摔，形成恶性循环。
北京东三环一高层小区一楼大厅
顶上是小区住户十来年丢弃的垃圾
国内的住宅高层和国外的高层公寓有一个最大的不同在于，产权人性质不一样。国内高层住宅，假设一栋楼28层，每层6户，那么这栋楼的产权人理论上就有168个。
因此，住宅高层一旦要对公共设施进行维修的话，要想让168户平摊费用，几乎是一件没法完成的工作。
这也是为什么国内高层住宅在使用超过20年以后，如果物业不作为，公共设施大多数都处于或老化、或人为破坏而失修的状态的主要原因。
而更致命的是，高层住宅即使再破烂，它也无法寄希望于像多层房屋或者市区老平房那样通过拆迁加以解决。
因为高层住宅本身容积率已经相当高，拆迁重建无利可图，所以无论是政府还是开发商，基本都选择放弃它们，哪怕是到更远的郊区去，也不会选择拆迁市区内老高层住宅。
所以，如果你有心的话可以发现，即使繁华如北京上海，在其市中心里面，依然有无数破败不堪的，建于上世界八九十年代的高层老房子。这些地方逐渐就沦为城市“土著”低收入家庭和外来务工人员聚集的地方。
这种现象，在欧美国家也一样。高层，尤其是建筑年代久远又失修的高层，基本都是社会底层人群聚集的地方。贩毒、卖淫、犯罪的高发地。
而有钱人要么住市区统一管理的公寓（这里的公寓和国内的不是一个性质），要么住在郊区的别墅大房子。
03
香港九龙尖沙咀弥敦道36－44号有一栋楼，曾经非常有名，他的名字叫重庆大厦。这栋大楼也是王家卫的电影《重庆森林》的拍摄取景地之一。
重庆大厦严格意义上不是一栋楼，而是由ABCDE五栋楼连在一起的一个裙楼整体。
重庆大厦始建于1961年，在建设之初它曾经是一栋高档的建筑，经常有英国的高级军官和香港本地明星出入此地。
60年代末受越南战争的影响，重庆大厦成为了美国官兵寻找妓女的主要场所。受此影响，70年代开始，重庆大厦里面原有的华裔家庭逐渐搬出，纷纷将物业以低价转卖或转租给来新港谋生的“新移民”。
随着原住民的逐渐撤离，新入驻的人口越来越杂，大量来自印度、巴基斯坦、非洲等地的新移民涌入重庆大厦。
由于这些新移民大多是以各种方式进入香港谋生的生活在底层的人，整体素质不高，重庆大厦开始进入急速的堕落化，物业的价值进一步贬值，陷入恶性循环。
这里充斥着廉价宾馆、商店、食肆、外汇兑换店及其他服务行业，甚至街头卖艺者也把场地搬进大楼内部，各式招揽生意的牌匾和空凋挂机更是密密匝匝布满大楼外墙。
改造前的重庆大厦外立面
5000多个肤色各异、来自全球100多个国家的人在大厦内当餐厅工人或贩卖手表、手袋，抑或从事着灰色边缘的行业。
原本是纯住宅的重庆大厦，逐步沦为混合大厦。
有人将重庆大厦比喻成“香港少数族裔的九龙城寨”，这里因残旧而显得阴暗，因阴暗而显得神秘。
当年王家卫在这里拍摄电影重庆森林，几乎不用布景，不用调色，就拍出了电影所需要的的那种昏暗、混乱、颓废感。
在寸土寸金、房价全球第二的香港，目前，重庆大厦可能是全香港住宿最便宜的地方，约200元港币的标准套房就是重庆大厦中最奢华的住所，一晚50元港币就能租到一个床铺。
被称为香港少数族裔的九龙城寨的重庆大厦，一度也是全港治安最差的地方，由于这里居住着5000余个肤色各异的人，而且多是流动租住人员，管理难度极大。
最疯狂时期，重庆大厦几乎每天都有治安报警，每周都有刑事案件，每月都有杀人、强奸、贩毒等重大刑事案件。
除了香港少数族裔的九龙城寨这一称呼之外，重庆大厦也被称为罪恶的温床。
2004年，重庆大厦的业主们尝试对大楼进行翻新，但是由于业主太多，谁出多少钱，钱用在什么地方，很难达成一致意见，最终只筹集一千多万维修款对大楼进行了翻修。
但这显然不能改变这个由五栋楼组成的复合体大楼的命运，一千多万只是杯水车薪。“龙蛇混杂、九反之地”依然是重庆大厦在今日香港人心中的称谓。
毕竟，这栋大楼属于五百多个一盘散沙的小业主，这里混居着5000多个来自印度、印尼、非洲等地的肤色各异的人，这里充斥着住宅、宾馆、饭店、批发市场等各类业态，注定了它天然就是一个犯罪的温床。
04
人人都想住别墅，住联排，住电梯多层洋房。但由于个人收入和国内18亿耕地红线的限制，最终，绝大多数人还是只能选择高层住宅。
那么如何选择高层住宅呢？
首先需要明白的是，决定高层住宅品质的有三个重要因素。
一是开发商的实力和良心，这决定了房子本身设计的科学合理性和建设工程的质量。
二是业主的整体素质水平高低，这决定了大家对房子共同的爱护程度和居住氛围的舒适性。
三是物业的后期保养和维修，这直接影响着后期房子的使用寿命。
应该说这三个因素贯穿了房子从设计图到业主入住再到后期维护直到这栋房子最终达到使用年限报废为止的全过程。
因此，明白了决定高层住宅的三要素之后，那么就可以沿着这个思路去选择适合自己的好房子了。
一是必须选择经过市场考验、有良好口碑的开发商的房子，避免选择那种没有什么开发经验，甚至是口碑极差的开发商建的房子。
尤其是那些第一次开发楼盘的开发商，要坚决跳过。因为一旦出现问题，对很多普通购房人而言，可能就是半辈子甚至一辈子的决策失误了。别做小白鼠，时间输不起。
如果经济实力实在有限，无法购买大品牌开发商的房子，那么退而求其次也应该买国企开发商建的房子。虽然他们建的房子可能外观丑了点，看起来没那么高大上，但是至少质量还是有保证的，不会在钢筋水泥这些隐形但是却最为关键的地方偷工减料。
2009年，上海一在建高层倒塌
二是体量过大或者过小的楼盘都应该回避。太大的小区首先物业管理是一个大问题，其次是越大的小区人员构成就会越复杂，第三是大小区在设计规划上，很有可能考虑不周全，造成后期无法更改的致命缺陷。比如贵州花果园那样的万亩大盘，目前就暴露出很多问题，小区内都能堵车。
太小的也不行，尤其是那种单体楼，虽然买的时候价格可能便宜一些，但是从居住角度来看，完全应该回避。目前来看，大城市里面的单体楼绝大部分都处于无物业管理的混乱局面，因为业主太少，根本负担不起单独请一个物业公司的费用。
北京一栋无物业管理的单体楼
乱搭乱建乱拉线，像极了香港的重庆大厦
比较理想的楼盘大小应该是楼栋数在10栋以上，20栋以下，小区总体住户控制在1500户以内为佳。
三是慎重选择领居，以前老祖宗经常说，千金择邻，这话还是很有道理的。这里面就涉及到一个楼盘的定位问题。
因此，你必须清楚，一个楼盘的潜在客户群体是哪一类。比如大学城里楼盘，肯定是以高校老师居多。比如科技城里，肯定是以上班白领居多。比如工业园区的楼盘，当然是以蓝领工人居多。
由于比较敏感容易造成误解或者对立，就不展开说了。最典型的就是火车站附近的楼盘尽量回避，其实高铁站也不例外。
有些投资客过分集中的楼盘，也要尽量回避，因为投资属性过重，会出现三个问题。
第一个是很多投资客会将房子出租，既然是出租，装修肯定好不到那去，安全隐患极大。第二个是租客素质参差不齐，可能三教九流、社会人士、大哥小弟全都有，无论是对居住氛围还是公共设施，都是严重破坏。第三个是空置率过高，物业费很难收上来，那么物业在小区的管理和维护上就会出现很大的问题，没钱，一切都是空谈。四是选择物业好的楼盘。物业是伴随房子一生的管家，房子几十年后是风华犹存还是老化堕落，物业后期的维护保养起着决定性的作用。因此，最好选择有良好物业公司管理的楼盘。
这一点住过绿城、龙湖开发的小区的人应该最有发言权，和金茂、星河湾这些相比，他们的物业虽然不是最高端的，但对于普通人而言，绝对让你感觉住着顺心舒服。
重庆龙湖水晶郦城的楼盘。2005年建的，依然保养良好。但从品相上看，你很难想到，这个小区楼龄已经十五年，而价格也充分说明了市场对它的认可度。目前龙湖水晶郦城甚至比周边2012年之后的次新房还要贵。
2005年建设的龙湖水晶郦城
当然，能请绿城、龙湖这样的物业管理的楼盘不多，那么判断一家物业公司好坏有没有一个简单易懂又比较靠谱的标准呢？
总体而言还是收费高的物业更靠谱一些。因为物业管理是一个劳动力密集的行业，人工成本摆在那里，是没有多大压缩空间的。同时，小区设施的维护和更换，都是实打实需要真金白银的，因此，物业绝对是一分钱一分货，没有低价高值一说。
所以，如果一个楼盘收取的物业费低于平均值，那么大概率好不到哪去。
不要期待物业有收费低、但服务好的幻想，因为从商业的角度来看，没有商人愿意做活雷锋的。
05
因为这次突如其来的疫情，最近一个月，全国楼市接近冰封。可以预见，此次疫情，将引发三个结果。
一是很多资金紧张的小开发商的倒闭或者被并购将是不可避免。这短期可能对部分人是阵痛，但长期来看，对楼市的健康发展是有好处的。很多小开发商都是指望着打一枪、狠赚一笔就完事走人。因此也别指望能建出多好的房子。
那些烂尾的、拿不到房查证的、粗制滥造的小区，基本都是靠关系、走后门、通过灰色手段拿地的小开发商所建。这种情况在土地市场不规范的三四线城市层出不穷。很多人买了这样开发商的房子，几乎搭进去半生积蓄，教训极其惨痛。
因此，当碧桂园、恒大、万科这样的全国性开发商下沉到三四线城市的时候，虽然楼盘价格比同地段很多小开发商的房子普遍贵20%以上，但是依然不愁卖，因为很多三四线城市的人们，或多或少都直接或者间接见证了本地小开发商的各种不靠谱。
二是疫情之后，全国，尤其是二线、三线、四线城市将迎来一波改善换房需求的高潮。此次疫情让人们切身感受到了好小区、好房子、好物业的好处。改善性购房将迎来一波大的利好。
相较于一线城市，绝大多数二三四线城市的房子，置换还是相对容易，毕竟，人生苦短，有时候还是要对自己、对家人好一点，更何况，这次疫情告诉人们，好房子，在有些时候，还真能“救命”。
三是“老破小”（房龄老、小区破、面积小）注定没有未来。 此次疫情，没物业、没小区的“老破小”房子的弊端完全暴露出来，老破小将成为购房市场上最不受待见的一类物业。
一二线城市的老破小可能还有极少数刚需，但在房票贷票越来越宝贵的今天，这种刚需也会越来越少，毕竟，谁会把宝贵的购房资格和贷款名额浪费在老破小身上？
而三四线城市的老破小，可能真就没有春天了。因为相较于一二线城市，绝大多数三四线城市本身房价不算贵的离谱，土地财政之下，新房还在源源不断供应，二手老破小，将彻底被市场忽略，直至完全无法交易。
这，也将是不可逆！
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