針對近期的房市的銷售亂象，二小姐想對房企說：別再高調忽悠了！這個時候出來秀銷售業績，是在秀智商下限！剛需也會成長，我們要的是真誠，不要再忽悠！你們是該到了修煉內功的時候了，韭菜們也是有尊嚴的。
年後的樓市現狀
一致關注房市的朋友們可以感覺到，進入3月份以來，隨著復工復產的有序展開，一些城市的售樓處已經相繼被允許開放。相比較於2月份二手房待看量幾乎為0的尷尬，對於開發商來說，在2月下旬，就已經迫不及待的進行了線下轉為線上的鋪天蓋地的營銷運動。
尤其以恆大為首的一些盤子大，庫存房子積壓量多的房企，在聽到上級發出的要主動思考，自己想辦法去化的指示之後，更是加快了營銷的節奏，什麼購房75折，首付可分期，5000定金頂2萬，無理由退房，老帶新有獎金分成等手段，紛紛地使了出來。
進入3月份之後，幾乎所有大部分房企都已經開始了自己今年的正常銷售。二小姐看了一些房企的銷售策略，還是熟悉的配方，還是熟悉的味道，除了線下轉為線上之外，日光之下，並無新事。
二小姐相對房企說一句，不要再忽悠了，營銷需要手段更需要真誠，是該到了修煉內功的時候了。
疫情是危中有機，有壓力才有改革的動力，就像疫情期間，京東美團等互聯網商超的送菜到家，解決了人們的痛點，切實做好服務，營業額才能逆勢上漲。而開發商們，也該到了做出改變的時候了，不要買房迎進來是客戶，轉身出門就是又收穫一個肉雞。殊不知，剛需也會成長，買房人也在吸取經驗教訓，不真誠的對待客戶，早晚都會被客戶所拋棄，這種粗放的營銷方式已經漸漸落伍了。
年後的政策分析
2月下旬，隨著央行一系列提振經濟的政策發佈，給了大家一個穩定經濟的信心預期，再加之2月20日LPR利率的再次下調，各地方政府認為因城施策的契機已到，紛紛出臺各種措施，以自己的方式試探著自身所在城市的政策安全邊際。
各個城市出臺的樓市政策基本上分3類：
1、對房企的信貸和工期上的支持，幫助開發商渡過難關。
2、對於人才落戶的要求放寬，吸引人才，增加年輕人口。
3、實際的需求端放開：比如降首付、可以商貸改公積金。
經過一輪試探，目前安全邊界已經比較明顯了。
對於上面的第1類和第2類措施，上面是默許的，可以因城施策，適度放鬆；而對於第三類需求端的管控，河南駐馬店公積金降首付等17條穩樓市去庫存的政策被打臉收回，表露了上面對於"房住不炒"四字方針的堅持，目前對於三線城市，也沒有到使用降首付這些大招的時候。
上面的原則依然明確：
堅持四字方針，宏觀審慎管理，落實地方主體責任，出格就要被約談。
同時，也告誡了房企，不要總等著我幫忙，現在我是不會放鬆的，自己要主動開動腦筋去賣房。
那麼，接下來：
房企該怎麼辦？
轉變思路：指望收割新韭菜來實現銷售增量是不可持續的了。
人口增長率已經連續幾年下滑，年輕人不願意生孩子，買房子，不想承擔太多的重擔，我自己都還沒法過好了，怎麼能對下一代負責？
人口老齡化和出生率倒掛也是擺在政府眼前的一道難題。
而面對這種情況，二三線城市，早在兩三年前就打起了人才爭奪戰，畢竟哪個城市能夠獲得更多的人口，哪個城市就有未來。
而指望通過人才落戶，來增加有效新增買房人群，取決於地方政府而不是開發商，對於開發商來說，遠水解不了近渴。
摒棄銷售套路，真正讓利買房者，才是目前走出困境的最有效的辦法。
不要像超市打折一樣，先把價格提上去，然後再打所謂的75折；也不要拿出一些所謂的特價一口價房源來搞特惠，其實只是幾套有問題的帶遮擋或頂樓等不利因素的房子。
不要總想著收割，通過單一營銷手段達到多重去化目標，只用營銷話術忽悠客戶，不在配套、戶型和尤其是一些房企到了北方，直接就是營銷求利潤，公共景觀能簡配就簡配，沙盤上能忽悠就忽悠。房地產已經進入了精細化發展的階段了，好戶型，拼服務、比質量，綜合實力強才能獲得長久。
想對購房者說：
房企營銷還是老樣子，究其根由，還是韭菜們好忽悠啊！
二小姐給大家一些小建議：
1. 房地產樓市淡季規律。
新房會先降價，二手房滯後，因為房企對市場和現金流更加敏感，個人房東相對遲鈍，二手房跟著新房走。地方房企先降價，一線和央企後降價，因為地方房企融資渠道窄，更缺錢。前期跳漲城市先降價，因為房價剛被吹起來，還沒有經過價值築底，更容易下降。
因此關注新房的朋友，在保證安全的前提下，可以適當關注地方房企的項目，後面會有實質性的讓利優惠措施出來。
2. 買房要儘量選擇核心城市。
28個城市搶走了大批量人口流入，其中top5城市搶走42%人口，人口集中化，頭部化越來越明顯。全國大資金流動房源在長三角，珠三角，京津冀。北上深吸納了50%以上的流動資金。資本流向也是向頭部集中。高端產業拿走了9成的流動資金，沉澱到前十的城市，並且聚集在這些城市成熟CBD區域聚集。
所以，依據自身情況，儘量選擇核心城市、省會城市。
3. 買房迴歸市區，識破概念套路。
這幾年，地方政府炒概念賣地，尤其遠郊新城畫大餅出地，民眾追概念入圈，這樣造成了價格和價值錯配。真正有價值的沒怎麼漲，沒價值的追著概念漲。
因此，盯住核心區域，人和錢聚集地，成熟的CBD板塊，而不是遠郊的概念板塊。
4．買二手房還是買新房比較好？
我們通過血淚的教訓，已經知道了地鐵＋學區＋戶型的買房三要素。
還要知曉淡市易淘筍，旺勢選品質！
房市下行期：開發商最容易坐不住，實際優惠大時，沒有經驗的可以買新房。有經驗的可以找到自己長期關注的標的，殺價購入。
房市上行期：開發商逐漸有了底氣，實際沒有優惠時，可以買二手房。因為新房傳導至二手房需要時間，一般需要成交量起來2-3個月之後，二手房價格才能起來，抓住這個時間差，老手可以買入。新手注意迴避，只買可以看得見的收益即可，寧錯過，不買錯。
最後，二小姐認為：
3月份並不會是買房的一個好時機，房企會有試探性營銷策略，也還在等待進一步市場放鬆的可能。
想要買房的親們，如果真的遇到達到自己心理預期的價位合適的房子，可以自便。如果還沒有，建議還是保持觀望1-2個月，等到房企出來實質性的讓利優惠或樓市的政策性優惠措施出來再下手不遲。
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