报告要点
市场整体强势上涨，地产涨幅落后大市：上周市场整体持续反弹，主要指数均有明显上涨，上证指数上涨4.20%、沪深300指数上涨4.06%，创业板指延续反弹，再次大涨7.61%，万得全A上周交易额5.17万亿，环比增长25.49%，市场日均交易额首次超过万亿大关。上周地产板块微涨0.22%，年初以来累计下跌6.46%，在所有申万一级行业中排名26/28，龙头地产股和优质二线地产股在当前位置估值相当具有吸引力。
新冠肺炎疫情边际明显改善，复工预期升温：近期疫情数据有两点值得关注，1）武汉在1月23日封城后一个月，非湖北地区的新增确诊病例首次接近零；2）湖北现存确诊病例数初步确认顶部，医疗资源已充分覆盖疫情需要。2月17日以来，在政策引导下复工率持续走高，截止2月21日全国有24个城市复工率超过80%，多地继续出台鼓励房企复工、积极补贴物管企业的政策。
信贷政策放松并未证伪，5年期LPR如期下调：2月19日央行货币执行报告中，对未来政策思路中重申了坚持“房住不炒”和“房短不刺”、建立房地产金融长效管理机制。信贷宽松预期阶段性落空但并未被证伪。2月20日央行公布市场报价利率LPR第七次报价，1年期LPR和5年期以上LPR分别下调10BP和5BP。2019Q4个人住房贷款利率为5.62%（相当于5年期LPR上浮87个BP），后续走低可能性大。
上周房地产交易明显恢复，土地市场恢复更显著：上周四和周五30大中城市成交套数分别为1346套和2007套，相当于2019年日均交易套数的50%（大部分可能是集中补录而非即期的交易数据，但说明部分城市交易备案流程在恢复正常）。上周土地市场持续恢复，上海等地推出优质大手笔地块，2月初以来100城市住宅用地成交679万方，成交总价达665亿（相当于1月份的51.6%），平均土地成交溢价率为16.47%。
投资策略与重点关注个股：地产信贷政策短期虽落空但并未被证伪、地产政策持续宽松、复工预期逐步升温，继续看好龙头地产股、优质二线地产股和部分物业股。A股推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、中南建设（000961）、金地集团（600383）等，H股推荐保利物业（6049.HK）、融创中国（1918.HK）、旭辉控股（0884.HK）、碧桂园（2007.HK）等。
风险提示：新冠肺炎NCP疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。
报告正文
市场回顾
上周市场整体持续反弹，主要指数均有明显上涨，上证指数上涨4.20%、沪深300指数上涨4.06%，创业板指延续反弹，再次大涨7.61%（中证1000指数一周大涨9.00%）。万得全A上周交易额5.17万亿，环比增长25.49%，市场首次日均交易额超过万亿大关。
申万一级行业房地产板块（简称申万地产）上周微涨0.22%，周涨幅在所有申万一级行业中相对排名倒数第一。从年初涨跌幅来看，申万地产为下跌6.46%，在所有申万一级行业中相对排名26/28，仅好于银行和钢铁。上周申万地产交易额960.23亿，环比增长23.60%。
从个股涨跌幅来看，上周万业企业、中天金融、海航投资、电子城、海航基础等个股涨幅居前。中南建设、万科、新城控股、蓝光发展等个股跌幅居前。
从板块交易额来看，上周万科、中天金融、保利、万业企业、中南、新城、新湖中宝、金地、大名城、荣盛发展、鲁商发展等排在行业前列，其中，万科和保利周交易额合计189.28亿，占板块比重为19.7%。
从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且符合港股通标的范围，共计66只）表现来看，上周整体表现较差，上涨个股仅6只，物业股相对抗跌，超跌的卡森国际涨幅第一，金地商置表现抢眼，涨幅位居第二。开发类个股下跌为主，融创、新城发展、旭辉、时代、奥园等位居跌幅前列。从成交金额来看，上周港股通内房股中融创、中海、华润、碧桂园、长实、碧桂园服务、恒大等位居前列。
行业点评
【新冠肺炎N CP疫情跟踪】2019年12月5日，武汉出现首例不明原因肺炎就医患者。2019年12月30日，武汉陆续出现不明原因肺炎病人，均来自于华南海鲜市场，症状疑似SARS，但还未引起重视。2020年2月8日，国家卫健委决定将新型冠状病毒感染的肺炎暂命名为“新型冠状病毒肺炎”（Novel coronavirus pneumonia），简称为“新冠肺炎”，英文简称为NCP。2020年2月13日在日内瓦的国际会议上，WHO世界卫生组织总干事谭德塞宣布目前爆发的新冠病毒正式命名为COVID-19，它将取代之前流传较广的2019-nCoV名字。
截止2020年2月23日19:00，全国累计确诊病例77,048例，较昨日增加656例，增加幅度持续回落；现存确诊病例51,458例（-1914例）、现存疑似病例4,148例（+882例）、现存重症病例10,968例（-509例）、累计死亡例2,445例（+97例）、累计治愈病例23,145例（+2,437例）。本周值得关注的主要有两点，1）自武汉在1月23日封城之后的一个月，非湖北地区的新增确诊病例首次接近零；2）湖北现存确诊病例数初步确认顶部位置（5万，2月19日），或表明湖北医疗资源已经充分覆盖疫情需要。武汉新增的病例如下图所示，湖北之外七个主要城市的累计确诊病曲线斜率趋于平缓。
【行业动态跟踪】2月20日中央人民银行公布了“新版”贷款市场报价利率（LPR）第七次报价。2月份，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，分别相比上次报价下调10个BP和5个BP。自去年8月20日以来，5年期LPR基本上每三个月下调一次，但下调幅度相比1年期LPR明显偏缓。
2019年Q4，金融机构人民币贷款平均利率为5.74%，相比2019Q3下降22个BP，而同期金融机构人民币贷款个人住房贷款利率为5.62%，相比2019Q3反而小幅增加7个BP。随着2020Q1贷款市场报价利率的下调，以及较为宽松的信贷政策，个人住房贷款利率有望出现回落。
2月19日晚，央行发布2019年第四季度货币执行报告。报告要点：1）中国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期，近期新冠肺炎疫情对中国经济的影响是暂时的，中国经济长期向好、高质量增长的基本面没有变化，央行会加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持；2）在做好防控工作的前提下，全力支持各类生产企业复工复产。完善LPR传导机制，推进存量浮动利率贷款定价基准转换，坚决打破贷款利率隐性下限，疏通货币政策传导；3）房地产贷款增速平稳回落。2019年末全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，增速较上年末回落5.2个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的29%。其中，个人住房贷款余额为30.2万亿元，同比增长16.7%，增速较上年末回落1.1个百分点；住房开发贷款余额为8.4万亿元，同比增长14.6%，增速较上年末回落17.3个百分点；地产开发贷款余额为1.28万亿元，同比下降7.1%，增速较上年末回落11个百分点。4）下一阶段主要政策思路，重提了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。此前资本市场对于信贷宽松抱有预期，但央行的表态依然比较暧昧，后续仍需关注房企在融资、资金成本方面的边际变化。
2月19日，苏州市自然资源和规划局发布《苏州市自然资源和规划局关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，提到加快工业用地供应、调整交地及开竣工等履约要求、延长土地出让金缴纳时限、调整超过市场指导价报价规则等方面。这相比2019年上半年，苏州的政策可谓松动明显。
2月17日沈阳市房产局、市自然资源局等发布关于联合印发《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》，内容涉及推进项目有序开复工、保障土地供应完善管理服务、积极促进商品房入市和销售、稳妥释放商品房预售监管资金、做好住房公积金缴存及使用工作、稳妥实施税费支持政策、全面做好水电气等要素保障、进一步提高行政审批效率八项内容。
2月17日南昌市发布《关于防控疫情期间适当调整土地供应工作支持企业稳定发展的通知》和《南昌市人民政府印发南昌市关于有效应对疫情稳定经济增长25条政策措施的通知》，明确提出，在疫情防控期间适当调整土地供应工作，从而确保南昌市土地市场健康有序，降低企业用地成本。
2月17日央行为对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，央行开展了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。其中，1年期2000亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率3.15%，此前为3.25%。另外，1000亿元7天期逆回购操作，中标利率2.40%，与上次持平。
2月16日，武汉市自然资源和规划局发布多项关于新冠肺炎疫情防控期间不动产登记办理有关事项的通知，要求市民之家、各中心城区、开发区、新城区所有不动产登记窗口现场办理业务暂停。武汉土地市场网也于近日发布了调整近期国有建设用地使用权挂牌出让具体办理方式的通告，地块将按“网上报名、网上审核、视频揭牌、特情特办”的原则处理。
近期继深圳、杭州后，多个地方相继出台物管企业补助政策。海南对参与属地疫情防控工作的物业服务企业，按照在管户数每户10元每月的标准补贴；山东各市可对疫情期间承担居民生活保障任务的批发零售企业和参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业给予适当补贴；浙江提出要积极帮助参与疫情防控的物业服务企业向当地政府争取相应补助；陕西对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业按照适当标准给予两个月补助；成都规定“规模以上服务业独立法人企业”，可按企业所购置“四大类”疫情防控物资所花费的费用30%、最高不超过10万元的标准申报财政补助。疫情防控会给物业管理企业带来额外成本支出及招工难等问题，地方的政策补贴从预期引导上比较正面，有利于物业股风险偏好的维持，但补贴力度是否能覆盖额外增加的支出还需观察。
企业动态
滨江：2月20日滨江公告宣布，成功发行2020年第一期中期票据，规模12亿元。该期票据名为杭州滨江房产集团股份有限公司2020年度第一期中期票据，期限为3年，兑付日为2023年2月20日，实际发行总额12亿元，发行利率4%。
正荣：2月20日正荣发布公告称，发行2亿美元年息5.6%的优先票据，2021年到期。该期票据本金总额2亿美元，除非根据相关条款提前赎回，票据将于2021年2月28日到期。
绿地：2月20日绿地发布信息，集团与兰州市政府签署战略合作框架协议。本次合作签约的项目为陆港金融产业中心项目（暂定名），位于兰州市西固区范广坪区域，可开发建设用地约3123亩（含企业公园用地），总投资额约360亿元，总建筑面积约400万平方米。开发内容包括国际贸易港、AI智能园区、特色风情商业街、康养医疗产业、星级酒店、总部办公、品质住宅、生态公园等。
绿城：2月19日据深交所信息披露显示，绿城发行的平安-绿城2020年第一期应收账款资产支持专项计划状态更新为“已受理”。该债券类别为ABS，拟发行金额20亿元，承销商/管理人为平安证券股份有限公司。
中南建设：2月19日中南建设披露了关于为子公司提供担保的进展公告。公告显示，中南建设分别为南通锦旅置业有限公司、江苏中南建筑产业集团有限责任公司、江苏中南建筑产业集团有限责任公司西安分公司、三亚海绵城市投资建设有限公司5亿元、10亿元、5亿元、6亿元借款提供担保，合计担保金额26亿元。
香港置地联合体：2月20日香港置地联合体310.5亿摘上海徐汇滨江综合体地块，该地块为徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，地上土地面积32.37万平方米。其中，出让面积23.13万平方米；地下水平投影占地面积28.58万平方米。地上计容建面为108.7万平方米；地下建筑总面积不超过71万平方米，其中地下商业面积不超过6万平方米。
德信：2月20日德信10.64亿夺温州1宗商住地，地块为温州经济技术开发区金海园区C-08b地块，楼面价5163元/平方米，保障房面积1600平方米，溢价率30.07%，容积率3，建筑面积20.61万平方米。
金地：2月20日金地3.58亿夺佛山1宗宅地，该地块为广船国际南海机电分公司三旧改造项目，宗地面积1.6万平方米，折合楼面价9040元/平方米，溢价率13%，容积率＞1.0且≤2.5。
万科物业：2月17日万科物业启动2万人招聘计划，面向全国招聘六大类人员，被认为是万科物业开展防疫工作的同时，向保经营、促生产、稳就业的延伸。万科表示公司的多元化快速发展需要大量优秀人才的加入，希望能够持续储备人才队伍，为发展蓄力。受疫情影响，很多物业人员难以全面到岗，物业又需要加大疫情期间的管理力度，因此需要通过招聘稳定物业的经营。
绿地：2月19日绿地将调整中期票据上市计划，本金从60亿美元增加至80亿美元。并且于2月18日后仅向专业投资者发行债务（截至于2020年2月18日的发售通函），预计该票据计划上市批准将于2020年2月19日生效。
当代置业：2月19日当代置业发布公告称，公司根据购买要约所载的条款及条件，就去年发行的两笔总额3.5亿美元未偿还的票据展开要约，以相等于票据本金总额的现金购买票据（以最高接纳金额为限）。
金科：2月18日金科2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）发行规模为不超过23亿元，其中，品种一为3年期，票面利率为6.0%，品种二为5年期，票面利率为6.3%。
绿地：2月18日绿地称与烟台市政府签署战略合作框架协议。根据协议，双方拟就烟台高铁南站城际空间站、芝罘幸福新城地标、牟平区会展中心等三大项目开展合作，建设用地合计约4100亩，总投资合计约400亿元。
世茂：2月18日世茂苏沪地区、南京世茂、浙江世茂、世茂海峡等地也陆续推出了各类购房优惠措施。其中，世茂苏沪地区的21家楼盘也推出亿元赏金，5000元锁定房源活动，最高优惠6.5万元，最高单套佣金达20万元。
绿城：2月19日绿城25.42亿竞得温州1宗商住地，地块为温州市仰双片区中央涂单元C-31地块，编号为温审资中心土告字〔2020〕2号，总用地面积6.38万平方米，容积率2.9，出让建筑面积16.76万平方米，楼面价14116元/平方米。
华发：2月19日华发27.7亿竞得珠海1宗商住地，楼面价15400元/平方米，溢价45%；该地块位于香洲区迎宾北路东侧、梅华东路南侧，土地面积6.37万平方米，容积率≤约2.83且＞1.0。
世茂：2月19日世茂15.36亿竞得金华1宗商住地，楼面价8411元/平方米，溢价率45.48%；该地块为义乌国际陆港物流园1-41#地块，编号义土挂〔2020〕6号，出让面积7万平方米，容积率2.6，规划建筑面积18.2万平方米。
碧桂园：2月18日据上交所披露，碧桂园2020年面向合格投资者公开发行公司债券已获上交所受理。债券品种为小公募，发行人为碧桂园，承销商/管理人为中信建投证券股份有限公司,申港证券股份有限公司，发行金额85.38亿元。
华侨城：2月18日据上清所消息，华侨城拟发行2020年度第一期超短期融资券，本期债券拟发行金额20亿元，发行期限250天，主承销商、簿记管理人为中国工商银行，联席主承销商为北京银行。
阳光城：2月18日阳光城拟发行Reg S、固定利率、3.75NC2、发行规模(上限)3亿美元的高级无抵押票据，初始指导价9.25%区域，到期日2023年11月25日。
保利发展：2月18日上海清算所披露了保利发展拟发行2020年度第一期中期票据，发行金额为人民币9亿元，期限为3+N（3）年，发行日期为2020年2月20日至21日，上市流通日为2月25日，且本期中期票据不设担保。
奥园：2月17日奥园宣布拟发行了一笔美元票据，本金金额为1.88亿美元，初始指导价5.125%区域，息票率4.8%，收益率4.8%，到期日为2021年2月18日，总期限为363天。
绿城：2月18日绿城80.48亿竞得北京2宗地块，分别为京土整储挂（兴）[2019]055号，位于大兴区旧宫镇，规划建筑面积18.8万平方米；京土整储挂（通）[2019]053号，位于通州区台湖镇，规划建筑面积5.02万平方米。
旭辉：2月17日旭辉9.53亿拿下上海嘉定区一宗宅地，该地块为嘉定区安亭镇03A-01A地块，土地用途为普通商品房，地块出让面积3万平方米，容积率2.3。
保利：2月17日保利19.74亿元夺上海1宗地块，该地块为嘉定区江桥镇北社区N1-02地块，土地用途为普通商品房，地块出让面积4.4万平方米。
数据参考
2月17日，国务院联防联控机制印发意见指出，各地要制定差异化的县域防控和恢复经济社会秩序的措施，对于低风险地区要实施“外防输入”策略，全面恢复正常生产生活秩序。而且从2月17日以来的疫情观察数据来看，出现了比较明显的积极变化，尽管还不能确认疫情拐点，但复工预期开始逐步升温。我们跟踪主要区域或城市的复工情况如下。
截止2月21日，全国已有24个城市复工率超过80%，主要集中在山东、浙江、江苏、福建等华东地区，从具体城市来看，包括，舟山、济南、湖州、绍兴、衢州、淄博、苏州、潍坊、厦门、青岛、金华、威海、滨州、日照、宁波、常州、南通、宣城、福州和无锡。此外还有镇江、临沂、大连及南京复工率也较高。
新冠肺炎NCP疫情造成很多城市售楼处关停，政府部门成交数据中断、延迟等，使得周度成交数据大幅下滑，数据的参考意义显著降低。根据30大中城市新房交易高频数据，2020年1月20日，商品房成交套数为3662套，环比下滑31.5%，之后5个自然日的交易套数分别为2349套、1499套、523套、59套和21套。前周工作日（周一至周五）部分城市恢复了统计数据，30大中城市成交套数总计2223套。上周继续出现好转，2月20日一天成交1346套（可能是备案数据集中补录）、2月21日为2007套，环比的趋势继续回升。
从土地成交情况来看，我们将样本城市扩展到100城市，根据Wind统计数据（含非房企购买土地），在2020年1月20日之后，土地成交迅速转冷，但2月中旬以来土地交易持续恢复，特别是住宅用地和工业用地反弹较为明显。我们统计的2月初以来住宅用地成交679万方，成交总价665亿，平均土地成交溢价率为16.47%。
投资建议
申万地产板块横向比较来看，估值相当具有吸引力，平均估值水平（TTM，剔除负值影响）为8.62倍，在申万房地产估值水平在28个申万一级行业里面排名倒数第三。港股通内房的估值水平为7.93倍。
上周市场强劲，作为对手盘和防御性板块，地产表现很弱。央行货币执行报告重提“房住不炒”和“房短不刺”，但着力点依然在于“因城施策”和“逆周期调节”，信贷宽松尚未证实，却也并未证伪。但地方的调控政策却在持续宽松，房企可能也面临这近三年以来最友好的政策环境。新冠肺炎NCP疫情边际上出现好转信号，复工预期升温，我们看好龙头地产股和优质二线地产股。A股重点推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、中南建设（000961）、金地集团（600383）等，H股推荐保利物业（6049.HK）、融创中国（1918.HK）、旭辉控股（0884.HK）、碧桂园（2007.HK）等。
风险提示
新冠肺炎NCP疫情防控风险、政策宽松低于预期、房企复工进度或低于预期、重点房企回款及融资或低于预期等。
研究成果
【市场随笔系列】
疫情高压下，市场选择的什么方向
周期反击战打响，成色到底如何？
两天大涨是否昙花一现？
该怎么看央行16号文？
从先行示范区看深圳的未来
破“七”背后的启示
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如果投机投资需求都被灭了
竣工面积真这么少？
垃圾股批量涨停背后
从政策托底到茅台跌停
【投资观点系列】
央行拟放宽房贷考核，逆向调节张力显现——20200216
NCP或加速行业出清，政策宽松或逐步呈现——20200209
疫情导致股市下跌难免，但政策有望强化逆周期调节——20020202
内房股再创历史新高、房企到位资金边际好转——20200119
征信版本升级影响有限，融创配股不改向好趋势——20200112
茅台业绩低于预期促进存量仓位变动，市场风险偏好提升——20200105
常住人口低于300万人的城市自由落户，地产限购定向解除——20191229
地产持续强于大市，宝能减持万科至5%内——20191222
加强城市更新，全面落实因城施策——20191215
经济工作会议未提地产符合预期，估值切换行情一触即发——20191208
【会议纪要系列】
疫情的影响和启示（房地产视角）——20200206
从深圳豪宅税调整看地方长效机制——20191121
Q4地产股行情逻辑及展望——20191023
地产股的时机选择与逆向思维——20190928
当前为何我们对地产不悲观——20190701
资源变现到快速周转，寻找优质二线标的——20190615
房地产市场销售总结及政策展望——20190604
【策略专题系列】
2020年行业投资策略：革旧鼎新、柳暗花明——20191210
城市更新，开启地产增量新时代——20191017
中报综述：业绩稳健增长，现金流持续向好——20190906
年报综述：业绩快速释放，集中度持续提升——20190516
季度策略：板块仓位持续提升，防御价值不断凸显——20190127
2019年行业投资策略：廓清寰宇、否极泰来——20181119
投资框架：泡沫后周期时代的投资框架——20180806
总量研究：房地产投资的韧性与基本面展望——20180206
投资方法：拥抱价值周期，地产投资三段论——20170920
地产运营系列之：从增量开发到存量运营，地产变局来临——20170905
地产运营系列之：突破估值约束，物流地产空间广阔——20170924
地产运营系列之：他山之石可攻玉，美国经营性房企研究——20170925
地产运营系列之：长租公寓，租赁市场的力量——20170925
2018年行业投资策略：曙光初现、见龙在田——20171209
2017年行业投资策略：革旧迎新、深挖资源——20161214
【A股研究系列】
蓝光发展：业绩持续高增长，东进南下纵突破——20190712
中南建设：城市集群高周转，股权激励显信心——20190610
华发股份：从量变到质变，TOP20潜在进入者——20190523
华夏幸福：外埠区域明显上量，大力开拓商业不动产——20190427
新城控股：销售千亿之后，空间更为广阔——20171211
金地集团：险资入股不改初心，蝶变焕发回归成长——20170724
华侨城：文化旅游标杆，引领行业资源整合——20170910
天健集团：受益区域主题，城市更新稀缺标的——20170629
【H股研究系列】
保利物业：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者——20200110
禹洲地产：受益风险偏好抬升，低估值高分红典范——20191015
绿景中国：小而美的旧改先锋，存量价值爆发在即——20190802
正荣地产：定位改善大师，千亿后均衡发展——20190801
融信中国：融筑美好，进入均衡增长新阶段——20190627
佳兆业：权益销售大幅增长，湾区旧改加速释放——20190406
合景泰富：销售弹性依旧，费率有待改善——20190331
易居企业：充分受益股东资源，成就优秀地产服务商——20180816
碧桂园：全面布局王者荣耀，均衡式高速增长——20170924
龙光地产：前瞻布局、资源优质——20170913
宝龙地产：深耕都市圈，打造下沉式商业旗舰——20170726
市场有风险，投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素，亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下，本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。_
【西南地产研究】
首席：胡华如
执证：S1250517060001
手机：18688929962
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