文｜舟树人 编｜宁采尘
大部分人都有一种执念，要换新的房子，还要在自己住了很多年的生活圈里。有的人盼了很多年，也没盼来这样的机会。
最近，兴宁老城区燕子岭的一个30亩地块，迎来了新生，可把周边的居民乐坏了。
要知道，原住民很看重自己熟悉的生活圈，现在家附近出了一个倍儿有面子的新盘，那可是居住升级的好机会。
阿树今天就来鉴一鉴，这个由4家房企联合开发的新盘。
▲云玺台楼盘档案
超级接地气的2公里生活圈
该盘仅30亩，位于兴宁区燕州路南，属于标准的南宁老城区。
由于兴宁区并不属于拿地的热门板块，拍地时仅加价一次，便由大唐地产以4002元/㎡的楼面地价成交了。
这块地看起来其貌不扬，大唐拿地之后，叫来了旭辉、金科、盛天3家房开一起“众星拱月”。 如此看来，这个新盘一定有特别之处。阿树特地前往地块周边进行实踩，发现了几个特点。
▲周边2公里范围内的配套
①读书还挺方便
该地块一墙之隔就是燕子岭小学，孩子上学走读无压力。
燕子岭小学也属于兴宁区的老牌学校，家长认可度高，对地缘性购房者来说算是比较友好的学区配套。
▲地块与燕子岭小学仅一墙之隔
②更适合老人居住
地块夹在燕子岭和东沟岭之间，两大社区都有一定的历史年份，原住民人口老龄化比较严重。但公园、市场、卫生服务中心等亲民配套，都是只需步行就能抵达，不仅接地气还很便捷。
▲周边配套的实景拍摄
阿树大胆猜测，不少“家有一宝”的家庭已经在密切关注这个盘了。
②一言难尽的地铁配套
“距离地铁3号线东沟岭站700米”是项目释放的核心卖点，为了印证信息的真实性，阿树忍痛退掉了手边的小黄车，只靠双腿。
据说因为周边民房拆迁受阻，通往地铁站的路并不好走。走了十来分钟，阿树终于和在建的东沟岭站相遇了。
▲尚在施工的市政路，后期通往3号线东沟岭站
来到地铁口发现，3号线所在的贯穿南北的主干道“建安路”，目前尚未通车。
▲建安路现状，未开通
阿树的感受是，通往地铁的路不走直线，传说中的“700米”走出了1000米的感觉。这个距离对于不经常运动或赶时间的上班族来说，确实有点远，所以让人觉得有点一言难尽。
住在城中村是种什么体验
有读者忍不住要问：“这个盘周边环境大家都知道啊，在城中村里搞新楼盘，会有人买账吗？”
有一说一，地块与城中村确实是一墙之隔。周边的城市界面确实也不那么纯粹。
如果你想象不出住在城中村旁是什么体验，可以看一下邻居楼盘。
邻居楼盘和周边民房之间大概有30米的距离，对低楼层来说这个距离过于“亲密”，景观体验差一点。
▲某盘楼栋与旁边城中村之间的距离
回到今天鉴的云玺台，周边的环境如何？
▲楼盘周边实拍
说实话，效果图看起来周边路网挺宽的，但实际上并非那么理想。西面、南面、东面目前还是小路，北面的燕州路会稍微宽一些。
如果项目周边的路网将来不扩建，上下班高峰期难免也要堵一下车的，少量的噪音不可避免（非主干道）。
不过，四周临路也不是没有好处，至少低楼层业主的视觉空间开阔了一些，提升了通风采光，住起来没有那么压抑。
城中村里飞出“金凤凰”？
了解完地块的大致情况，再来聊聊项目。
该地块占地仅有30亩，规模较小，规划了6栋高层，注定逃不出做刚需盘的命运。
但值得庆幸的是，该楼盘的楼高仅18-20层，容积率低至2.5，并且为中庭园林留出了相对完整的空间，保证了社区内部环境的舒适度。
▲云玺台总平图
该楼盘有意将4栋楼设计成独栋，部分大户型加入了蝶形偏转设计，增大了阳台的观景尺度，通风采光也更好，可谓是"刚中带改"。
由于售楼部还没开，宣传中园林引入了“六大会所、十大主题空间、首个小熊儿童乐园”等概念只能先留个悬念了。不过小区规模有限，多少捆住了手脚。
旭辉设计的户型，让你“惊掉下巴”
该楼盘一共有84-97-120㎡三种产品，100平以下的小户型占比八成，瞄准了刚需。
▲84㎡户型图
84㎡户型是紧凑小三房，布局和动线都挺合理实用，面积小反而成了优势，适合预算偏低的首置刚需一族。
优点：玄关鞋柜做了内嵌设计，美观实用；阳台连着客厅和次卧，进深达到2.2m，能看景能晒衣；公卫做了3段式干湿分离，比较人性化，家里有老人或小孩的话，也不用太担心因为地面湿会滑倒。
缺点：东西朝向，受日出和西晒影响会比较热，白天大部分时间要拉窗帘；全屋只有1卫；次卧的面积都没达到10㎡，住起来略拥挤。
▲97㎡户型图
97㎡户型则相对宽敞，算是84㎡的plus升级版。每个空间的开间和进深基本上都得到了拉大，住起来会更加舒适，适合预算更多的家庭。
优点：2个次卧的进深做到3.2-3.4m，床、衣柜、书桌都能从容摆下，非常让人惊喜。2个卫生间开间1.8m，挺宽的（市面上小一些的1.6m）。
缺点：日常采光基本靠阳台，主卧开门对厕所，风水不太好。
▲120㎡户型图
120㎡户型做了四房二厅二卫，采用了最受欢迎的南北双阳台设计，客餐厅、阳台、主卧的尺度都得到了升级，适合家里有老人或有二孩的家庭居住。
这个户型是最让阿树惊喜的，拿到南宁市场上，基本可以吊打90%以上的120㎡户型。
为啥这么说呢？
为了加入内嵌式玄关，厨房从U型变成7型，空间利用合理，让烟管更美观。
餐厅和客厅同为3.9m开间，十分阔绰，餐厅可以容下冰箱、酒柜等更多家具。
结合朝向来看，南厅+南面阳台，让独栋的大户型可以看社区园林，避免车流的噪音干扰。
次卧与书房的飘窗与房间同宽，采光和视觉效果都有不小的提升。
这个户型并不是没有缺点，入户门对主卧门就挺内啥的。但对比市面上其他120㎡户型后，就会发现云玺台的120㎡是真的香。
云玺台的户型设计是旭辉操刀，亮点多多，非常讨刚需客的喜。
建议大家在售楼部开放后去实地看看。不过，首推的是6#，临路的双拼楼栋，品质不如独栋看小区的好。
但也因为这样，整盘可能会采取低开高走的策略，首期价格最实惠。
据介绍，云玺台的首开价格预计在12000元/㎡左右。周边奥园园著和光明时光集两个毛坯项目，均价8-9k。再对比周边雍翠峰等均价1.1w的二手现房，阿树个人认为，如果云玺台的均价能到11000元/㎡，会更让人心动。
总的来说，1.2万的单价放眼整个兴宁区，已经不便宜。但板块内新盘少，周边配套接地气，户型挺亮眼，存在一定的差异化。购房者是否买单，时间会告诉我们答案。
操盘&物业同一家，售后稳了？
云玺台由4家房企联合开发，简直是集万千宠爱于一身的“宝贝金蛋”。
大唐拿地，旭辉做产品设计，金科负责操盘和后期物业服务，盛天负责商业运营。营销和物业都由同一家房企负责，或许能避免售后扯皮，这个骚操作或许能打破购房者对联合开发的刻板印象……
熟悉南宁楼市的购房者都知道，这4家开发商已是“老基友”了，但为了一块30亩的地，4家合伙，至于吗？
有人认为，可能是市场遇冷，致使4家开发商开启风险共担模式；也有人认为，4家联合可以平摊成本，取长补短，何乐而不为。
但业内的资深人士表示，这可能还涉及到房企销售额的比拼。
2019年1-11月份，大唐地产就靠着大量合作开发项目，流量销售金额超越“老大哥”龙光，来到了TOP1的位置。去年玩6的模式，今年要继续。
阿树觉得吧，才不管你是啥原因，能让购房者受益才是真本事。
只有规划、户型、精装、物业都弄好了，购房者实实在在的住进好房子，把日子过好，开发商友谊的小船才不会翻。
@鉴语：地缘客的香饽饽，千万别搞砸了
这个盘生在兴宁老城区，周边环境一般，却有接地气的生活配套，适合老人居住，学区在板块内属于中上。可惜距离地铁远了一些，步行起来比较困难，只能充当辅助配套。
旭辉操刀让楼盘在规划、户型方面有很多亮点。房型紧凑、得房率高，适合地缘性刚需上车。如果想改善一下，四房也挺抢眼的。
板块内的新盘不多，来买房的都是街坊邻里。目前售楼部和样板间没出来，装修标准和价格也待定，“四大高手”接下来请好好表现，千万不要让购房者失望。
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独家法律顾问：文鳐地产律师团队
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