摘要：对于一家加速扩张期的中型房企来说，这个增速显然低了一些。
观点地产网3月10日上午，依旧是简单的管理层组合，岑钊雄带着首席财务官黄永年开起了时代中国的首场线上业绩会。
财报显示，2019年，时代中国合同销售为783.6亿元，同比增长29.3%；营业收入录得424.33亿元，同比增长23.4%；核心净利润58.13亿元，同比增加27.4%；公司拥有人应占利润达52.12亿元，同比增长18.5%。同时，毛利率与净利率均有小幅1个点左右的下降。
分业务来看，在物业开发、城市更新业务、物业租赁和物业管理业务方面，2019年分别收入390.798亿元、21.675亿元、4.61亿元和7.248亿元，其中2018年新辟的城市更新业务占比5%。
疫情当下，关于公司业绩受否受影响，如何转化销售压力，大概会成为今年房企业绩会的必备问题。从岑钊雄的回应听起来似乎很是倘然，其称，疫情的影响在4月份会逐渐减少，对于今年的销售安排还是保持乐观。
而销售目标往往看出一个企业对于今年市场的预判，业绩会上公布，2020年时代中国的销售目标为823亿元，若以去年完成的783.6亿元销售计算，今年时代中国的业绩增长幅度则仅为5.03%。
5%的销售增长目标
2019年是时代中国跨过500亿门槛之后的一年，这对于每个冲千亿的中小型房企来说，应该都是一个重要阶段。
2019年，时代中国实现销售783.6亿元，如愿完成年初定下的750亿目标。不过，值得一提的是，这家房企从去年9月份开启的“全员卖房”，可以说是其得以超额完成全年目标的一个重要因素。
全年来看，时代中国去年销售同比增长29.3%，不管是对比2018年45.5%的同比增幅，或是近几年38.8%的复合增长率来说都有些低位。
如今，岑钊雄则为公司新一年定下仅823亿元的销售目标，对比增幅仅为5%。即便是按照往年最终销售完成率都会略超过初定目标，这一增幅还是定下了时代中国今年略微保守的销售基调。
对于一家加速扩张期的中型房企来说，这个增速显然低了一些。也不由得让人想起，2018年业绩会时，岑钊雄曾提过，千亿目标在2019、2020年大概率可以实现。
“今年不能实现，明年也会实现。”在业绩会上，岑钊雄对观点地产新媒体再次回应了千亿目标。其称，当初2018年定下的目标，回头看时代还是朝着这个方向前进。
岑钊雄表示，对公司而言1000亿已经不是很重要的目标，公司将赋予更高的目标。不过末尾其还是称，相信千亿目标很快就能实现。
对此，有投资者告诉观点地产新媒体，管理层袒露今年销售目标确实偏保守，但内部目标会更高一些。
而从今年推盘计划看，时代中国披露今年可售货值1400-1500亿元，但部分项目会因疫情放缓，预计去化率为50%。
对于疫情带来的影响，岑钊雄称公司会积极推进线上认购和交易，通过线上社交工具协助销售达成，且疫情反而让购房者意识到改善居住方面的需求。从今年前2月的销售来看，时代中国累计合同销售77.54亿元。其中2月单月，合同销售仅为10.82亿元，环比下降83.8%，同比下降65.3%。
旧改是外界关注时代中国业绩的另一个重要方面。自2018年开始，时代中国在年报收入一栏新辟城市更新业务收入一项，以突显业务的重要性，该业务也在这一年开始产生营收。
财报显示，2019年时代中国来自城市更新业务的收入为21.6亿元，主要来自正大康地、里水洲村、水泵厂和里水草场。截至2019年12月31日，时代中国城市更新项目总数超过120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。
对比来看，这一项收入占总收入比例为5%，较低于2018年的8.1%。同时，因旧改项目的毛利有轻微下跌，导致时代中国去年整体毛利率轻微下跌1.6个百分点。
对此，岑钊雄解释称这是个别项目之间毛利率有差距，整体影响不大，且因为更多旧改项目转化的话，毛利率未来会有一定提升。
可以看到，去年时代中国将10个城市更新项目完成转化，总建筑面积约368万平方米，其中8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占2019年新增土储面积约46%。
扩张中的资金问号
外界将时代中国过去一年的发展定为快速扩张，还有一个重要表现就是在拿地端的“激进”。
观点地产新媒体了解，2019年，时代中国通过公开招拍挂、一级开发、合作及收购等模式购入28幅地块，建筑面积约757万平方米。截至2019年12月31日，时代中国拥有土储约2300万平方米，增幅25%。
从拿地支出上可以看到，2019年时代中国拿地成本总额约为234亿元，同比2018年增长90.24%，接近翻倍。
虽2020年销售目标增幅不大，但对于拿地，岑钊雄还是比较阔绰。其表示，时代中国会按照回款的40%至50%作为买地用途，因此2020年买地金额大概会在250至300亿元左右。
对比同行，去年开始不少房企都有所降低了拿地销售比，有研报数据显示，2019年主流房企拿地销售比均值仅为20%左右。
近一半的销售回款用于拿地，这样的扩张速度不免让这家企业的资金问题开始浮出水面。
财报披露，截至2019年底，时代中国的负债总额为1253.94亿元，同比增长29.6%，这也是按完整财年计算的第一个负债破千亿的年份。2019年底，时代中国资产负债率达到77.84%，较2018年底增长了近3个百分点，净负债比率则基本维持在67%。
值得注意的是，截至2019年12月31日，时代中国计息银行贷款及其他借款合计约为532.608亿元。其中一年内到期借款约为185.977亿元，同比增长了154.4%，涨幅超过一倍，且占总负债比例升至34.9%。
针对今年兑付债务多的情况，黄永年在业绩会上也表示，公司已对到期债务做了非常充足的准备和安排。其称，在香港共有3笔债务，包括1笔银团、2笔美元债，均已做了偿债安排；在国内也陆陆续续在做安排，通过新发行的债券可以实现覆盖，且新债已取得批文。
此外，针对于去年融资成本增幅同比增长了51.5%至10.11亿元，黄永年称通过今年债务到期重新调整，反而提供给公司置换低息债的窗口期，这有利于降低整体融资成本。
据他称，时代中国去年的利率成本约在7.4%至7.5%之间，今年该指标可能会再下降一点，达到7%以下的水平。
虽然岑钊雄充满信心地说着“现金流充裕，完全没问题”，但若观察现金覆盖情况可以看到，时代中国去年底在手现金292.79亿元，按此计算现金短债比为1.57倍。
尽管仍旧完全可以覆盖一年内到期的有息借款，但若对比去年年中的2.57倍现金短债比，时代中国手头的钱袋子明显比以前紧了。
不过，岑钊雄或许心中还有更多的盘算。
去年，时代中国分拆了物业上市，成功登录资本市场上。对于是否考虑培育其他业务上市时，其回答道，除了住宅开发之外，公司目前还有商业、产业跟家装等版块，希望这些延伸业务也能做大做强，相信这些板块未来值得期待。
以下为时代中国控股有限公司2019全年业绩会现场问答实录：
现场提问：请问公司2020年的拿地计划如何？疫情期间多家房地产企业都推出花式的营销方式，请问公司如何看待售房从线下搬到线上？公司在疫情期间采取了什么措施营销，效果如何？
岑钊雄：有关买地的安排，我们今年定的销售目标是823亿左右，按照回款的安排，我们一般预40—50%的钱买地，预计今年买地的钱在250—300亿。
有关疫情期间地产销售的措施，整个行业因为疫情的关系，在去年的基础上在销售方面做了一些安排，我们也在大力推进线上认购，通过社交的工具协助销售的达成。价格方面，总体来说预计今年的房价还是平稳的，可能早期有一些促销的安排，但是整体来说平稳是主基调。在疫情的情况下，也让大家觉得房子还是要宽松一点、大一点，让人可以住着舒服一点。
所以我相信这次疫情不单纯让我们在销售的方法上做了更好的改良，最重要的还是带来一些改善性的需求，在疫情的情况下，大家感受到一个品质好、相对宽松一点的房子特别重要。所以我个人认为今年整体销售的情况，应该还是乐观的。
现场提问：公司对今年市场的预判是怎么样的，有没有看到政府的一些支持政策出台？
岑钊雄：我们觉得今年整个市场应该是前低后稳的局面，一季度受疫情的影响，我们整个销售肯定会适当走低一点，我相信从二季度开始，整个市场的表现应该会更加平稳，它可以走得更好一点，所以我们认为市场总体来说是一个前低后稳的情况。
现场提问：公司今年有多笔到期债券要偿付，会不会对公司的资金流动性产生压力？
黄永年：有关今年到期债务的安排，公司已经做了非常充足的准备和安排。我们在香港有两笔美元债要还，第一笔3.75亿美元已经在2月份还了，剩下一笔是11月份要还的，还有一笔1.75亿美元的银团要还，在1月份已经还掉了其中的7000万美元，还剩下1亿多美元要在7月份还。今年到期要还的剩下这两笔，我们已经通过新发行债券以及新续的银团完全覆盖，所以目前来讲在香港今年到期的8.5亿左右的美元债，应该是完全没有问题的，我们可以很轻松地还掉。
剩下国内要还的钱，目前来说我们也已经陆陆续续在做安排，我相信不会对我们有什么太大的影响。现在看起来，今年的债务重新到期调整还使得我们整个利息的下降，目前看来，它会让我们在原有的利息成本基础上有一定下降。
今年刚好也是有很多债务到期，所以也给了我们一个很好的窗口期，可以在价格比较低的情况下做一些置换。目前来说，我们债务的情况还是很好的。
现场提问：时代去年拿地的速度跟规模都挺大，今年会不会维持这样一个拿地的积极性？集团目前在展望未来有没有扩张的具体计划？未来一年在城市更新方面有什么新的规划？
岑钊雄：关于我们的布局问题，目前我们是沿长江流域展开，包括成渝、长江中游、华东区域，我们已经完成了初步的布局，在今年的投资计划里面，我们会安排一定的比例，加大在这个区域的投资，目前来讲和我们的资金安排比例还是匹配的。
关于城市更新的问题，我们去年在这一块做得也挺不错的，一共有10个项目完成了转化，其中有8个项目已经变成我们新增的土储，这部分的土储占了我们去年整个土储的46%，它慢慢也会对未来的业绩提供一个坚实的基础。
今年公司在旧改方面还会积极参与，我一直讲旧改不是简单的房地产开发，它是一个城市不断更新的过程，也是让城市可以持续保持活力、保持动力以及跟整个产业同步升级的过程，对城市来说也是非常值得去做，并且需要不断去做的一件事情。去年完成转化的是10个项目，今年希望在去年的基础上再增加一点。
现场提问：公司2019年的融资总额跟融资成本是多少？2020年对融资有什么具体的计划？当前复工复产的情况怎么样？
岑钊雄：2019年公司利率的成本大概7.4—7.5%左右，预计2020年的成本会再下降一点，因为今年新的融资的安排会置换原来旧的借款，会带来利率下降，估计2020年我们的平均利率应该会下降到7%以下的水平。
关于复工复产的情况，从2月底开始，除了武汉以外，我们全部已经恢复正常工作的状态，包括我们工地里面的工人绝大部分已经回到了工作的岗位，销售的部分也是一样，所以从2月底开始，已经处于完全复工的状态。
现场提问：集团去年分拆了物管公司，成绩也非常不错，公司会考虑培育一些其它业务吗？
岑钊雄：我们去年物管的分拆，现在看起来应该还是蛮不错的，不管对于原来的投资者或是对于新的投资者也好，都是蛮不错的安排，也会给股东带来一个可观的收益。从接下来的业务里面，我们展示出来的除了住宅开发之外，还有商业、产业、建筑建设、家装，现在我们也在加快这几个板块的发展，希望这些延伸的业务、协同的业务也能做大做强，我相信我们这些业务板块也是值得期待的。
现场提问：2019年城市更新的业务收入是多少？您刚才说到旧改毛利率会下降，下降的原因是什么？
岑钊雄：去年旧改的收入有21亿。我所谓的毛利率降低是相对数，去年我们的毛利率接近60%，今年我们稍微降低一点，为50%。这里面主要是项目之间有一点差异，因为我们这一块的业务毕竟才刚刚开始，所以它有一定的局部浮动是正常的，它只是带来一些很微小的变化而已，影响不是特别大。
现场提问：时代中国目前的业务主要覆盖住宅开发、城市更新、产业运营、商业运营、社区服务、家居家装、未来教育等领域，未来长远的增长动力会在哪里？非住宅收入的占比会否呈爆发性的增长？
岑钊雄：现在我们的业务是很简单，也是很清楚的，我们的主业就是住宅开发，这是占比最高的一个业务板块，它占到了我们营收的超过90%，所以它是我们最重要的一块业务。
其它的业务跟它是有非常密切关联的，所以我们在这个过程中，也会同步把关联度比较密切的业务整合在一起，并且我们赋予它更清晰的功能。接下来可以看得到我们的好几个板块都录得蛮不错的增长，包括商业、建筑产业，这方面的增长都比较大，我个人觉得接下来还能保持这样的增长。
现场提问：此前主席提过千亿目标会在2019或者是2020年大概率实现，现在的情况预计什么时候可以完成？
岑钊雄： 我们2018年提出千亿目标，这两年我们也是在朝这个方向发展，目前看来，在我们内部我们视为1000亿已经不是一个很重要的目标，因为我们相信它很快就会实现，只是今年不能实现，明年也会实现。所以我们现在赋予的是一个另外的更高的目标，千亿这个目标是我们的一个阶段性的目标，并且应该很快就可以实现。
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