英谷
对于在青岛哪里买房最具投资价值的问题，我的回答大家很熟悉：
不忘初“心”
现如今，青岛的发展日新月异，城市在“西进北扩”的战略指引下，面积不断扩张。西海岸的中央活力区建设如火如荼，中铁、华润、金地、绿地等开发商在西客站周边激战正酣；西北方向胶州开发区和少海板块，在利好的不断刺激下，高楼林立大鳄云集；东北方向的白云山板块，绿地、海尔领衔打造产业新城，融创、青特、龙湖跑马圈地共襄盛事……
但是热闹背后，冷暖自知。
我们可以清楚的看到，青岛楼市人气正在迅速衰退。本地刚需已经在三年的牛市中通知殆尽，严厉调控政策让外地投资客望而却步。在全国抢人大战中，青岛的产业短板和中高考升学率让我们占不到任何便宜。
所以，价格战正在从利好最多、楼盘集中的区域率先打响，并且开始逐渐向外蔓延。在这种情况下，许多人还希望通过买房实现资产的保值增值，选对区位就很重要。
如何才能选对区位，我们就从今天的主题展开。
市南，依然是青岛最宜居之地
德国人在经过详细的勘察之后，将殖民地的主要居住区都建立在了市南区。我们要相信德国人的严谨和判断。后来的事实也证明了，市南区是青岛市最为宜居之地。
所以，不管未来青岛市政府搬不搬，市南区都是青岛之心。
这个最早开发的区域近几年已经没有什么新项目了。目前在售的也就是莱阳路8号和深蓝中心，这两个豪宅产品与普通购房者的距离太遥远。
说一篇二手房市场，我想很多听众也不耐烦。因为很多人心里碎碎念的还是首付更低、卖家秀做得更好的新房产品。在地铁开通之后，许多人认为住在市北、老四方、甚至李沧城阳都和市南没有差别，其实不然。
市南区得天独厚的气候条件自不比说。大家夏天可以从市南区李沧对比一下，就去绿城理想之城，你试试温度能不能差出三五度来？
再就是教育和医疗配套，市南区也是其它区域不能比拟的。全市最好的公立小学和初中都在市南区，最好的医院也在市南区。
所以，市南的房价贵是有道理的。但是我们应该注意到，现在市南区的二手房降价速度也很迅猛。
我给大家举一个例子，前两天闽江路除了一个50多平的二手房，才卖110多万，这个价格是什么价格？和三月份西仲一个价！
在二手房交易日益萎靡的情况下，除了八大关片区因为学区比较坚挺，香港路南片区因为品质价格未大幅回落外，团岛片区和香港路北片区出现低价二手房的频率越来越高。主要原因就是这些区域刚需换房欲望比较强烈，而且也有能力，对于形式分析也更透彻，所以他们在出清二手房，特别是小户型二手房时，往往更为果断。许多二手房的价格甚至和四方、李沧一个价。
作为首善之区，这个区域二手房如果降到两万线甚至以下，那么性价比无疑是最高的。对于年轻人来说，考虑到孩子上学的问题，选择这个区域也是最明智的。
市北李沧：
核心区迷你盘的性价比
相比市南区，市北、李沧目前有不少新产品面世。二手房市场当然也有很多机会，这个机会大家可以沿着地铁线去找。但是我着重想说说新房市场。
很多人提起市北区，就会想到新都心。这当然是最红的地方，而且地也出了不少，下半年和达、保利、青特在这个片区还都有新房供应。
但是，我觉得机会不在这些地方，而在于下图左上角的这个盘，碧桂园·云境。为什么这么说？因为新都心的盘多少钱，我们看一下和达新加推，基本在两万八左右，但是云境才两万出头性价比无疑是比较高的。
如果我们再拿李沧的盘来比，甚至拿中联依山伴城来比，这个紧靠地铁1号线的楼盘都极具性价比。
李沧区同样如此。大家的关注度现在可能都在绿城一线，但是位置更好的龙湖项目和以后的信联不论是地铁还是周边的商业配套，显然更好一些。如果绿城保证不了品质，很显然就不如这些更靠近李村商业核心区域的迷你盘更有性价比。
这些小楼盘，体量都很小，是开发商杀进主城的口碑之作。质量肯定要好于以往，价格又低，性价比自然比城阳、即墨的盘要高。
西海岸：
唐岛湾依然是首选之地
现在，西海岸的两万线已经蔓延到灵山湾一带。虽然，这些年灵山湾炒得非常火。但是从区位上讲，灵山湾比唐岛湾片区还要略逊一筹。
商业、医疗、教育等配套，唐岛湾比灵山湾片区只好不差，更为关键的是：即使在地铁1号线还未开通的情况下，唐岛湾片区也承载了主城区的刚需外溢。在滨海大道越来越堵的情况下，未来唐岛湾片区的优势会更加明显。
灵山湾片区好不好？作为全球知名的网红之地，答案是肯定的。但是最近几年房价增长也最为迅猛。但是影视产业带来多少刚需呢？
所以，尽管唐岛湾片区的价格可能是西海岸最贵的区域之一，但是我仍然认为上图这个片区大开发商的新盘是整个西海岸安全边际最高的产品。
因为唐岛湾片区是一个有主城外溢刚需跌价的区域，这对于片区的支撑尤为重要，特别是在以后的岁月中，刚需支撑将是楼市分化的主要原因。
如果，你不信老王的判断，我们可以看二手房市场。唐岛湾的二手房现在是多少钱，基本都在2万线上下。但是到了灵山湾，大批的房子都在1.5万元之下，这就很说明问题。
综上所述，对于还想再2019年买房的人，我有三点忠告：
1、对于年轻的刚需来说，教育、交通、医疗更为完善的市南区仍然是你的首选。以前市南给你的感觉可能是高不可攀，但是你真正到市南区走一走，你就会发现除了市南中片学区、八大关、香港中路南片区等地，其它区域房价下降明显，你很有可能会淘到惊喜；
2、对于想到城阳、即墨买房的人来说，我认为你不如回头看看主城区核心地带的迷你盘，虽然这些盘也都有缺点，但是比起新区安全边际更高，性价比也更高；
3、西海岸的大饼越来越大，西客站未来的营销战会非常惨烈。你如果想实现资产的保值，那么唐岛湾是首选。
所以，不管站在城市的角度，还是一个区的角度，不论投资还是自住，首先考虑的都是核心区的房产，即使这些房子很贵，但是其稀缺属性也保证了其价格相对稳定。
在利好越来越多的情况下，不忘城市的初“心”，不忘片区的初“心”，很重要！
青岛楼市研究员
笔者个人认为，投资五六年、买房置业的话，关键要看资金的多少，可把青岛各区分为三个组三个梯次：
第一组：崂山、市南。这是青岛的富人区，是笔者“最推荐”、也是“最不推荐”的区域。所谓“最推荐”，就是这里是有钱人的不二选择，如果“钱不是问题”，自然选择这个区域，市场会强者恒强，投资回报必然也高。所谓“最不推荐”，是指毕竟有钱人是少数，或者能够有能力在这个区域买房的是少数，所以对大部分工薪族干脆不推荐。
第二组：黄岛、市北、李沧。这是最可行、有价值的地方，相对南部海边来说，价格便宜不少，部分工薪族可以企及。同时，这个区域离海边距离不是很远，地铁不断完善，交通便捷，且市北和李沧夏季受潮湿影响较轻。在黄岛，可以挑选滨海大道北侧2公里以内的新建住宅，个人认为，这是青岛潜力最大的地方；在市北、李沧，可以重点淘二手房。
第三组：胶州、红岛、即墨。这3个区域各有特点，各具所长，不分伯仲。优点是价格较低，不足是离主城区较远，配套尚不完备，投资周期较长，可能要超过五六年，但十年大见成效的概率很高。将来青岛大湾区城市一旦成型，这三个区域发力必猛，特别是红岛区域，未来注定是青岛大舞台的中心，投资回报自然非常可观。
恐龙之想
作为楼市坚定看涨派，我的回答是，目前青岛楼市刚刚经历一轮暴涨，房价收入比仍然处于高位，政府政策目前处于严厉打压地产的周期，除非急着结婚或者觐见丈母娘这样的硬需求以外，单纯考虑资金保值、升值，3年内不宜出手买房。
理由有三：
第一，在政策严厉打压之下，房地产上涨势头已经得到遏制。未来3-5年我对楼市的判断是三年20%以内的微涨、微跌为主。但不管是涨还是跌，可以肯定的是，未来三年内把钱存银行吃理财利息的收益，大概率高于投资房产的收益。继续攒钱为未来购房减少杠杆（增大首付比例）是王道。
第二，目前贷款利率不仅没有优惠还在上浮。2016年初本人贷款买房时候拿到折扣15%的房贷，现在则是上浮20%，一出一进等于高35%的利息，而且这个折扣或者上浮要跟着你直到贷款还清为止。这是非常不划算的。这种情况不可能永久持续下去，坐等政策调整是上策。
第三，严厉限购限贷之下，开发商资金压力会增大而且随着时间推移越来越大，就三年内的楼市行情来看，中小开发商纠纷、失信甚至跑路几率大增。本人当年在西海岸看房的时候，正好遇上上一波2013-2015年房价冷静期，眼瞅着紫檀山（现在的卓越天元）和唐岛海岸开发商跑路，青岛新世界（恒大金沙滩）换东家，海上嘉年华当时也因为资金链产生内部纠纷。这种情况作为外部购房者而言，是颗大雷，而且预先很难得知。
至于出手时机，很简单，什么时候国家对地产的政策由限制转刺激，开始下一轮去库存（个人估计三年内不会），再抓紧时间出手不迟。现在可以去逛，去实地踩点，但是尽量不要出手，让开发商们的广告再飞一会儿好了。
至于楼主问的投资选哪里，以上地点很简单，A也就是市内四区不选（选A直接零分！！我反复说过，市内四区房产除了吃房租——吃房租还不如把钱扔银行吃利息——已无投资价值，除非考虑老人就医、子女上学，商铺经营三种“为生活所迫”的现实情况，否则不要选市内四区），其它地方都可以。
本人对城阳、即墨地理了解考察较少，暂时不评价。如有其它朋友了解可以评论里说一下。
说说其余的：
保守一点且预算高的话，建议西海岸凤凰岛、唐岛湾、积米崖、灵山卫到隐珠这一线。目前建设基本成型，框架已打好，附属设施、配套相对齐备，生活相对便捷，投资风险低。重要的是按照青岛的规划，这一线房屋定位档次高，是浮山南麓以后的下一个“富人区”是板上钉的事，基本不用怀疑。但缺点是，这一线上一轮已经经历暴涨，房屋价格起点已不低。
又保守又没有太高预算的话，选红岛高新区。白沙河口到棘洪滩都可以选。相对于西海岸，这里房价略低一些。升值空间亦不小。但根据青岛市规划，这里未来的档次和定位赶不上西海岸沿海。
注意这里不是贬红岛捧西海岸，档次和投资价值是两码事。相反我在这给出明确建议：大户型、别墅、洋房，尽量选择西海岸海景房，山景房，不要在红岛买别墅。中小户型，尽量选择红岛交通枢纽。西海岸海边选小房子不如直接投资度假公寓。
蓝谷是我很看好的一个地方，但多次考察以后为什么没买呢？答案很简单，我买房并非简单投资，改善还是主要目的，蓝谷目前除了一条地铁以外，开发程度太低，不便利，变数大，考虑要让市区房屋以租养贷，蓝谷还不太适合举家搬过去住。当然不住纯投资，围绕山东大学、鳌山卫周边，目前看来并没有什么问题。
如果步子迈大一点，胆子大一点，个人推荐两个地方。
第一是灵珠山—柳花泊/中德生态园一带。考虑到十年前市区崛起的浮山后社区，这里就是“珠山后”，把黄河路和辽阳西路做对比是非常合适的。目前这一带房价还未破万，基数极低，而第二条海底隧道、2号地铁西延、6号线对它都是利好。不妨关注。
第二是古镇口，胶南南部，大珠山南麓。这里定位未来是大学城，高校云集，目前还有些滞后，毕竟大学城、中央公园才刚刚启动，但未来可期。
至于其它地方是否还有类似利好地域，本人精力有限暂未考察，其它人推荐吧。
Magic6981045
单纯考虑资金报值这一属性的话必然是看向青岛经济最发达基础设施最全面地的地区。只有经济的带动作用你的房产保值这一属性才是成立的！
但是，如果走冒险精神的话，一般选择投资性、发展潜力最好的地区。
但是迫于投资周期（5~6年），所以还是选择经济状况比较好的地区。再者关于地区的划分我也和题主有着不同的观点。应该划分为黄岛、即墨、李沧、城阳、平度、胶州、崂山、市南、莱西、市北比较容易处理和分析！
A、青岛（整个地区）新房二手房一整年比对；
B、黄岛 新房二手房一整年比对；
C、即墨 新房二手房一整年比对；
D、李沧 新房二手房一整年比对；
E、城阳 新房二手房一整年比对；
F、平度 新房二手房一整年比对；
G、胶州 新房二手房一整年比对；
H、崂山 新房二手房一整年比对；
I、市南 新房二手房一整年比对；
J、莱西 新房二手房一整年比对；
K、市北 新房二手房一整年比对；
单纯考虑保值情况崂山无非是最好的选择(而且崂山也是很有名的旅游胜地），如果想做长远打算考虑莱西无非是最好的选择。
马鞍山王公子
你选择的这些地方，是近几年来青岛市房产投资的价值高地，也是比较红火的一些地区和版块，买的稍早一些的人，现在早已经大赚特赚了，特别像西海岸、红岛、蓝谷等这些概念强势的区域，价格成倍的翻番激增，一次次的突破了我们的眼际，眼看着窜上了天。
如果说单纯考虑房产的保值这种比较稳健的投资风格，我还是倾向于在市南和崂山片区置产，因为这些区域总体来讲，不管是环境资源，还是生活配套，以及较为醇熟的商圈和政治经济文化环境，都比其它区域要过硬一些，而且这些地方也算是青岛的心头肉了，资源十分稀缺，不管求来市场如何发展，它们抵御市场风险的能力都非常强。它可能不会像西海岸、蓝谷这些地方风头足，但在抗风险能力上还是比较稳健和踏实的。
确实，就目前的趋势来看，青岛市区周边的房市的短期投资回报是巨大的，而且还有比较大的空间，但我认为它们是充满了无限风险的，比如说西海岸、红岛、蓝谷、即墨等这些城市，这几年因为区域和概念的热炒，实现了房价的过快上涨，主要还是得益于政策的利好。
房价要长期利好，产业配套必须做起来，现在几大区域大饼摊的很大，概念也是高大上，基建一天一个样，可如果未来经济下行之后，它们如果没有产业来支撑，那么泡沫挤破的可能性不是没有。说白了，现在看着很热闹很红火，但项目能否健康可持续呢？如果失去产业的经济支撑，那么人口流动就会受限，房价的风险自然也要受累。
大干快上可以短时间出成绩出形象，但要是没有产业后续的供血，加之经济不振，那么很容易被抽空。
元芳有看法
5-6年周期的话，那么选择显然是A，不过这也要细分一下，市南区和邻近市南的市北区值得投资，A选项中其他区域不推荐。
崂山区整体价格推升过高，而且这里除了拆迁户就是土豪，一般人买不起也住不起，当然我指的是前海一带。崂山区北部和十字路以东，目前的价格都是被前海带起来的，繁荣度很低，交通便捷度也比较差，泡沫化率偏高，不具中短期投资价值，目前有价无市。
市北区邻近市南沿线区域可以布局，这个区域价格没上去是因为存在大面积七八十年代的多层住宅。举个例子。青岛曾经最繁华的台东商圈，这个区域坐公交到市南区只需10分钟，但是均价只有市南的一半，什么概念？从台东一路和延安三路的海信立交桥开始算，公交一共三站地，开车5分钟，这附近还有北仲、东仲等老小区，走胶宁高架-山东路到达五四广场只需不到10分钟。然而这些小区均价只有香港中路小区均价的40%，而且周边大型商超、菜市场、步行街都有，公交线路纵横，地铁站即将覆盖。此前价格偏低纯粹是因为楼龄老、街道窄。但是随着市南区房价一路走高，房源越来越少，这些紧邻市南的地价房就成了价值洼地，只要近年楼市回暖，这些房子会成为新的抄底标的。具体原因在此多说无益，可以参考其他热点城市核心区周边老旧小区历史价格趋势变化，比如北上广深乃至南京、杭州、厦门、成都、武汉。相比之下青岛人口流入率更低，所以楼市反应速度也慢一些，但毕竟人口在持续增长，而且流入人口最多的就是市南和市北，未来这个区域人口增速将远大于新建住宅规模，那么既有先例，直接借鉴即可。
市南本身就不必多说了，青岛的根在这里，市中心在这里，最大的商场、最好的酒店、最密集的写字楼、最高的薪水、最多的景点、最密集的人口都在这里，每座城市的核心区都是地产投资价值最高的，市南当然也不例外。具体涨跌幅情况，要参考街道以及环境级别，当然还有规划层级。把功课做好，机会就一定有。
李沧和黄岛前海定位于居住区，新楼盘密集，利好出尽，未来的变化速度将远不及过去十年，所以短期上涨空间已经十分有限。红岛和蓝谷适合长期投资者考虑，胶州和城阳距离市中心太远，在城市化率没有上升到新的高度之前，这里没多大提升空间，何况地广人稀，可开发的地块有的是，这跟市南市北寸土寸金是有着本质区别的。
城市发展报告
西海岸一线海景房，特别是风水最好的灵山卫，国家级新区，5年对标并超过浮山南
DSWang115866221
胶州上合示范区是最理想的，会兼并红岛为红岛经济开发区。红黄青三岛就形成了胶州湾核心区。
心灵需要的港湾
单纯保值的话 学区房肯定保值 但是居住环境可能一般
willasande
黄岛海边和红岛 红岛高新区人气已经开始旺盛了 远远看去 一座新城冉冉升起 规划比老市区合理多了
