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01回到2019年前的临沂。
2009-2014的6年间，临沂的房地产开发投资经历了年均20%以上的高速增长。同样，在房地产开发投资的助力下，临沂固定资产投资同样以年均20%以上的速度，高速增长了6年。
好景不长，2015年，临沂房地产开发投资增幅陡然降到5.9%，并在2016年成为负增长，降幅4.7%。
究其原因，一方面，是房地产投资的大环境不好，另一方，则和此前临沂的房地产管理理念有关。
2016年之前的临沂，正集中精力发展北城新区一期，发展的主要重心和手段，就是通过多供地来加快城市建设。
多供地，导致楼盘多、竞争大，房地产公司的日子不好过，那时老百姓想选房子，可以仔细挑挑，看看哪家楼盘优惠多。
那时房价温和上涨，2010年-2016年年均涨幅仅有8%多，2015年涨幅甚至只有1.4%。
北城新区供地的增加，一方面加快了城市建设，不管住没住人，不管卖没卖出去，至少楼房建起来了，有了城市的样子。另一方面，地方财政收入有了巨大增长，临沂拍地收入从2011年的130亿元上涨到2014年的254亿元，接近翻番。
但在2015年，由于供地的减少，临沂拍地收入大幅下滑58%，仅有105亿元，比2014年足足少了149亿元。土地财政依赖度也从2014年的1.01比值直线下滑至2015年的0.37比值。但可以说，土地财政依赖度0.37比值，对一个市的经济是很健康的。
为扭转局面，2016年临沂又大幅增加了供地，当年土地出让收入增长24%，达130亿元，重新恢复了增长。
虽然拍地收入增加了，但是房价并没有大幅增加，增加地方财政收入的模式和思维依然和前几年一样，是靠多供地实现的。
这些年，房价虽然有增长，但对老百姓老说，是可以接受的，也是房价对老百姓最友好的时候。
2017年8月，L先生来到临沂，第一把火，就从房地产开始烧，房地产不发展，北城新区就无法发展。北城新区不发展，临沂城区的脸面就仍然抹着锅底灰，黑不溜秋。
北城新区一期这么多年，为何还有这么多房子卖不出去，一期都没发展好，谈何发展二期，谈何发展新临沂。
经过总结，一期发展慢的原因，就是房价太低了。一二线城市有太多的例子证明了“涨价去库存”，是绝对有效而且最便捷的方法。
之前卖了那么多地，房价没怎么涨，这就是浪费国家的土地资源。通过涨价，能实现少卖地、不少拿钱的效果，何乐而不为。
L先生看过2010姜文导演的电影《让子弹飞》。里面汤师爷关于“三七分账”的一句话记忆深刻。
于是，据说，南方炒房团不知不觉来到了临沂，各个楼盘疯狂扫货，囤积涨价。同时，各大开发商也开始饥饿销售、营销造势。一时间，血雨腥风，房价如同坐了火箭，一飞冲天。
2017年9月，中南以742.7万元每亩的地王价，拍下了一宗土地，楼面价即达到4455元，相比2016年地王足足翻倍还多，引领了临沂地王频出的新风尚。泰盛恒的830万、中南的987万和1382万、金佰利的1391万，无不牵动着每一位买房人的神经。
《让子弹飞》里黄四郎分的7成、县长分的3成。在临沂房价飙升的这三年，炒房团分了2成，有房人分了1成，剩下7成自不必说。没买房的，则成为这场狂欢后最落魄的背景。
02房产变局，临沂的2020
2017年对于临沂来说，是一个分水岭。那一年，临沂换帅，房地产成功摆脱颓势，新开工房地产面积同比增幅达51.5%，相比之下2015年、2016年的新开工面积负增幅黯然失色。
2020年对于临沂来说，也将会是一个变局之年。
其实在2019年，炒房团成功离开临沂后，房产颓势已经渐显。在六个钱包被掏空、韭菜已经割到见根的情况下，闪瞎眼球的地王也无法激起曾经购房的狂野。
临沂仿佛已经不是一些人口中遍地小老板、满城小富豪的临沂了。
特别是疫情影响下，临沂房地产商已经早早感受到春江水寒了。从2019年不再开盘售罄、一房难求，到2029年初出现一成首付，新盘销售率节节下滑，房地产广告越来越多。
越来越多的证据表明，临沂房地产市场变局在即。
但在某些人眼里，没有房地产，就没有临沂GDP超淄赶济大迈步来到第5。没有房地产，北城三期、高铁新区建设就无从谈起。没有房地产，就没有增幅超过一般预算收入（税收及非税收入）年度增幅3倍以上的土拍收入。
况且，在减税降费大环境下，一般预算收入增幅越来越低，增长越来越慢，土地依赖度越来越高。
十年前，纳税百强中大概只有10家房地产企业。十年后，纳税百强中房地产企业相关建筑企业的数量，已达到30多家。
所以，面对临沂2020年的房地产颓势，新年第一把火，极有可能继续烧向房地产。这把柴怎么添，非常有讲究。
如，河南驻马店在2月21日最先发布了首付比例下调政策，引起了很大关注。驻马店将首套公积金房贷首付比例下调为20%，并放宽、加大了购房补助力度，中专以上毕业生即可享受补贴，农民工购房同样可以享受补贴，这在全国属于首创。
对于刚需来说，这其实不是坏事。对房地产企业来说，需求端的直接刺激，更是雪中送炭。
不过对于“房住不炒”大趋势来说，则是不好解释的行为。
2月28日，河南省副省长何金平召集河南省住房和城乡建设厅等有关部门负责同志，约谈了驻马店市人民政府主要负责同志，要求驻马店市提高政治站位，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
在此情况下，临沂房地产发展趋势如何，预测：一是在房价徘徊的现在，官方会回归多年前北城一期的路子，大量增加供地，以供地量保证土拍收入总量。二是小规模试探性需求刺激，又避免印发舆情。三是售楼处优惠将会大面积出现，楼盘质量有下降趋势。
今后，“大美新”临沂有可能变为“美新高”临沂。这个“高”，自己想象。
《让子弹飞》中汤师爷还有一句话。
一句话，在炒房团眼里，临沂没有赢家。
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