導讀：對於預徵收協議，很多舊城區改建、棚戶區改造項目的被徵收人一定不會感到陌生。
不過，對於被徵收人來說，盲目簽訂預徵收協議可能會面臨房屋徵收決定尚未作出協議是否有效、協議約定補償標準過低能否反悔等問題。對於一些有自建面積的公房承租人來說，還可能會面臨沒有籤進協議的自建面積能否要求追加補償的問題。筆者將結合實務經驗，就預徵收協議的效力和風險展開論述。【何為“預徵收”？】
預徵收，早期又被稱為“模擬徵收”，即一種先於房屋徵收決定作出而簽訂的附生效條件的協議。
房屋徵收部門組織被徵收人籤預徵收協議的時候，通常會告知，籤這個協議主要是為了統計同意徵收的比例。
在預簽約期限內如果未達到生效比例，比如北京市的85%，則協議不生效，徵收工作終止。而簽訂了預徵收協議的被徵收人，還需要騰空房屋、交鑰匙、交房產證。這類預徵收模式因為簽約速度快、徵收成功率高，在實踐中逐漸推廣開來，影響也越來越大。
【預徵收協議的效力究竟如何？】
雖然《國有土地房屋徵收與補償條例》規定，國有土地上的房屋徵收活動要以房屋徵收決定為基礎，從邏輯順序上來說，依次經過房屋徵收決定程序、房屋徵收評估程序，才能進入協商並簽訂補償協議程序。
但這一點並不必然令預徵收協議無效。在很多省份、直轄市都制定有預徵收模式的相關法律規範，只要簽訂預徵收協議的人數達到一定比例，預徵收協議就會自動生效，等同於正式的徵收補償協議。
鑑於這個簽字的嚴肅性，被徵收人不能掉以輕心、盲目簽字，或者只憑算計那點兒數額不高的獎勵金來決定簽字與否，而應當以簽訂正式徵收補償協議的心態和判斷標準來確定自己是否簽字。
【預徵收協議存在3大風險】
風險一：協議履行風險
在預徵收協議發生法律效力之前，協議中約定的貨幣補償款和安置房都不會實際給付。而在不少地方，臨時過渡安置費既不在協議中體現，也不會實際發放。
因此，簽訂預徵收協議後交房、交鑰匙的，往往只是被徵收人單方履行協議，單方承擔履行搬遷義務的成本，比如投資性房屋空置成本、生產性房屋停產成本、房屋租賃成本等。
而至於房屋徵收部門一方何時履行補償義務，則處於不確定的狀態。當然，協議並不必然生效，是否能夠履行也是不確定的。
與此同時，《國有土地上房屋徵收與補償條例》要求徵收補償費用在徵收決定作出之前全額到位。在預簽約協議簽訂時，徵收決定尚未作出，徵收費用尚未達到全額到位、專款專用的狀態，一旦項目範圍廣、資金缺口大，也將加大協議後期履行的風險。
風險二：補償合理性風險
預徵收協議一旦簽訂，就並不單純只是同意房屋被徵收的一個表態，而是同時接受了所涉項目的徵收補償方案。
有的被徵收人並未意識到這種“徵收”與“補償”的捆綁性，認為簽字只是同意徵收，涉及補償的問題可以事後慢慢談，這無疑是認識誤區。
實際上，這個預徵收協議只等簽約比例達到既定數值就會直接轉化為正式協議，無論是補償標準、還是補償範圍都只能按協議中已經確定的內容走。
筆者曾遇到過不少補償標準籤低了、自建房面積沒給合法性認定和補償能否反悔、追加補償的諮詢。然而，當他們簽訂預徵收協議的事後，這種可能性已經被抹掉了，除非協議中明確保留了補償標準或補償範圍的增加空間。
故此，這個協議到底要不要簽字，被徵收人一定要在全文看清其內容後再做決定，而不可單純聽信徵收方的解釋說明。
風險三：權利救濟途徑受限風險
預徵收模式下，只有簽訂預徵收協議的人數達到地方性法律規範要求的比例時，方具備作出房屋徵收決定的條件。
而房屋徵收決定作出之後，預徵收協議的生效條件無疑也已經成就，從而對徵收方與被徵收人同時產生約束力。
此時，如果被徵收人發現或認為協議中補償標準過低、安置不足，能否再去打官司進行權利救濟呢？比如起訴房屋徵收決定？
多數情況下前景是不樂觀的。因為在協議生效後，徵收方往往會將補償款項給付到位，隨之被徵收人的徵收補償權益已經在事實上進行了處分。
那麼房屋徵收決定已經對其權益不產生實際影響，被徵收人再去起訴房屋徵收決定或其他徵收中的行政行為時，便已經不再具有訴訟利益。
當然，專業律師也一直在針對“預徵收”這一步驟的簽字後救濟想辦法，但至少到目前為止，這仍然是實踐中的一大難題。
在明律師最後要提示廣大被徵收人的是，《論語·子路》中說：“無慾速，無見小利。欲速則不達，見小利則大事不成。”
這句古語告誡人們不能一味貪圖求快，而應當慢下來把事情做好。對於多數被徵收人來說，徵收補償是一件大事情。如果涉及“預徵收協議”簽字問題，一定要三思而後行，多向徵收方諮詢瞭解補償方案、協議條款及有無保留再議事項，多瞭解房地產市場價格、周邊徵收補償實例及動向。必要時可先諮詢一下專業律師，以免事後追悔莫及。
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