七友纵影
今年3月1日-8月31日这段时间内，所有人可以重新选择房贷利率标准，“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率，二选其一，每个人都有重选机会，但也只有一次机会。
1，固定利率，即原合同规定利率，无论是之前利率9折的4.41％、基准的4.9％、还是利率上浮25%之后的6.125%等，原来怎么定保持不变，那么你的月供也不变；
2，LPR+基点，LPR是按照报价有浮动的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按这个方式算，只要LPR在变动，那么你的月供就会随着变动，不固定；
从金融角度长期来看，房贷利率下调这是国内大趋势，欧美国家利率已经进入负利率时代。
在看国内房贷利率情况，2019年8-10月为4.85%，2019年11-2020年1月为4.80%，７个月，房贷利率从4.85%降到4.75％，下调了10个基点。
中国人民银行公布了2月份最新LPR（贷款市场报价利率），已经出现了下调：
1年期由4.15%，降为4.05%，下调10个基点；
5年期由4.8%，降为4.75%，下调5个基点；
这是房贷利率机制改革以来，与房贷利率直接相关的5年期LPR，第２次下调了。
因此长期来看，LPR继续下调的趋势依然会保持，如果你选择了“LPR+基点”的利率机制，那么你未来的房贷利率、月供大概率是要逐渐减少的。
但LPR一直降这种协议是不会存在的，从大的经济、金融、利率维度来做分析和预测，降利率是一个大趋势，选择LPR意味着更合算。
海魏欧
必须换。
很多人其实在纠结要不要换成LPR的事情，只要我们稍微分析下房贷挂钩LPR的潜在规则就知道，其实央行已经在暗示我们换成LPR了。
新房贷规则下，降息带来的优惠幅度更大
首先，我们来看看新政策到底是怎么规定的：
2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。对比我们现在的利率政策，新规做了两个重要的改变：
将原先挂钩与基准利率改变为挂钩LPR
将原先上下浮的方式改成了加减点
很多人都把注意力放在了基准利率改LPR上，却忽略了上下浮改加减点上。
新规的加点是怎么算的呢？是取当前执行利率与19年底的LPR差值，比如按照现在的基准利率4.9%算，如果你是下浮20%的，你当前的执行利率是3.92%，你的加点值就是3.92-4.8%=-0.88%。
很重要的一点是，转换成新规后，加减点的这个数字就固定了。这个会有很大的改变。
我举个例子。如果原先的基准利率4.9%，下浮20%，下浮的利率是0.98%，实际利率是3.92，如果后续降息，上下浮和加减点的新利率是不同的，举例降息1%的情况下，两者差距有多大？
上下浮的方式里，降息后的利率为3.9%*0.8=3.12%
在加减点的方式里，降息后的利率为3.9%-0.88%=3.02%
加减点的方式新利率更低，两者差了0.1%！
显然，新的方式在降息的情况下对原先下浮的人群力度更大。
央行新政的潜台词是希望更多的人降低房贷的负担
目前有房贷的人群中，绝大多数人都是享受下折的，也就是说，如果后续降息，有房贷的人将会享受到更大的降息力度。
按照目前国内的货币政策导向，未来的利率继续下调的概率非常大，只要后续降序，新政帮助有负债人群降低负担的力度会更大。
当然，如果是采用上浮的人群，在降息的情况下受惠的力度要弱一些，但是这些人大部分都是宏观调控最严格，国家最不希望你买房时候买的人吗？当然，这也从另一个维度印证了，我们要跟着国家导向走吗？
金融笔记
LPR，意思是“全国银行间同业拆借中心”，统计18家银行报出的各自的1年期和5年期以上贷款利率，剔除最低价、最高价后，计算算术平均价格。
中国人民银行公告内容
2019年央行发布公告，对将存量“浮动利率贷款的定价基准”转换为“贷款市场报价利率（LPR）”的有关事宜进行公告。
主要内容有以下几点：
1，2020年所有按揭贷款贷款的计算方式由“浮动利率”转换成LPR；存量房贷在选择上有两种，可以是LPR基础利率+基点，也可以把还贷利率固定下来，二选一，选定了就不能再改了。
2，切换从今年3月1日开始到8月31日结束，到底选哪一种，银行和商户协商决定。
专家解读
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次改革对存量贷款利率或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意，这种影响是计算方式的变化，但利率本身不会变，或者说不会过多影响购房者的月供水平。长期看，LPR的走势跟货币政策和利率周期息息相关，如果预期市场利率会下降，那么以LPR为锚较为有利。
我的观点
简单直接，无论银行多么诱惑你，说那种还款利率多好，不用理他，就告诉他我选择“LPR基础利率+基点”的方式，不选择“固定利率”模式。
不要选错了，央行说了，这个选择一辈子就一次，定了无法更改，别做后悔事。
为什么呢？
一，发达国家在经济上走过的路，我们中国将来也会走；欧盟、日本等经济体已经进入负利率时代了，这怎么可能，你现在觉得不可能，但是在国外他就实实在在的发生了。2019年8月5日丹麦日德兰银行推出了负利率按揭贷款业务，房贷利率是-0.5%，你没看错，他就是负的，不光不交利息，还求着你贷款。人家都这样了，你觉得我们还远吗？
二，说说经济上的逻辑，经济不断发展，物资丰富，人口也不再增长，咱们的市场容量有限。也就是说企业生产出来的服务或者产品会超过全社会的消费需求。企业也就不再扩产，也就不需要向银行融资，进而资金无处可去，供大于求，你说资金的利息会不会跌呢？一定会的，只不过到达这个发达程度，是一个循序渐进的过程，这个过程也是利率不断下行的过程。
三，眼下情况；2019年11月20日，全国银行间同业拆借中心公布最新LPR报价，1年期LPR为4.15%；5年期以上LPR为4.8%。与上一次，10月21日公布报价相比，1年期下调5个基点，5年期以上下调5个基点。这样的下调，减轻房贷本身的压力；对于一套100万元贷款本金，30年等额本息的贷款模式，之前月供5762元，现在可减少31元/月，别看这少，1分也是爱，时间一拉长看30年就多了。
总之一句话，要换成LPR，因为20年，利率下降1%，这20年只内你可能会省出一部豪华轿车的钱来！
理财不用懂太多
LPR利率的转换问题，我的建议是转换！为什么这么说呢？
我在下面先讲解从基准利率时代的等额本金和等额本息的两种还款的计算方式，然后对比计算LPR利率，最后对以100万的贷款，20年的还款周期，等额本金和等额本息的两种还款方式计算，题主到底一个月能节省多少钱？一步一步回答这个问题！
一、在基准利率时代：
1.1银行计算房贷利率的方式是：基准利率+浮动利率，具体公式：
贷款利率=基准利率X（1+浮动利率）；
题主给出了两个条件：今年是贷款的第一年，贷款时间 20年！要计算每个月能省多少钱，划不划算，还需要3个条件：
我在这里补充3个假设，个人可根据实际情况进行调整：
1）贷款总额100万元；
2）等额本息还款或等额本金还款；
3）由于问题是第一年还款，去年的首套房贷款利率，我以上浮15%计算，目前的基准利率4.9%，上浮15%后为5.64%；
1.2计算过程：
1）等额本息还款：即借款人每月按照按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
计算公式：
把100万贷款、5.64%的贷款利率、240个月，带入公式：
每月还款6955.34元，到第20年累计归还利息66.93万元！
2）等额本金还款，指借款人每月偿还本金不变，利息随着贷款的偿还越来越少。计算公式：
把100万贷款、5.64%的贷款利率、240个月，带入公式：
第1年第1个月还款8862.5元，以后每月递减！到第20年累计归还利息56.58万元！
二、LPR时代：
LPR利率全称贷款基础利率，和上面的基准利率一字之差！由18家银行，根据国家政策和市场情况报价产生，是国家利率市场化的新举措！虽然LPR利率每月都有报价，但是对于购房者来说，每年调整一次。
计算公式：贷款利率=LPR+加点
最新一期的lpr报价是2019年12月20日产生的，4.8%，
2020年你的贷款利率不变，还是5.64%，但是你得计算一个加点数字：
加点=5.64%-4.8%=0.84%，由于贷款利率1年调整一次；
2021年的实际贷款利率=最新的Lpr+0.84%，0.84%的加点以后也会保持不变！
如果你享受的是9折利率，计算方法一样，只是加点就是负的，即-0.39%；
根据2020年2月最新LPR利率，并且这个利率保持到2020年12月，那么2021年贷款利率=4.75%+0.84%=5.59%计算，用上面的公式计算可得：
1）等额本息：第一年和最后一年的还款具体情况：
第一个月还款变为6929.8元，比基准利率时代少还款25元，基本上相当于银行每个月请题主吃了一顿盒饭！随着利率的走低，以后会吃的更好！
2）等额本金：第一年和最后一年的还款具体情况：
第一个月还款变为8825元，比基准利率时代少还款37.5元，基本上相当于银行每个月请题主吃了一顿盒饭，还外加一条鸡腿！
那么，是选择固定利率还是转换成LPR？到底该怎么选择呢？
未来的事情谁都说不好，但从国内，国外两方面的经验来看:
一是，当国家发展到一定程度的时候，利率也会逐渐走低，比如发达国家，利率极低，有些接近0，甚至是负利率！
二是，央行明确指出，坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位！降低老百姓的负担，让老百姓有钱消费是政策的方向！
三是，2020年3月3日由于受疫情影响，美联储下调基准利率50个基点，拉开了降息的大幕！
因此，目前市场上的主流观点是建议转换成LPR利率！万一未来利率走高，还可以提前还款！先享受实惠再说！但是，如果你个人判断未来的利率会一路走高，也可以保持固定利率不变！
我是金晓生，让金融变得更简单！如果喜欢我的答案，别忘了关注我哦！
金晓生
如果你是公积金贷款购房，此文可忽略不看；
2019年8月之前商业贷款买房的所有人，都将会受到这一政策的影响。
先说重点，2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。至此全国所有的房贷合同废除基准利率，全部采用LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）。从今以后，中国房贷再有没有什么上浮15%或者下浮15%这一说了，统一改为固定加点模式，加点数值在合同剩余期限内固定不变；
文件第二条要求，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成，那么你将有5个月的时间去当地银行重签合同，到时候会有银行的人联系你。如果在这5个月内怎么联系你都不去银行改合同，那银行直接默认你选择第一种，就是执行原合同。
重签合同时，你有两个选项：
1、执行原合同不改，但利率永不再变。2、挂钩LPR，未来以LPR+加点的模式计算你每年的利率。
执行原合同为什么利率永不再变呢？
因为你原来签的合同，是基准利率上浮/下浮确定的，基准利率是你利息的锚，你签约贷款时房地产市场火热还是冷清，所能拿到的上浮/下浮的比例都不一样。
而以后，中国不再有基准利率这一说，银行贷款采用LPR进行计算，那基准利率自然不会发生任何变动。
所以，这就成了变相的固定利率，你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻，直到合同终结。
注意：新规则下，你的房贷利率将如何计算：
10月8日之后的购房者已经执行LPR定价的不会变了！
过去5年贷款基准利率是4.9，部分购房者都是85%折（还有7折）执行的。
简单来说，对于2011年前的存量贷款购房者基本都是LPR减去137个基点，而之后2011-2017年的大部分购房者是减去63个基点，当然具体还是要查你之前合同签订时的利率折扣。
不过这个加点值，将会是永久固定的。
如果将来某一天，LPR下跌到了3%，那么在房价低谷购入，执行负88基点的那位幸运儿，实际执行利率仅为2.12%。
而同一天，在楼市火热时买入，执行正108基点加成的那位，实际执行利率是4.08%。
双方的利息支出，差不多相差一倍。这就是LPR+加点的利率计算模式。
当然，如果LPR从4.8%涨到了8%，那执行正108基点的那位就赚了，因为少涨了点利率，执行负88基点的那位就亏了，因为银行给的折扣变少了。
和银行签固定利率合同，还是LPR+加点模式的合同？
执行新规定后，你的利率就是一个浮动值，每年的1月1日，重新浮动一次，当然你也可以和银行签3年一变或者5年一变的合同。
如果你签了固定利率，将来LPR降低，你就亏了，要忍受高利率。
但如果LPR涨了，比如涨到了8%，那你还按照原来的固定利率，那你就赚了。
但我建议你们采用LPR+加点的模式，改为浮动利率，从趋势看，这一次的LPR降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。。
中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。释放长期资金约8000多亿元，有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源，降低金融机构支持实体经济的资金成本，直接支持实体经济。
历史经验告诉我们，每次降准，市场上的现金流会增加。
基准利率下放18家银行决定，变相交给市场，而降息、经济下行等大背景下维持原有利率很有可能比新的规则代价更高，也许这就是给高位接盘狭一次机会吧
二哥看楼市
如果还需要换算说明您的是按4.9%+上浮组成，按现在市场利率发下，未来十年都是下行的，因此建议您选LRP加点模式，未来的利息也会下降。
湛江威哥
贷款总额50万贷款20年已经还款2年有必要换成LPR嘛？请专业人士指点
用户1331152032196
建议换，长期来看LPR利率是走低的，所以贷款利率降低可以减少支出
