高層樓宇的出現，是人類有效利用土地資源的結果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業管理問題也不容忽視地擺在了人們面前。中國當前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點為：
1.高層綜合樓高度高、層數多，功能複雜，人口稠密，管理複雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保樓內使用人的生命財產安全，任務十分艱鉅。
2.高層綜合樓宇設施設備多，結構複雜，管理起點高，對物業管理隊伍的素質要求高。高層綜合樓設有中央空調系統，上水排水、排汙系統，高低壓供電系統，煤氣供應系統，電梯系統，樓宇自動化系統，通信自動化系統，辦公、保安、消防自動化系統等，因此，物業管理公司需要建立一支素質較高的專業管理人員隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統進行維護、保養和管理，保證這些系統的正常運轉。
3.房屋建築主體的維修管理。物業管理應定期掌握房屋的基本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進行經常的維修、養護和管理，使建築物保持完好、整潔和美觀；對大樓的房屋裝修進行嚴格的監督管理，使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價值，創造增值潛力。
4.大樓各系統設施設備的管理。物業管理人員要經常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進行維護檢查，發現問題，及時處理，保證設施設備完好的運行狀態。
設施設備管理是一門發展中的應用科學，它包括系統的理論和豐富的實踐經驗兩個有機組成部分。為了實現物業設施設備管理現代化的目的，從業人員必須學習和掌握設施設備管理的基本原理，樹立現代化科學管理的思想，結合物業設施的特徵和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的設施設備管理方法和管理技術手段，以促進物業管理供水的設施設備管理向著現代化方向發展。
一.設施設備管理的重要性
現代物業的價值不但取決於坐落位置、建築結構、空間佈局和室內外裝潢，而且在很大程度上還取決於配備設施的品質性能、系統結構和運行狀況。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業對現代化設施設備的需求和依賴深度越來越高，設施設備的作用也越來越突出。事實上，設施設備管理幾乎涉及到物業管理經營過程的各個環節，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。
（一）關係到聲譽和生存
作為物業管理的重要組成部分，設施設備管理的好壞對保障房屋使用安全，保持和提高房屋設施的完好程度與使用功能及物業的保值、升值，對物業管理企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業設施一直處於良好狀態，人們能安心方便地生活和工作，物業管理企業則被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，公司發展前景廣闊。反之，如果一些設施設備經常處於性能不良或停機待修狀態，直接影響整個物業的功能發揮，降低物業的使用價值和社會聲譽，物業管理企業便無法再取得人們的承認，就會丟掉市場，喪失生存的根本條件。
（二）關係到服務的成本和資金的合理利用
事實設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還有設施設備的投資效果、維修費用、能源和材料消耗等。
機槍維護保養，能有效地延長設施設備的使用壽命和檢修週期，節省維修費用和減少損失。
樹立經濟運行的意識，注意節約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規範的管理來減少日常機器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關費用的開支，使設施設備一直處於最佳、最經濟的運行狀態。
隨著現代化設施設備的不斷髮展和普遍使用，設施設備所佔資金在固定資產中的比例越來越高。雖然，要提高企業的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設施設備管理的科學化無疑是最關鍵的。具體地說，就是取決於設施設備管理的一系列環節是否達到最佳水平。
（三）關係到技術安全和環境保護
若設施設備的運行可靠性低，管理又不善，設備在運行中經常發生意外，這不僅會干擾物業管理的經營秩序，同時也使業戶遭受重大的經濟損失。
若設施設備陳舊落後，排放有害物質或噪聲超標，就會汙染環境、危害人體和生物生存，成為社會公害。
因此，保證安全，消除環境汙染，有效地預防設施設備引致人身事故及社會公害，是現代設施設備管理的重要課題。
物業管理企業的迅猛發展，物業建設中的科技含量在迅速上升，網絡化、智能化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的上升設備管理則是企業技術進步的根本保證。
二.設施設備管理要達到的基本目標
設施設備的正常運行是寫字樓運作的核心，應對寫字樓水電設施（包括高低壓變電房，備用發電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設施）進行全面的管理和維修，供水、供電要有應急措施；應特別注重對電梯的保養與維修，注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修；應有健全的檢查維修制度，對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護；應對業戶的設備報修及時處理，並定期檢查；消防設施完好率應當達到100％。
良好的設施設備管理要做到：
（一）建立先進的設施設備管理體制
1.按照物業管理區域的規模和所使用設施設備的數量、複雜程度及設施設備集中程度、管理人員業務水平、檢修人員技術力量與組織形式，結合企業的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素，實事求是地設置設施設備管理體制。管理體制力求理順關係，提高工作效率，體現先進性。
2.設施設備管理人員必須熟悉國家的有關政策、法規、條例，熟悉設施設備的技術理論之時，具有一定的業務能力。
3.加強設施設備管理人員的培訓教育工作，提高其職業道德及業務水平。對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，並把各項培訓工作列入設施設備管理工作計劃之中。
（二）建立完善的設施設備管理規章制度
制定嚴密的設施設備年、季、月、周保養計劃和保養內容、檢驗標準以及考核實施辦法，並不定期對實施設備的正常運行和完好情況進行抽檢，使其管理工作始終處於動態之中將突然性與計劃性、集中管理與分散管理相結合：
1.設施設備管理崗位責任制度；
2.設施設備基礎資料管理制度；
3.設施設備運行和維護保養制度；
4.設施設備檢修制度；
5.固定資產管理制度；
6.培訓教育制度；
7.特殊設施設備管理及應急制度；
8.各類機房的出入登記制度等。
（三）做好設施設備管理的基礎資料工作
基礎資料工作是設施設備管理工作的基本依據，基礎資料必須正確齊全。物業設施設備一般都是組成系統發揮作用的。例如，中央空調系統是由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設施設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設施設備及監控調節裝置等一系列設施設備組成，任何一種設施設備或傳導設施發生故障，系統都將不能正常製冷。因此，除了設施設備單機資料的管理之外，對系統的資料管理也必須加以重視。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。
利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網絡化，以能迅速、及時地反映全部設施設備的基本情況，給設施設備管理工作提供方便，用於指導實際工作。
（四）設施設備管理目標
管好、用好、修好、改造好現有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是設施設備的根本目標。設施設備的使用維護及檢修是設施設備管理的重要環節。設施設備技術性能的發揮、使用壽命的長短，固然同設施設備的先天條件有關，但在很大程度上是取決於它的後天條件，即設施設備管理的好壞。如果一臺設施設備能正確使用，精心維護保養，定期檢查修理，就能夠保持設施設備的完好，延長設施設備的使用壽命。相反，如果使用不當，就會降低設施設備的有效利用率，縮短設施設備的使用壽命，嚴重時還會引起設施設備事故，造成設施設備的損壞或報廢。
1.設施設備的有效利用率：
根據統計，設施事故大多數是由於操作使用能夠不當而造成。由於操作使用不當，沒有正確的維護保養，設施設備必然容易陳舊老化，設施設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的實踐也越來越多，設施設備有效故障實踐越來越少，設施設備停機或無效工作實踐會越來越多，勢必會大大降低設施勢必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護保養時間以提高有效利用率，也不能任意加大設施設備的運載能力，使設施設備長時期超負荷運行這樣“拼設施設備”勢必會加劇設施設備的損壞直至報廢。
2.設施設備的完好率：
根據物業管理的質量目標，設施設備的完好率應為100％，只有通過日常巡檢才能保證。
（1）零部件完整齊全、符合質量要求及安全要求；
（2）設施設備運轉正常、性能良好，功能達到規定要求；
（3）設施設備技術資料及運行記錄齊全；
（4）設施設備整潔，無“跑、冒、滴、漏”現象；
（5）防凍、保溼、防腐等措施完整有效。
評定為不完好的設施設備，應針對問題進行整改，經過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設施設備。
（五）加強培訓教育工作，做到專業管理同全員管理相結合
設施設備管理人員應當具有一定專業知識及管理業務水平。但是，單純依靠少數設施設備管理人員來管好所有設施設備是不可能的，還應該發動公司全體員工自覺執行各項規章制度，共同用好管好所管轄區域內所有設施設備。因此，對操作使用設施設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設施設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設施設備、愛護設施設備。就是說，應該做到操作人員會檢修設施設備，維修人員會操作設施設備，並要求只有取得了國家考核頒發的技術資格等級正書的人員才能上崗，全面提升從業人員的整體素質。
三.實現設施設備管理目標的影響因素
（一）現代化設施設備帶來的新問題
現代化設施設備在物業管理中的大量使用，使得物業公司在服務過程中面臨了許多前所未有的新情況，給設施設備管理工作帶來了一系列的新問題：
1.現代化設施設備的使用可以獲得高效率和高經濟效益，但同時也會導致一系列嚴重的後果。如故障損失增多，磨損腐蝕加快。、環境汙染嚴重和能源資源消耗過大，等等。
2.損失設備的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重設施運行與設施設備管理的經濟效果。
3.現代化設施設備技術綜合性強，全過程環節多，且相互運行、相互制約。因此，必須進行系統管理，確保服務體系的優化運轉。
4.使用現代化設施設備時崗位分工較細，經常是單工序操作，又由於設施設備結構複雜，人的感官能力難以適應。因此，要求加強人機關係的研究，以保證人與設施設備的協調。
（二）傳統設施設備管理方式的侷限性
面對使用現代化設施設備所帶來的一系列新情況、新問題，傳統的維修型設施設備管理方式越來越暴露出它的侷限性：
1.傳統設施設備的大量工作集中在維修階段，較少注意設施設備全過程的管理。設施設備維修的目的是為保障服務的單一設施設備修復，本質是靜態管理。而在科技迅速發展的情況下，這種管理方式已經不能適應對現代化設施設備進行系統管理的要求。
2.傳統設施設備管理不能保證各環節之間的有機聯繫。製造與使用的分家，前半生管理與後半生管理的脫節，不利於有效解決使用現代化設施設備所帶來的新問題。
3.傳統設施設備管理在技術、經濟、組織三者管理方面，側重技術管理，忽視經濟管理，同時對組織管理工作不夠重視。
4.傳統設施設備管理仍然停留在單純配角服務的階段。在企業轉變為以經營管理為中心的情況下，不能為貫徹企業的經營方針目標及時提供技術、經濟保證。
5.傳統設施設備管理只注重設施設備管理機構和專業人與，沒有把同設施設備有關的部門、人員組織協調起來，缺乏廣泛的群眾基礎。
由於傳統設施設備管理存在著侷限性，已不能適應在科學技術和商品經濟迅速發展形勢下管理好現代化設施設備的客觀要求。
四.設施設備管理的內容
（一）設施設備管理的範圍
設施設備在其整個壽命週期中一般都處於運動狀態，分別表現為物質運動和價值運動兩種狀態。設施設備的物質運動是指設施設備在使用中，由於物理的和化學的作用而產生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復、改造和更換，升值報廢處理。設施設備的價值運動是指設施設備在製造產品過程中的資金轉化，即將設施設備原有價值和維持費用通過提取折舊與計入服務費用，逐步轉移到服務的成本中去，從而導致設施設備淨值不斷下降的過程。兩種形態形成設施設備的兩種管理：技術管理和經濟管理。它們分別收技術規律和經濟規律的支配。因此，設施設備綜合管理的範圍不僅包括技術管理，而且包括經濟管理。
（二）設施設備管理的具體內容
設施設備管理圍繞設施設備的兩種運動狀態和整個壽命週期，具體開展以下各項工作：
（1）組織管理。包括設施設備管理工作目標的確定和展開，組織機構的建立及人員培訓，各項規章制度的制定、貫徹和實施。
（2）設施設備前期管理。包括設施設備的規劃、選型、採購、定貨、安裝、調試和使用初期管理及信息反饋等。
（3）設施設備固定資產管理。包括設施設備資產的驗收、編號、移裝、調試和使用初期管理及信息反饋等。
（4）設施設備使用與維護管理。包括設施設備使用制度、操作維護規程的制定，日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及潤滑管理等。
（5）設施設備修理管理。包括設施設備修理計劃的編制和實施，修理工藝的涉及和新技術的採用，修前技術、生產準備，修理技術文件、工作定額的制定以及備品配件管理等。
（6）設施設備狀態管理。包括設施設備技術狀態完好標準的制定，設施設備的日常檢查、定期檢查和狀態監測、診斷，設施設備的故障和事故管理等。
（7）設施設備技術改造與更新管理。包括技術改造、更新項目的確定和計劃的編制、改造、更新的組織和實施。
（8）動力設施設備（管網）管理。包括安全運行、維護監測和供能管網管理等。
（9）設施設備經濟管理。包括設施設備投資、固定資產折舊、修理費用、改造更新資金管理等。
（10）設施設備信息形態管理。包括信息系統的建立，信息的分類和處理，計算機化、網絡化、智能化在設施設備管理中的應用等。
五.做好設施設備管理現代化改造應具備的基本條件
目前，物業公司的設施設備管理工作尚有許多不能令人滿意的地方，歸根結底是設施設備管理思想、組織建設和制度建設及專業人才培養跟不上時代發展的步伐，成為制約物業管理發展的瓶頸。積極應用科學技術成果，對設施設備有效地進行綜合管理，充分發揮設施設備效能，達到設施設備管理現代化是物業公司解決制約其發展的重要環節。因此，必須重視和儘快完善本企業的設施設備管理體制、組織建設和制度建設，為進一步實現設施設備管理現代化開闢道路。
（一）樹立現代化的科學管理思想
設施設備管理現代化首先是管理首先的現代化，即樹立設施設備綜合管理的思想，明確設施設備管理在企業管理中的重要地位，使它與企業管理系統的各個方面形成有機的結合，運用系統管理理論，改變過去孤立地看待設施設備管理的觀念，做到與企業管理現代化同步發展。
（二）完善設施設備管理組織和管理制度
根據設施設備管理現代化的要求，不斷調整和改革設施設備管理與維修組織機構，健全規章制度。建立與設施設備綜合管理思想相適應的全員設施設備管理組織機構，強化專群結合的班組設施設備管理。健全設施設備前期管理、狀態維修、改造更新和獎懲制度，以適應設施設備管理現代化的需要。
（三）採用先進的設施設備管理方法
推廣應用設施設備診斷技術，從狀態維修向預知維修發展；應用ABC分類法提高備件管理水平；應用網絡技術組織關鍵設施設備大修理工作，達到縮短修理工期和維修費用、資源優化的目的，以提高設施設備壽命週期各個環節的經濟性。
（四）使用先進的設施設備管理工具
根據需要積極推廣使用先進的設施設備管理工具，提高設施設備管理工作的效率和質量。如應用電子計算機提高設施設備信息管理水平，採用先進的設施設備診斷儀器對連續運行的精、大、稀、關設施設備進行自動監測和控制，在設施設備修理中採用各種精密監測器具以提高修理精度等。
當今時代，世界經濟區域集團化趨勢日益明顯，各國經濟日益被納入世界經濟體系，加速了資金、技術、商品和人才的國籍流動。世界經濟正由總量增長型向質量效益型轉軌，產業結構正向高增值型與知識集約型轉變。物業管理行業要順應潮流，儘快適應這種產業結構的變化，以代高科技為基礎，知識、技能密集，結合國家和各物業管理企業的具體情況，對國內外先進的設施設備管理經驗和方法加以消化和吸收，使設施設備管理工作逐步同國際接軌，以適應激烈的市場競爭的要求。大力推行現代設施設備管理，積極學習和推廣應用先進的管理理論和經驗，以達到國際先進水平。
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