文丨武汉裴sir

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提问1：裴帅，可否推荐点汉阳板块的毛坯房子弹150-200个的？自己比较懂装修，毛坯更合适。

回答1：

地铁盛观咯最近新房不多呢。汉阳城云顶体量有点小价格20k左右毛坯，这样不易形成小区环境，绿化什么的，品质可能会很一般。其它的毛坯基本上没有了吧。

万科的精装还可以，万科的应该是自己的装修团队装修的，不用担心精装品质问题。

提问2：你好，裴sir。想咨询一下楼市的问题。我和男朋友从事建筑方面的工作，首付40，月供5000内可承受，因为工作性质问题，位置可能不固定，主诉交通便利，地铁房，首房首贷，自住为主，目前在看四环附近的小三房和三环以内的两房。前两天看到了帝大御景城，首付40万，月供6100，稍微有压力，江樾云著觉得也还可以，毛坯房，有个86平的，我俩目前月工资到手12000左右，请问有什么推荐的吗？

回答2：

1，选择毛坯房，能够减小月供压力。其实可以看看白沙洲三环区位的，但是如果对月供比较敏感，那么白沙洲14k左右精装修房确实压力很大，因为精装部分如果不全款的话就只能XFD 意味着精装部分只能贷款10年相比毛坯贷款30年，月供压力会高很多。如下博文中有做计算，为啥精装修总价150万的房子，首付40万月供接近8000的原因：《武汉楼市精装政策是如何坑的你》

2，

汉阳看一下地铁盛观上城15-15.5k左右毛坯，也是地铁口附近的。或者江夏藏龙岛的长投绿城12.5k，品质可以，但是距离地铁有点远，性价比高。地铁云上城毛坯14-15k、幸福时代16k（主城区学区）。

你们这个情况我比较建议试一下8号线地铁口的军运村融创城毛坯11-12k左右，毛坯上车门槛低40万就够，月供也比较低，虽然区域定义为睡城但是资金优先自住上车可以。（那边有隔离点要注意）

3，如果上面的不好买，然后在考虑你说的东西湖或者黄陂的盘或者东西湖的毛坯华发13k左右或者佳兆业精装13k，刚需上车价格还可以。

提问3：近期准备做流水。本人是公职人员，老婆是民办大学老师。之前因为已经办理过房产按揭和抵押贷以及信用贷，每个月还贷18000左右，两个人收入加起来刚好和贷款比率1：2（我22万，老婆20万）。现在又想买房，如果我要做100万贷款，算每个月要还6500一个月（两个人年纪已经40岁了），那每年需要增加流水156000。请问我这个流水这样操作行不行？在我的工资卡中，每个月增加一笔3000元的流水，这样每年就是36000元（备注工资）。我老婆工资卡中每个月增加3500元流水，每年42000元(备注工资)，我们有套房子在出租，租金每个季度做流水13500元，每年54000元（备注租金），请问这样操作可行不？

回答3：

感谢付费提问。武汉买房如果你是商贷，恰巧楼盘在行情不好，比如年底或者此次yq的时候，即便你的月供不够，置业都会酌情帮你处理的，根据楼盘蓄水的情况，蓄水越少，这种处理的费用越低，一般是1-3k左右。有些楼盘精装修XFD，几乎80%的人的月供都不够，那难道kfs不卖了吗，后面基本上免费帮忙操作JLS。

当然如果是需要本（异）地公积金贷款的话，JLS是行不通的。所以我初步看了下你这样是可以滴，只要你不是搞公积金或者异地公积金贷款，商贷的话，不会太为难你的，如果为难你给点红包搞定，所以你这个放心，问题不会很大。

需要注意的是如果你买的精装修那么你的月供增加会超过你预计的1-2k左右。

提问4：裴sir你好，大华铂金瑞府三期江景房，购买目的改善型自住(主要看中了它的双地铁交通、学区、临江景观)和保值(能跑平大盘涨幅)，这个楼盘值不值的买？顾虑点：1.三期5~6号楼(目前只剩5~6号楼还剩少量新房源)临临江大道有空置地，该地块政府还没挂牌，武汉江山和大华，有可能会拿地了，如果后期该地块再盖房子，目前的一线江景房就会变成二线江景，会影响房产升值，毕竟相比而言一线江景更有价值 2.老钢城的污染问题 3.青山区产业衰退的趋势另外如果值得买的话，户型上，是买140的三居还是买169的四居

回答4：

感谢付费，大华还是值得买的。

1，自住不错，投资能跑赢大盘，滨江稀缺资源往后也是有价值的。大华三期铂金对于自住改善型购房者还是可以的，品牌和物业挺好。大华的口碑在武汉可以据说以前南湖这边淹水了，回不去，南湖大华物业出钱让居民住酒店。并且大华居住环境也不错，距离江滩比较近，江滩景观、配套设施都是很难得的。

交通自驾也很方便，滨江稀缺江景也并不比东湖差，双地铁通达，以后地铁都通了又是增值红利，综合而言自住、投资也都还不错。学校有钢城一小及任家路中学，钢城一小是武汉科技大学分校，任家路中学是青山区还行，虽然不如招商的学区，但是品质、环境会更优。

对比周边2万左右的楼盘，大华从自住品质、物业、环境、地铁、配套、学区和配套综合优于招商和东湖城（不过价格比东湖城也贵）。

招商本来是不错的，对口红钢城小学学区也有优势但是这个青山招商问题不少，据说是区里入股，而且偷面积被wq以及很多设计不合理比如门对开等。

2，

关于5/6号后面的空地，这部分规划信息裴sir 目前还无法获取到，所以不好下结论。一线看江相比二线看江确实有一些差距，但对比周边2万竞品依旧有品质胜出。大华暂时没听说有啥污染问题，你这边是哪里了解的这个信息。大华的缺点主要是容积率有些高，临江大道的胎噪可能会有点吵，这时候选择15层以上楼层，同时装修时候用双层玻璃窗+密封条；再就是江景房冬天风大湿气重，开年遇到回暖天家里的木质家具容易发霉，这个可以选择生态板和实木板，因为颗粒板空隙大容易发霉。

3，

青山区这边产业确实不如关山光谷，这几年青山拆迁，需求量较大，房价也逐步上涨，但产业确实并没有较大的发展。

光谷这边人多，堵塞，出了光谷感觉武汉其它地方就没这么压抑了，所以光谷关山、甚至光谷东支撑力很强。关山的房价比滨江的房价还高，就是这个原因。关于140 vs 169，因为二套房大于144平首付7成，大户型大于144平的流动性更弱，但是好在大华的品质可以，那么大户型作为改善型接盘也还行。

如果想继续投资倒腾房产2n 裂变的话就140的吧，可进可退。在多军眼里，延迟享受挺重要的，至少要到A8吧。

提问5（林总）：我想问一下我自己买的顺民和昌光谷未来城的房子，他们顺民装修很差我担心漏水，那么100平房子装修部分拆了重新装，这两部分成本一般高多少？同时我也担心楼上的精装如果有漏水问题，我即便重新装修是不是也可能有问题？感谢

回答5：

精装修的房子要拆了重新装修，首先拆除上面的费用不会很高一般人工费在1100到1700之间，以实际工程量计算价格就在这个区间之内。水电和基础工程防水隐蔽工程都要重新做成本也没有很高，目前100平的房子市场价（包工包料）在3到4万左右。工程标准达到主流家装公司的水平，甚至可以终身免费质保。

以我做过的保利新武昌精装房拆除重装的经验来看，最大的支出是拆除的主材很多都不能再用了。比如地砖（洗手间厨房阳台客厅）拆除之后就不能再用了。家里用的柜子（衣柜橱柜鞋柜等）都是用颗粒板材做的，拆除之后再安装困难很大。特别是一些链接的五金件螺钉固定不好会滑丝。

总结重装精装房其实基础工程和隐蔽工程支出并不多，主材那些如果可以完整拆除再安装，整个工程4费用在万左右，工期差不多20天就可以完工。重新装修之后由于施工标准和质量要求严格，工程完工之后也有验收，后期不会再出现漏水和质量问题。如果您家装修好了也完全不用担心楼上出现漏水渗水到楼下的情况可以提前和楼上说好签一个协议，出现渗水问题由楼上住户和开发商物业维修负责赔偿您的所有损失，现在很多人收房装修的时候都会签这个协议。

提问6：为什么我拼劲全力到30岁依旧感觉碌碌无为，一无所成。

回答6：

如果你到了30岁还没有从楼市中赚到第一个100万，那真的应该狠狠的自我反省一下！2015年前后光谷片区房价五六千的时候你在干什嘛？是不是只顾着泡妞或者假装很努力的埋头工作？人生啦，既要埋头苦干又要抬头看路拉！

1，

选择真的很重要，因为选择决定了命运。

每个人，在人生关键节点处，就那几步路，每选对一次，人生就会上一个台阶。相反，如果在关键节点处做的选择都错了，人生后半程就很难再翻盘。

2，

年龄越大，留给你的机会就越少，你做选择的机会成本就越高。

一次错误选择，很可能由于积重难返而毁了你的一生。所以，越厉害的人，越擅长做选择。成功，就是无数正确选择持续累加的结果，最后形成复利效应。生活中，也许你会看到有些人，突然有一天就平步青云了，但你并不知道，那是因为他之前的每一步路都走对了。

3，

比如90年前后出生的你当初买对房子没，当初找对对象了没？！如果这两步做出了正确的抉择会不会好很多？所以裴sir说人生最重要的投资就是找对对的人，一起相互成就，其次才是房产投资（大多数我们这样的普通人）。

4，

如果一个人到了30多岁还一事无成，那就说明，他之前在关键节点处的选择，很可能都错了。所以，若你的圈子不是很高端，父母或周围人都没有特别大的人生成就，那么，我强烈建议你，在面临人生关键节点处选择的时候，不要听你周围人的话，而是去求助一个你信任的专业人士。只有知识水平、眼界、格局等方方面面超过你的人的建议，才值得你去听。他的一番话，很可能改变的是你一生的命运，

这就是对自己、对情感、对金融房产投资认知的变现。

·　ＥＮＤ　 ·

楼市投资也遵从2/8定律，只有资深投资客才能赚到钱，大部分一买就站岗或者血亏。

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