2020-03-11 11:40:47 佚名

琅琊榜首張大仙

為什麼大城市，就能夠吸引人。不外乎大企業在大城市，優秀資源扎堆在大城市裡。造成這種現象，使之地皮值錢。假設有限人口數量，那麼會吸引小城市的人進入大城市，造成小城市的人部分空心化。[吃瓜群眾][吃瓜群眾]

無名13044461

前兩月50大城市賣地超5000億，確實讓人感嘆現金才是地產中的王者！一二線再現“虹吸效應”，順應了2019年以來土地交易分化趨勢，這種趨勢未來還會延續。

第一、什麼是虹吸效應？

01、物理學

虹吸效應本來是物理學上的概念，是指由於液態分子間存在引力和位能差能，液體會由壓力大的一邊慢慢的流向壓力小的一邊。

說起來很拗口，其實就是生活常識，我們也經常使用，一看圖秒懂！

02、經濟學

在一個國家裡，經濟發展所需要的各種資源總量是有限的，一般決策者就會優先發展部分城市，希望通過“先富幫後富”實現國家富裕。

當資源、人口、政策優先配置後，城市間就會形成比較優勢，長此以往，優先城市就會將其他城市的人口、資本、生產要素吸過來，會對其他城市產生負面影響。

第二、如何看待前兩月50大城市賣地攬金超5000億？

總的來說，從去年12月8日第一例新冠肺炎被確診，到今年1月20日國家衛健委宣佈新冠肺炎為乙類傳染病，但採取甲類傳染病的預防和控制措施起，房地產就受到了來自疫情的嚴重衝擊，尤其是房地產銷售。

相比房地產銷售萎靡不振，土地交易則要活躍很多。除了部分城市因疫情推遲或暫停交易，多數城市土地交易依然活躍。

01、中原地產數據

中原地產數據顯示，1-2月全國50大城市累計賣地收入達5180億，同比提高4.1%！

其中，一線城市賣地攬金1433億元，佔比28%；二線攬金2893億元，佔比56%，三四線攬金854億元，佔比16%，一二線攬金額佔據絕對優勢。

02、中指研究院數據

中指院1-2月全國土地成交城市排行榜顯示，成交額TOP10城市累計成交2567億元，同比增長0.08%！

具體城市上，北京攬金673億元排名榜首，上海攬金619億元排名次席，杭州攬金370億排名探花；剩餘7城均為一二線，無三四線上榜TOP10。

具體增速上，一線北京、上海增速較大，分別達14%、112%；二線溫州、南京增幅也很大，分別達1085%、408%，一二線城市虹吸效應顯著。

值得一提的是香港置地聯合體，以311億拿下上海徐彙區黃浦江南延伸段WS3單元等28個地塊，成為上海新“地王”！上海在一線城市中表現亮眼，而同為一線的深圳卻未上榜。

看完中指院1-2月土地交易數據，再回顧下中指院2019年全國300城土地交易數據，300城土地交易額50294億元，同比增長19%！雖然土地交易額再創新高，但交易區域明顯分化。

其中，一二線供需兩旺，房企拿地積極，成交面積同比減少1成，但成交金額同比上漲1成；三四線供需兩弱，量跌價升，溢價率下滑，市場轉冷。

在地產融資政策收緊的背景下，房企拿地迴歸理性，並且在區域上撤離三四線，重回穩定性更好的一二線佈局，既是理性使然，也顯示市場對一二線樓市信心更足；三四線持續低迷，前景黯淡，交易轉冷，資本撤離就在情理之中。

綜合本節分析，全國土地交易分化趨勢早在去年就已顯現，而從調研、決策，再到實施，房企迴歸一二線的決心可能更早，網傳碧桂園從2015年開始就在戰略性地撤離三四線了。

也就是說，土地市場上的一二線虹吸效應早就有了，今年1-2月土地交易再現虹吸效應，只是順延了這種趨勢，而放眼未來，這種趨勢多半都會得到延續。

第三、如何看待一二線虹吸效應？

通過上面的分析，我們已經知道，城市間出現比較優勢，形成一二線虹吸效應，最初可能是出於國家經濟發展需要。後來再現虹吸效應，更多是這種比較優勢不斷加強的結果，所謂“強者恆強”。

01、在房地產業中，為什麼前些年一二線虹吸效應不明顯？

這就要從國家城鎮化戰略和發達國家城鎮化規律說起。

（1）發展道路選擇

在城鎮化道路上，世界上有兩種比較成功的發展模式，城市群、都市圈模式和中小城市模式，基於參考這兩種模式，國內有兩種觀點：大城市派和小城市派。

前者主張發展以大城市為核心的城市群，通過城市群力量提升國家整體城鎮化水平和國家經濟，典型模式國家是美國、日本。

後者主張發展中、小城鎮，通過“點”的提升帶動“面”的飛躍，避免“大城市病”，典型模式國家是德國、意大利。

2015年，國務院“十三五”規劃綱要出臺，城市格局規劃的是“兩橫三縱”，核心內容是19個城市群和2個都市圈。

2019年，粵港澳大灣區發展規劃綱要落地，長三角一體化方案修正為環杭州灣大灣區，2個國家級城市群升級為2個世界級灣區。

“江湖”從此再無異議，大城市派最終勝出，未來國家城市戰略規劃躍然紙上。

從道路研討、形成、決策到最後實施，房地產業在各級城市中是不具有政策優先性的。也就是說，在過去多數年份裡，房地產業在國家政策上，一二線是不具有虹吸效應的。

（2）發達國家城市發展規律

大城市道路既然勝出，自有其優勢，我們來看下美國模式的發展規律。

美國國家調查局的數據顯示，美國城市發展經歷了四個階段，第一階段農民進城，第二階段中小城市人口向大城市聚集，第三階段大城市郊區化，第四階段大都市圈化。

第一階段，農業人口持續向城市聚集。

人口流動是初級的、就近的，各能級城市基於比農村更好的生活條件、就業機會和教育配套，吸引農業人口向城市非農產業轉移，直到出現“劉易斯拐點”，城鎮化速度就會逐步放緩，城市發展開始分化，一二線為代表的大城市就會顯現出虹吸效應。

我們現在在哪個階段？

一般認為城鎮化率達50%後就是第二階段，也就是2011年前後的事情。

這就意味著，按通常標準理解，我們現在城市發展已處在第二階段。

階段特徵是中小城市人口向大城市聚集，農業人口進城乏力，城市發展分化，大城市繼續發展，並初步郊區化、衛星城市化，而中小城市基於虹吸效應負面影響，會走向衰落。

哪些是大城市？

雖然第一財經有個商業魅力排行，但就綜合實力而言，社科院的劃分應該更為準確些。

按照社科院關於城市綜合實力劃分，一二線基本都是大城市，三（四）線除了在城市群、都市圈內的衛星城市外，多數都是中小城市。

也就是說，按照美國城市發展規律看，在城市發展第二階段，出現一二線虹吸效應是正常的，不僅表現為資本，在人口、產業等生產要素上也會出現，而在我們國家，還會有政策。

另外，從美國城市發展歷程看，第二階段從1920年開始到1960年結束，先後經歷了大概40年時間，而美國走完第一階段，只用了20年。

結合1998年國務院宣佈房改，福利房退市，住房貨幣化、商品化，到2011年前後，我國大概用了12、13年走完，後發優勢嘛，快些也是正常的。

綜合本節關於城市發展道路和發達國家城市發展規律分析，我國在經歷房地產高速發展之後，出現城市發展分化，土地交易分化，或者說前兩月一二線虹吸效應，其實市場作用是偏弱的，更多還是國家城市戰略這隻“手”在起作用。

02、今後一二線虹吸效應會常態化

從國家城市發展戰略和發達國家城市發展規律看，城市發展分化、房地產市場分化趨勢會在今後得到強化，一二線對其他城市的虹吸效應會更明顯和常態化。

（1）人口

從“劉易斯拐點”看，農業人口向城市非農產業轉移過程會經歷兩個拐點，結合2005-2012年珠三角、長三角等沿海地區“用工荒”、“用工難”現象，我國“劉易斯第一拐點”應該已經到來，農業人口向城市轉移的數量和速度會大幅減緩。

城鎮化第二階段規律看，一二線會在人口上保持對其他城市的虹吸效應，這個過程是漸進而長期的，美國花了40年。

（2）產業

產業依託城市，追逐人才、利潤和市場，一二線不斷湧入人口後，會形成更為龐大的消費市場、人才市場、龐大產業。基於“大城市病”、成本控制和環保要求，產業向郊區和衛星城市轉移就是大概率事件。

一二線在產業上，也會形成對其他城市的虹吸效應，並隨著城鎮化持續推進，也會不斷加強。

（3）資本

隨著人口不斷向一二線為代表的大城市聚集，大城市將擁有更為龐大的消費市場，擁有更為強大的產業佈局。

大城市購買力更強，市場更大，前景更好，資本出於避險、追逐利潤、投資前景等因素考慮，自然也會更多地向大城市轉移，一二線在資本上的號召力將更為強大。

總的來說，過去我們處在城鎮化第一階段，不論一二線，還是三四線，都在全面高速發展，都能享受到政策、土地、人口、資本、產業等紅利。

隨著城鎮化持續推進，國家戰略轉向，城市發展分化，一二線將更多地享受到政策、人口、產業和資本等生產要素紅利，形成對其他城市的虹吸效應，多數三四線將在下一階段的發展中掉隊。

因此，前兩月50城賣地超5000億，出現土地交易上一二線虹吸效應，不是開始，也不是結束，而只是萬里長征中的一小步。這個信號再次出現，未來出現的頻率和領域會更高、更廣，直到大家習以為常。

房壇法菜

2019年全國樓市出現了全區域分化，在大城市群的覺得房價還在漲，而小城市的購房者都覺得2019年樓市很低迷。已經買房投資的也在糾結2020年是該賣房還是繼續囤房？

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2019年樓市現象小結

2019年全國各個城市的樓市調控都是房地產史上最嚴格的時期。嚴格的調控也導致全國樓市出現了成交量跌漲的分化和房價跌漲分化。不同級別的城市不同區域的城市房價跌漲不一。投資熱度冷暖不一。

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2019年全國50城賣地4萬億，房企投資建設迴歸一二線城市

但無論行情再怎麼差，房企總是趨利避害的。2019年全國的中大型開發商幾乎在年初統統撤離了三四線小城市，迴歸到一二線大城市。2019年全國前50個一二線和強二線城市賣地規模達到4.4萬個億。同比增長了19.33%。創下了50城房產史記錄。

濟南大house

從下表可以看出，一二線城市無論供應量，還是成交量，都有一定上浮，三線城市則開始收縮。在疫情影響的二月份，城市的底氣是不一樣的。

另外，一線城市的溢價率高啟，這表明房企對於行業走勢有了更清晰了的認識：一線城市的優質資產才是抵抗風險的法寶。我相信，這是疫情教育所致。

企業需要信心，市場需要信心，國家需要信心。二月的數據不能代表真實市場表現，但絕對能代表人心所向。

山中學步

你好，我是板鷹。當經濟增長乏力的時候，市場上存量資金博弈越發加劇，這是不以意志為轉移的，而是，時代發展的必然趨勢。一二線城市超強的虹吸效應主要動力是未來的發展潛力大，像醫療、教育、就業機會等都是小城市不能比擬的，像北上廣深這些城市，基礎設施完善，發展空間大，不管是硬件還是軟件都是全國領先的。就拿華爾街的百年曆史來看，這是一個趨勢，也就是虹吸效應是長期存在的。所以我覺得這種虹吸效應代表的是未來人口紅利的爭奪，人才紅利的爭奪。這裡有全球最前沿的科技，比如5G的覆蓋，對應的就是網紅直播，AI，無人駕駛的創業和就業機會的不同。我認為這主要是未來人口的爭奪，而大家看到的是資金的變量。這是我的觀點，希望對你有所幫助！

股律板鷹

迴光返照。房地產註定不是一個持續發展的產業，以房地產為主的城市折射經濟發展的同時，也在向世人宣告，城市發展的畸形和無可持續發展的動力。除了北京做為中國唯一的政治中心外，上海、廣州等一線城市的地位越來越被撼動，不要被房子綁架一生。

國民雞湯

前兩月50大城市賣地超5000億一二線再現“虹吸效應”在春節後疫情蔓延、樓市銷售慘淡的映襯下，土地市場弄潮兒的身影顯得異常醒目。中原地產統計顯示，1-2月份50大城市合計賣地5180億，同比上漲4.1%。其中，香港置地聯合體以310.5億元拍下上海新“地王”。在成交總價TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快;二線城市溫州、南京增幅較大。一二線城市虹吸效應明顯。不過，業內人士指出，年後拿的地很多都是之前就考察或溝通過的，房企只是在執行既定計劃。而在疫情發生後，多數公司必然要調整今年的拿地預算。

值得關注的是，大型房企尤其是國資房企攜資金及運營優勢，進一步成為土地市場的主力，增大銷售規模，然後再去拿地，形成正循環。而眾多的小型民營房企，只能被時代的洪流拋下，它們似乎很難掙脫這樣的命運。

國企掀拿地熱潮

在銷售正常的年份，土地市場往往充斥著各個陣營的開發商，而在今年2月，能夠參與拿地遊戲尤其是一線城市拿地的，只是少數人。根據中原數據，1-2月TOP10房企拿地總額為1413億元，同比增長3.4%，佔TOP50房企拿地總額49.39%。從拿地金額來看，香港置地聯合體以318億元位列第一，綠城中國以268億位列第二。在這場拿地熱潮中，主角幾乎都是國資房企和大房企，特徵鮮明。即使香港置地和綠城背後，也有國資的影子。拿地總額TOP20裡面，有5家為地方性國企、6家央企，其中華潤置地以140億元位列第三。保利發展、中海地產、中交地產、中國鐵建、北京建工等央企均拿地40億元以上。疫情下，依然有企業不差錢。”中原地產首席分析師張大偉表示，最近全國土地市場以國企為主，私企拿地的非常少，大部分都是國企聯合體獲得土地。克而瑞也認為，資金充裕、融資成本較低的央企、國企，是當前土地市場中積極拿地的首類房企。以華潤置地、中交集團、首開等為代表，拿地金額遠高於其1-2月的操盤金額。

事實上，從2018年起，國資房企就一直在積極佈局，搶佔優質地塊，勢頭強勁。2018年全國房企拿地金額TOP100中，保利發展、華潤置地、中海地產分別以1001億元、803億元、760億元位列第三、第四、第五;到了2019年，保利發展、中海地產、華潤置地分別以1166億元、1034億元、813億元位列第三、第四、第六。張大偉分析，1-2月份，央行超常規投放流動性，以穩定市場情緒。保利發展等憑藉國企背景，更容易獲得流動性支持，融資成本也會低於行業平均水平，為拿地提供了充足的資金。此外，國企運營普遍穩健，以較低的槓桿率著稱，具備加槓桿空間。這次疫情雖然冰凍了樓市，但如果把握好，正是國企在土地市場的超車機遇，為後續搶佔市場份額打下基礎。他也提醒，如果湖北可以較快控制疫情，疊加預期中的降息等政策紅利，甚至可能再現一波明顯的小陽春，國企將在下半年表現亮眼;相對地，如果後續持續受疫情影響，拿地房企的資金鍊將會吃緊。

一二線的虹吸效應

觀察今年土地出讓的特徵可知，實際上土地市場整體仍然是低迷的，只是資金在更堅定往一二線集中，市場小範圍地爆發。

“這次疫情也讓大家發現，一二線尤其是一線城市，各類資源和城市治理都相對更好，樓市也更有機會。”一家今年拿地較多的房企人士說。

據克而瑞數據，2020年2月，全國土地出讓金共計2400億元，雖然總體環比下降35%，二三線城市的土地成交量環比大跌50%，但一線城市土地成交額卻逆勢上漲。

2月，全國一二線城市共有641宗土地成交，宅地總成交額1581.6億元。成交單宗地塊超過10億的合計46宗，主要分佈在北京、上海、福州、溫州等城市，溢價率超過10%的有27宗，佔比59%;住宅用地成交總價TOP10中，上海佔一宗，北京佔了7宗。

中指研究院報告也顯示，2020年1-2月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交2567億元，比去年增長0.08%;其中，北京以673億元的成交總價位於榜單首位，上海和杭州分別以619億元和370億元的成交總額佔據榜單第二、三位。

成交總價TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快，二線城市溫州、南京增幅較大;成交規劃建築面積中佔據榜首的成都較去年同期增長39%。

北京土地市場又重新開始釋放活力，開年兩個月通過招拍掛成交住宅用地16宗，其中不限價地塊高達12宗，土地出讓金額高達671.88億元，平均溢價率達19.48%，均創下歷史新高。

中原地產市場分析師盧文曦認為，一二線城市有著更高的安全邊際以及更穩定的需求，疫情過後，城市管理精細化程度、管理水平以及資源均會左右潛在購房者的買房意願，強化其在一二線城市買房的決心。

天風證券認為，土地市場熱度在回升。疫情短暫影響銷售，一二線城市(非返鄉置業)的需求只是被後置，但長期置業需求仍在，三四月或因推盤上升而出現小陽春;多地土地款寬鬆政策，且開發貸和非標融資如若放鬆，房企現金狀況將明顯改善，這些都有助於土地市場的回暖。

目前疫情依然膠著，大多數房企還是持謹慎態度。據克而瑞數據，百強房企今年前兩個月拿地金額同比下滑超15%，其中銷售TOP10企業1-2月新增拿地近800億元，較2019年同期降幅50%。

槍林彈虞

我來回答你的問題，無非是賣地和房價關係，買房人的獲得感問題。中國城鎮化、城市化還有很大的空間，西方發達國家城鎮化率80%以上，而我們60%左右，這也就決定了我們一二線城市“虹吸效應”持續存在。下面再說說賣地。大家關心的就是大城市賣地和房價之間的關係。分三個方面，一線城市及國家中心城市、一線城市、二線城市。

一是北上廣深賣地少，尤其深圳，幾乎無地可賣，北上廣也是地中心地帶哪裡有地？他們賣地是正常市場化運作，房價該漲還是漲。其他國家中心城市大多城市面積很多，賣地對穩定房價有制衡作用，同時有助於提升經濟，因此穩定房價提升經濟是關鍵。因此他們的虹吸效應應是最明顯。尤其是北京、長三角、珠三角、成渝。

二是其他一線城市，他們賣地因素多，賣地越多，對房價越不利，他們的經濟需要穩定發展，那麼賣地就是途徑之一。長期對他們的房價維持中性看法。

三是二線城市。分析原因同其他一線城市一樣。他們更注重賣地帶來的收益，對經濟增長比較敏感，因此多賣地，有人買，他們是比較樂意的。對房價來說，無疑是打擊。

博哥論房

賣地，還是賣地，使勁的賣地吧，賣了地會增加財政收入，賣地會回籠買房的利稅，賣了地就會增加更多新的高樓大廈的出現，賣了地房價就會瘋漲！所有人都勇進城市，農村種植菜糧的土地大面積荒廢。雖然靠貸款買了樓房，但是不能靠喝西北風活吧？土地資源匱乏，特別是適應城市化，所佔的土地都是平坦肥沃的耕地，這樣無休止的開發，糧食蔬菜基地卻變成樓房，社區街道了，呵呵等把這樣的土地都賣完了，我覺得也就是房地產的末日了！此答覆可能？？？？？