買房，一直都是一件糾結的事，畢竟動輒就是上百萬，更何況在買菜的時候也要精挑細選。對於手握百萬房款，又有選擇空間的時候，買房人就更難了， 到底選哪家樓盤合適。
近日，小胖看房團群友就諮詢了幾個樓盤選擇問題，如：龍湖大境天成vs四季春曉、中駿天薈vs融信海月平江、天鵝港華庭vs金融街融悅灣、全款買新湖明珠城還是貸款買天鵝港華庭……
今天，小胖君就通過幾個維度來說說，全款買新湖明珠城or貸款買天鵝港華庭。
區屬不同！雙吳選誰？
新湖明珠城和天鵝港華庭，是屬於不同的行政區域的，新湖明珠城位於吳江、天鵝港華庭位於吳中。
這2個項目不過有一個特性，就是都在東太湖的沿岸，從板塊大致來說，也可以算是太湖新城板塊，只是一個是吳江的太湖新城，一個是吳中太湖新城。
新湖明珠城，位於吳江區江陵西路1888號。
天鵝港華庭，位於東太湖路南側、天鵝港大街西側。
從地圖上看，這兩個項目算是隔湖相望，新湖明珠城即將推出的濱湖苑位於臨湖一側，天鵝港華庭也直面太湖，兩個項目都算是湖景房。
在配套上，天鵝港華庭目前周邊基本處於待建設之中，4號線蘇州灣北站規劃有30萬方地下商業城，一路之隔的逸林商務廣場也已經在建設之中，需要時間才能完善各項配套。
不過天鵝港華庭地塊整體分為5宗小地塊，其中2宗為純住宅用地，其餘3宗均涉商業用地， 包含住宅、寫字樓、商業、酒店等多種業態，項目自身配套也比較齊全，但是問題也是相同的，建設需要時間。在地塊東側的規劃中，包含兩座不高於200米的超高層，業態有約4.2萬方五星級及以上國際豪華酒店、4.6萬方配套商業、6.8萬方辦公等。據瞭解，項目東側4.2萬方的五星級酒店為萬豪旗下的JW萬豪酒店（江蘇首家），4.6萬方的配套商業將打造蘇州第二個悠方商場。
相比較而言，新湖明珠城作為十幾年的老盤，項目多個組團已經交付入住，小區比較成熟，周邊配套與社區配套基本已經完善。項目旁邊的新湖廣場已經開業，這也是吳江城北最大的商業體，項目總建築面積約17.8萬㎡的新湖廣場，生活配套比較齊全。
雖然社區體量很大，但是整體品質也很高。整個社區維護得也比較好，約1.5萬㎡的明珠湖，約3萬㎡的鬱金香公園，寬約40米、長約2.3公里的環湖景觀步道。社區內不僅有商業中心，還有重磅教育設施北師大附屬幼兒園。
全款or貸款？
天鵝港華庭上一批次備案均價在2.9W，新湖明珠城備案均價1.9W，看似差距很大，但是因為新湖明珠城大概率需要全款，所以，這兩者的置業門檻還是有差距的，是全款買還是貸款嗎？
從總價上來看新湖明珠城置業門檻在182.4-324.9萬左右，當然這是根據上一批次備案均價計算而來，實際價格還是要看備案價，一房一價。
天鵝港華庭以上一批次2.9W元的備案價格來看，總價在333.5-588.7，由於可接受貸款，所以以最低三成首付來看，置業門檻在100.05-176.61萬，實際價格以備案價為主。
從價格上來看，如果現金流充足的話，當然兩個項目都可以選。但是現金流不夠的話，天鵝港華庭買到的機會要大一點，但是考慮到貸款利息等因素，所耗費的成本也會高很多，每月還月供的壓力也會大很多。
需要特別提醒的是，這兩個項目都是期房銷售，預計交房時間都在2022年。但是新湖明珠城這塊地已經有十幾年了，產權年限縮水嚴重！
毛坯高層PK裝修洋房，小高
新湖明珠城濱湖苑下一批次加推房源位於3#、4#、9#、10#、11#，為22-32F的高層房源，共計388套，目前加推時間不定，著急的話就不用等了。
天鵝港華庭即將本月中下旬加推的是28#為18F小高層，16#、21#、22#均為6F洋房，這也是天鵝港華庭地塊五最後一批房源。
新湖明珠城為毛坯交付，天鵝港華庭則為裝修交付，據說裝標很高，但是由於參觀樣板間需要的驗資金額過大，所以小胖君沒辦法為大家帶來詳細資料
從產品類型上看，新湖明珠城都是高層，天鵝港華庭則為洋房+小高，最直觀的差別就是在戶型得房率上。
天鵝港華庭的小高層戶型得房率在78%-79%，洋房在87%左右。
而新湖明珠城的得房率在73%-77%。
從戶型打造上來看，其實這兩個項目差別並不是特別大，但在面積段上區別還是比較明顯。新湖明珠城涵蓋96-171平各個面積段，而天鵝港華庭戶型面積在115-203平。
天鵝港華庭
建築面積約129平4房2廳2衛
新湖明珠城
建築面積約130平4房2廳2衛
以建築面積約130平戶型來看，新湖明珠城與天鵝港華庭在戶型整體佈局上差別並不是很大。三開間朝南，雙臥朝南。但在一些地方，天鵝港華庭還是做得更好一點。雙陽臺設計，三個臥室帶飄窗，空間感跟實際使用面積上要更足一點。
新湖明珠城
建築面積約105平3房2廳2衛
需要特別表揚一下新湖明珠城的建築面積約105平3房2衛戶型，4開間朝南，主臥是套房設計，有獨立的衛生間，也僅有主臥有飄窗設計。客廳的陽臺和次臥陽臺相通。該戶型整體戶型呈現的大開間短進深的佈局，採光較好。同時，該戶型的3個臥室均在南向。
誰更有升值空間？
從二手房情況來看，目前天鵝港華庭所處的板塊暫時沒有什麼次新房，該區域地鐵線以北主要是各類工業用地，南部靠湖部分也以新樓盤和商業用地為主，所以沒有什麼參照物。
項目東北部的建屋吳郡半島、融創蘇州壹號院、新城灣語城和太湖頤景是板塊內目前僅有的有二手房掛牌的項目，掛牌價格差別也比較到，新城灣語城最低在2.7W左右，建屋吳郡半島最高，在3.5W左右，不過
需要注意的是這些都是掛牌均價，實際還是要看成交價的。
據鏈家網數據顯示，吳中太湖新城目前在售房源164套，最近90天內成交房源1套，都比較低。而在成交價格上，參照去年12月成交的融創蘇州壹號院4室2廳141平米成交總價418萬，均價在2.96萬，實際成交價與掛牌價差距還是比較大，接近5000/平。2.96W/平的成交價與天鵝港華庭的備案均價基本持平，不過天鵝港華庭是裝修交付，實際倒掛其實並沒有那麼大！
而新湖明珠城濱湖苑附近的二手房價格要更加低一點，在2.5-2.6W/平，濱湖苑上一批次備案均價相差約6000-7000/平，不過還是要看下成交情況的。
據鏈家網數據顯示，新湖明珠城小區最近的成交房源為今年1月份成交的兩套房源，成交均價在2.4W，與新湖明珠城上一批次備案均價1.9W，相差約5000/平。
從二手房成交價上來看，新湖明珠城濱湖苑的倒掛還是比天鵝港華庭更為明顯。
從租金上來看，
新湖明珠城目前在租房源主要是以兩室房源為主，租金在2500-3000元左右，單間在800-1000左右；而天鵝港華庭附近的融創蘇州壹號院，主要是以三室、四室房源為主租金以4000-6000，不過在租房源比較少。總結一下：
1.新湖明珠城單價低，但是大概率要求全款，基本180W起步，需要的現金流更大，天鵝港華庭則可接受貸款。
2.新湖明珠城加推時間不確定，天鵝港華庭本月中下旬加推地塊五最後一批房源，著急買的可仔細斟酌。
3.新湖明珠城為毛坯高層產品，天鵝港華庭則是裝修洋房+小高。
4.二手房上，吳中太湖新城在售與成交都不多，倒掛也不明顯，新湖明珠城目前倒掛達到了5000/平。
5.新湖明珠城地塊已經有十餘年，產權縮水比較嚴重，介意慎選！
6.適合自己的才是最好的，不僅股市有風險，樓市也有，“房住不炒”！
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