2019年11月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%。1年期和5年期LPR均较9月报价下行5个基点。
无论是从10月8日以后采用LPR利率办理房贷的购房者，还是即将要办理房贷的人，心里是不是都乐开了花？这两类人肯定是这样想的：
- 对于已经办理房贷的购房者来说，银行加的点数是不变的，作为基础的LPR利率降低了，实际贷款利率也肯定会下降，这个月的月供肯定会降低。
- 对于即将要办理房贷的人来说，LPR利率的下调一定会带动银行降低房贷利率，自己的房贷利率也是会下调的。
我想说的是，高兴的有点早了，听我慢慢说来。
一、加点数的玄机
房贷利率与LPR之间的关系可以由下面这个公式来表达：
房贷利率=LPR利率+基点。
公式的基点有两家单位有权利变动，一个单位是当地人民银行根据当地的金融环境进行调整。另一个就是办理贷款的商业银行根据自身资金成本情况和客户的相关资质进行调整。
即将买房的人之所以觉得比较开心，主要还是因为他们默认加点基数是不会发生变化的。可实际上呢？
当地人民银行短期内是不会进行调整的，但是办理贷款的商业银行却是会调整的。
据我了解现在很多商业银行仍然采用的是“明LPR，暗基准利率。”
也就是说，一家商业银行原来的房贷利率是基准利率上浮20%，现在的房贷利率依然是这个利率。在计算基点时就是用基准利率上浮20%得出的利率减LPR利率得出基点数。
这就会造成一种情况，银行只认自己设定好的利率。
无论LPR是升是降，对于即将申请房贷的客户来说，其最终的房贷利率不会受其影响。因为银行会通过调整加点数来调整最终利率。
二、银行利率的调整与LPR调整并不同步
LPR新政刚出的时候，很多人都预测说银行的房贷利率有可能跟随LPR的每月变动而随之而变。
按照以前采用贷款基准利率的逻辑来分析的话，确实如此。借款合同里也约定的有相关条款：
贷款基准利率变，房贷利率立即发生变化，或者是一年一变。
因为LPR是每月一变，所以房贷利率不也可以采用立即随之而变吗？
原则上可以，但大部分银行不会让这样选。
在办理房贷的过程中，尤其是对于利率变动方式这种比较边缘的问题，客户要么不清楚这是什么意思，要么压根儿就不在意这个细节。所以利率变动方式都是银行自行确定的。
据我所知，银行的利率调整方式大多采用一年一变。
而一年一变也分两种：
- 一种是贷款发放日次年，每年1月1日根据当月LPR利率进行调整。
- 另一种是贷款发放日次年，放款日期的对应日根据当月LPR利率进行调整，以后每年在对应日都会进行调整。
在以上两种选择中，银行又比较偏爱第一种。
换句话说，现在的LPR利率发生变化，不会改变已经发放的贷款利率，最快也得等到2020年1月1日才能反应过来。可次年1月1日的LPR利率与本月（11月）的LPR利率又是没有直接关系的。
说到这儿，大家肯定有疑问了，LPR新政的推行难道不是为了更好地调控贷款利率吗？银行跟着LPR的变动，也调整基点，客户的实际利率没有发生变化，这LPR新政的推行岂不是很失败？
我觉得这不能说LPR推行很失败，而是过渡阶段的产物，产生这样的情况我认为有下面两个原因：
一、银行资金成本没有发生变化
LPR新政目前也还只是探索阶段，还有很多问题没有解决。比如贷款利率的“锚”由贷款基准利率变为LPR，存款利率的“锚”怎么变？
这是很现实的一个问题，因为它直接关系到银行的资金成本，间接关系到银行的贷款定价。
这很好理解，LPR利率下降了，银行的存款基准利率却没有降，这意味着银行吸纳存款所付出的利息没有降。
银行付出的利息没有降，放出贷款收的利息自然不能降。否则银行岂不是赔本了？
那银行的存款基准利率为什么没有降低呢?
从历史情况来看，当下的存款基准利率是最低的。如果利率再下降，夸张点预测，就和欧洲的负利率没有太大差异了。再来一轮大水漫灌，快速通货膨胀，会对当下的经济造成强烈的冲击。
调整存款基准利率的作用是调控货币供应量，但调控货币供应量的手段却不只是调整存款基准利率。
通过调整存款准备金率、再贷款、公开市场业务等都可以替代存款基准利率的作用。
我预测，存款基准利率短期内不会发生变化，银行的资金成本短期内也自然不会发生变化。
二、年底资金比较紧张
银行年底贷款资金比较紧张似乎已经是一个比较普遍的现象。在11月这样一个临近年终结算的月份，能从银行贷出款已经实属不易，还指望利率下降，似乎有点痴人说梦。
为什么银行老是年底贷款资金紧张呢？
第一、房贷额度紧张
- 贷款资金紧张实际上是房贷额度紧张。很多银行在年初就已经设定好各个贷款品类的贷款额度了。房贷额度一年就若干亿，放完就没有了，所以年底的房贷额度就会比较少。
- 银行的贷款品种有很多，房贷是定价最低的一种，也是银行利润最低的一种。现在的银行都是利润导向。每年年初，分给房贷的额度往往比较少。
- 现在监管机构对于银行的放贷指标也有控制，一家银行一个月能发放多少额度的房贷也都是受到严格控制的。
第二、考核压力
快到年底，已经完成任务指标的银行和差很多没有完成指标的银行已经不会继续放款了。因为现在的放款就会变成来年的基数。
只有那些还差一些就能完成任务的银行会积极在放款，力求完成任务指标。
写在后面的话：
虽然LPR的利率在变化，但不会有那么快传导到房贷利率上。对于已经发放的贷款来说，最快也得次年1月1日才能变更利率。对于还未发放的贷款来说，因为银行的资金成本和信贷规模，银行是不会考虑降低利率的。
再看到LPR利率下调了，不要高兴太早。
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