核心观点：$越秀地产(00123)$
2019年，越秀地产围绕“深化管理提能力，经营驱动促发展”的年度工作主题，把握“苦练内功、稳健经营、均衡发展”的工作基调，通过不断的提升经营管理能力，实现经营业务的持续、有品质增长，完成全年销售目标的106%，并将2020年的销售目标提至802亿元，较2018年680亿的销售目标增加17.9%。“轨交+物业”模式、国企合作、三旧改造等特色多元化的增储方式，为2020年业绩目标提供保障。
一、营业收入利润稳步提升，成本管控能力改善
2019年越秀地产实现营业收入383.4亿元，同比上升45%，从营业收入的构成来看，营业收入的增加主要得益于房地产相关销售所获得收入增加，同比上升41.8%。净利润47.3亿元，同比上升55.6%，毛利润131.2亿元，同比上升56.4%，公司实现核心净利润35.1亿元，同比上升24.8%。
2019年公司录得毛利润率34.2%，同比上升2.4个百分点，由于经营需要导致营业成本的增加，同比上升39.8%，但营业收入增长的幅度大于营业成本增加的幅度，因此总体来看，毛利润率的上升得益于营业收入的较大幅度上升。公司录得净利润率12.3%，同比上升0.8个点，公司盈利能力和成本的管控能力进一步提升，具体来看，管理费用12.3亿元，管理费用率3.2%，较2018年下降0.7个百分点，财务费用11.6亿元，财务费用率3%，较2018年下降4.5个百分点。
二、完成全年销售目标的106%，大湾区贡献近六成
2019年越秀地产有效应对“房住不炒”、“一城一策”调控政策和市场变化，采取了灵活、适当的销售策略，加快销售和现金回流，实现累计合同销售金额721.1亿元，同比上升24.8%，完成全年销售目标680亿的106%。合约销售面积为349万平方米，同比上升26.1%，合约销售均价为20700元/平方米，较2018年同期20900元/平方米微降。
从区域贡献度来看，大湾区的贡献最大，占全年销售金额的58.5%，其次是华东区域，占比23.4%，其他区域占比相对较少，华中区域、北方和西部区域分别占比9.9%、7.8%和0.4%。
三、逆势加仓，多元纳储
2019年越秀地产通过“轨交+物业”模式、“集团孵化-地产购买”、国企合作、城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式，以较低的溢价率在广州、深圳、中山、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等11个城市新增27幅土地，新进深圳、成都、郑州、长沙、嘉兴等一二线城市和具有潜力的都市圈城市，总建筑面积为771万平方米，投销比2.2，拿地积极性比较高。其中，通过国企合作模式增加土地储备149万平方米，占新增土地储备的19.3%，国企合作成为公司重要的纳储渠道。
从土储的权益占比来看，2019年新增土地储备按照权益计算建筑面积为521万平方米，权益占比67.6%，较2018年同期大幅提升，未来公司的盈利质量有望进一步改善。
截止2019年底，越秀地产拥有总土地储备2387万平方米，足够未来三至五年开发所需。其中大湾区的土地储备1234万平方米，占总土地储备的51.7%，“轨交+物业”项目土地储备为315万平方米，占总土地储备的13.2%。报告期内公司持续巩固区域化布局，目前土地储备分布于全国19个城市和地区，区域角度来看，深耕大湾区，重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区，不断巩固和完善“1+4” 全国化布局。
四、净负债率可控区间内上升，债务结构合理
2019年越秀地产货币资金301.9亿元，同比上升11.2%，现金短债比达4.2，完全覆盖一年内到期债务，短期内没有偿债压力。净负债率75.2%，较2018年上升14个百分点，与积极拿地存在较大的相关性，但与EH50房企平均净负债率相比，总体仍然保持在合理的区间。
另外，2019年公司充分发挥境内外多元化融资渠道的优势，加强资金管理，优化融资模式，境内成功发行各类债券共73亿元，期限介于三至五年，发行利率在3.6%至4.03%之间，优化了债务年期组合和债务结构，截止2019年底，一年内到期的债务占比仅10%，债务结构合理。公司整体平均借贷成本4.93%，同比微升0.1个百分点。
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