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之前123房先生已经推送完了朱村板块（凤岗站）的所有楼盘的跑盘报告，接下来123房先生会陆续推送山田站的楼盘。这一期首先推送万科春风十里。
春风十里，是万科在2016年11月竞得的地块，楼面地价高达1.2万/㎡。而彼时，与春风十里接邻的荔富湖畔在售仅1万/㎡。
面粉贵过面包，春风十里是板块内妥妥的地王。拍地一时爽，拍下之后就要开始想办法解套了。万科为了将楼盘卖出来，在两个方面着重发力。
（1）产品溢价。全复式高赠送，既控总价，又提高了单价，进而提高了整个楼盘的货值。这种做法，不流失刚需客户，客户能以有限预算获得更大居住空间。而万科由于复式偷的面积多，进而带来总货值也增加了。
（2）文化溢价。山田站还是蛮偏，楼盘旁的高速也蛮吵。万科为了卖出高溢价，还配合了文化氛围的打造。万科在春风十里，用尽各种软装和园林手段，向客户传递一种典雅、婉约的诗意生活，在春风十里“听风来、等花开”、“将生活过成诗”、“抵达心中的风景”、“赞美生活中的美好事物”。
文化营造这种事情，其他的地王也多有采用。如金地壹阅府、碧桂园云顶、首开龙湖天奕等，营造的是豪宅气氛。但春风十里并无优越的区位，因此只能营造惬意的桃源生活。
123房先生对文化营造倒是兴趣索然。但万科的纯复式楼盘，还是想好好解读一番。
导读：
01 楼盘基本信息
02 小区位和配套价值解读
03 楼栋布局价值解读
04 户型优劣解读
05 结论和建议
（7图+2800字，阅读需要12分钟）
01 楼盘基本信息
02 小区位和配套价值解读
123房先生之前在科慧花园的跑盘中，对21号线的区位价值和周边配套都有比较详细的介绍。主要的结论是21号线沿线楼盘的主要卖点是交通，配套是稀缺的，生活不是特别便利。（点我回顾）
万科春风十里，我们从交通、商业、教育和医疗四个方面来说说它的小环境。
（1）交通。21号线山田站，距离站口有约1公里的距离，步行需要10-15分钟。这个步行时间一般是可以接受的。
（2）商业。从山田站出来，沿路楼盘都有底商，日常生活消费是可以满足的。荔富湖畔是有待建商业综合体，但这个商业综合体的落实会有较大的不确定性，荔富湖畔还没有找到接盘开发商，而且这个板块也没有建造商业综合体的生意逻辑。
（3）医疗。周边3公里内都没有卫生院或医院，就医不便利。
（4）教育。周边是村校为多。山田站的楼盘都没有配建中小学。只有在距离2公里外的保利中海金地大国璟旁有待建设的公立中小学。
整体来看，山田站周边，无论是交通价值（慢站）和配套水平，还是会比朱村板块（凤岗站）要差一个档次。朱村板块的凤岗站是快站，中小学和商业也在配建过程中（但板块学位仍然不足）。
03 楼栋布局价值解读
万科春风十里，在北三环高速和朱村大道的交汇处，朱村大道上还有地铁21号线地上段的运行线路，所以它会有明显的列车和汽车的车行噪音影响（低价值面①②）。
北三环高速是一个主要的噪音源，万科春风十里的所有楼栋都采用了背向北三环高速的排法。在北向窗户不打开的情况下，会较大程度的屏蔽来自北三环高速的噪音。
朱村大道和地铁21号线对前排1-3栋住宅影响较大，后面楼栋由于前排的遮挡，影响相对小些。
在地块北侧，有一条单独的带状花园。这一块范围由于地块需要退让天然气管道，属于不得建设的空间，因此用来打造了带状花园。带状花园的存在，增加了住户的活动空间，也拉开了楼盘和北三环高速的距离。
基于上面的解读，投资总按价值高低对楼栋进行了分档。
最佳：5栋、7栋。前后有楼栋遮挡，受到道路噪音影响小。
次佳：4栋、6栋、8栋、9栋。背向北三环高速，北向房间有一定的噪音影响。
次次佳：1栋、2栋、3栋。面朱村大道和21号线地上段线路，有明显的汽车和列车噪音影响。
04 户型优劣解读
春风十里是全复式的楼盘。有三种主要的户型，分别是：
①99㎡四房两厅两卫（A户型）
②102㎡四房两厅两卫（B1、B2户型）
③119㎡四房两厅三卫（C户型）
三种户型里，99㎡是102㎡偏刚需的，而119㎡是偏改善的。前面两种刚需户型，都很难给你一种万科所承诺的诗意生活。但最后的改善户型，确实有更大的发挥空间，让生活有更多的惬意。
（1）A户型99㎡四房
A户型是三个户型里，相对比较多问题的。
一个明显的问题是，户型的面宽较小，客厅摆一张沙发，一个电视柜，和一个宜家的出租屋小桌子，客厅就很拥挤了。客厅是最常用的家庭空间，也是家庭成员聚集的场所，客厅的大小还是很影响家庭幸福感的。
一般的入户门进来，是通往餐厅和客厅的，不直接进入房间。A户型如果入户门没有关，其实外面的人是很容易在不引起一楼察觉的情况下，进到二楼。这需要住户重视居家安全。
二楼的书房由于面积太小，很难单独作为一个房间使用，可以考虑和二楼的次卧打通使用（但也不能完全打通，有承重墙不能拆除）。书房的采光窗也挺小，采光会差一些。
三个卧室里，主卧南向，两个次卧和书房都是北向，如果是背向北三环高速的楼栋，打开窗会有明显的汽车噪音的影响。
（2）B户型102㎡四房
B户型102㎡比A户型99㎡多3㎡，但房间格局相对会比A户型好些。但B户型同样也存在一些问题。
由于B户型是中间户，左右都有别的住宅单位，因此B户型的卫生间都是暗卫。厨房的窗户也比较小，采光效果一般。
B户型有一楼老人房和二楼主卧都是南向，舒适性会好些。次卧是北向，会受到一定的北三环汽车噪音的影响。次卧的窗户也比较小，只有60厘米高，采光受影响。书房是暗房。但书房空间也比较小，可以考虑是否与次卧打通使用，或者作为玩具房使用。
（3）C户型119㎡四房
C户型119㎡，偏改善，是三个户型里最舒服的。
前面的A/B户型可以说都是假四房，有一个房间太小，只能作为书房。但119㎡是真四房，而且有三个房间都是朝南，还做了双主卧设计，一楼和二楼都分别有一个主卧。
C户型的厨房和卫生间，都是明室。这个户型基本可以说是全明户型。
除了上述的常规的户型设计带来的舒适感外，该户型还带了超大的入户花园，二楼还有一个创意空间小花园。入户花园可以给业主很大的发挥空间，可以作为一个茶室或者花园去经营，给业主一个跳脱俗世的清净之地。二楼的创意空间小花园，和次卧合用，既可以作为一个小花园，也可以封闭作为一个小书房。
整体来说，这个户型是最有改善的味道，生活体验感和居家舒适感也最强，也最契合万科春风十里的题意。
05 结论和建议
春风十里，复式售价大多在2.0万/㎡出头，少部分会卖到2.2万/㎡。
旁边的荔富湖畔的平层户型能卖到2.1-2.2万/㎡的售价。
与荔富湖畔比，春风十里的这个价格并不贵。但春风十里除了复式得房率高之外，其他方面还是会逊色于荔富湖畔。荔富湖畔楼间距阔、活水园林、更近地铁、不靠高速。
荔富湖畔的售价其实更高于朱村板块的平层产品，虽然位置不如朱村板块，但荔富湖畔凭借强大的活水园林打造能力，硬是在21号线沿线楼盘中站稳了脚跟，卖出了产品溢价。
而春风十里的地块素质是不支持万科有这样的底气卖出比荔富湖畔更贵的价格。万科2.0万/㎡的售价，是一个很巧妙的价格，不仅在山田站周边有价格优势，也能吸引到部分朱村板块的客户。2.0万/㎡在朱村只能买平层，多跑两个地铁站的距离到山田站，就能买到复式。
春风十里总体上来讲仍然是个刚需楼盘，A/B户型都是刚需的味道，C户型方才有了改善的味道。
生活是可以期望过得和诗一般的，但终归要回到菜米油盐。山田站目前仍然是配套稀缺，未来也没有太多的规划利好和公建利好。
21号线沿线，未来公建完善水平最高的，也只能有朱村板块。如果预算ok，建议优先考虑朱村板块。
END~
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