这几天，我们陆续实探了园区房管局和姑苏区房管局。
前者冷冷清清，后者却火爆异常，完全是冰火两重天的不同情况，这都把人搞蒙了…
那其他几个区域现在是什么情况呢？“节前各区房管局实探系列”第三站我们来到了：吴中区房管局。
第三站：吴中区房管交易中心
1
幅员辽阔的吴中区
新房二手卖的都不错
首先，我们先来认识一下吴中区。
从区位上看，吴中东接昆山市，南与吴江区相连，北与古城区、工业园区、高新区接壤，西衔太湖，几乎横跨了大半个苏州市。
@吴中区位示意图
根据2019年区域楼市交易量数据显示，幅员辽阔的吴中区全年交易量在39002套，位列第二，新房和二手存量房交易量几乎持平。
其中，新房交易量占全市交易量的约19%，仅次于吴江，二手房交易量占全市交易量的约20%，仅次于姑苏区，都算处在中等上游的水平。
我们再结合全市行情来看一下2019年全年吴中区的成交量情况。
| 二手交易量持续下滑，价格涨不动
如下两图所示，吴中区二手房全年走势基本和苏州大市整体保持了一致步调。
19年春节过后，受“轮动效应”影响，在园区二手市场交易量大涨之后，其他区开始轮动。
3月开始吴中区二手房热度持续升温，在二季度达到高位，五月更是冲破2500套 。
可以看出，吴中区整个上半年的行情十分火热，二手房交易量勇攀高峰。
但随着7.24全市限购加码、全市限售，吴中二手房成交量从8月开始连降5个月，12月更是跌到谷底，成交量仅992套，环比跌幅达35%。
吴中二手房挂牌量大头主要集中在尹山湖、吴中城南、郭巷、木渎等区域。
目前链家给出的最新挂牌均价是25773元/㎡，呈下降趋势。
| 一手房市场，刚需盘批量入市，网签直上云霄
从19年吴中区商品房交易分月趋势图来看，受“小阳春”影响，新房成交从2-4月出现明显上涨。
但受新政影响，从5月开始，新房成交量持续下滑，8月再度回落到888套，签约节奏放缓。
到了8月，吴中多个新老盘领证，成交量方面开始回暖。
但就市场而言，这只是到了年底，各大开发商开始冲业绩，新房成交量自然会上涨，是市场的正常反应。
从分布来看，吴中新房主要集中在甪直、太湖度假区和胥口，且都以刚需盘为主。
其中，甪直凭借园区东的优势，从6月开始，4盘接连入市，交易量达1230套+。
而太湖度假区作为仅剩的的刚需洼地之一，从8月开始新房领证数达到约1553套。
号称新房库存大户的吴中区，截止1月13日库存还有10688套。
2
人挤人，
吴中房管局座无虚席！
周一下午1点左右，我来到位于吴中区苏蠡路81号的吴中房管局。（与轨交2号线新家桥站不足百米）
现场车流不息，临时改建的停车场已经被填的满满当当。
还没走近大楼，透过门窗就能看到里面黑压压的人群。
馆内座位并不多，很多客户和中介都只能站在过道等叫号，走路都得侧着身子。
从现场情况来看，大部分客户都集中在交易纳税登记窗口，办理过户业务，而且等待人数一直保持在40号人左右。
相对而言，另一侧存量网签、资金托管窗口则冷冷清清，工作人员也比较悠闲，像资金托管窗口的屏幕上显示已预约但未来办理的还有12名。
二楼业务办理大厅也明显安静不少。
快接近三点的时候，办理抵押的窗口仍有几个客户在排队，收费发证窗口也陆续有客户来办理，现场几乎没什么人在等了。
周一当天截止我离开房管局前（约下午15时）：
- 交易纳税登记窗口共计办理业务101件
- 存量网签6件
- 存量房资金托管共计办理45件
- 拖管资金申领业务共计办理39件
- 综合业务（如领取产权证、抵押、商品房等）共计约300件
其中，交易纳税资金托管业务仍有27人在等待。
3
各大银行“开闸”放款
并非楼市回暖
据咨询台工作人员介绍，扎堆办理业务的情况是从上周五开始的。
主要还是因为年初各大银行“开闸”放款，而且7月之后又挤压了太多放款，所以1月扎堆过户也就在情理之中。
从现场一个中介掉落的纸张来看，当天他至少约了6组客户来办理过户。
像这样手里多个客户而驻点在房管局的中介不在少数。
加上临近春节，中介也和买房人一样，都想在节前把房子的事情办妥了，踏踏实实的过个早年。
挑空闲间隙，与几个中介粗粗聊了几句，多数中介表示从19年11月和12月成交量来看，明年吴中区二手房市场并不会太乐观。
新房方面，吴中库存较大，虽然年底交易量上来了，但这并不能代表什么。
相反，2020年第一季度新房的成交量可能会出现低迷的情况，这也是正常现象，并不能因此就认为市场不行了。
4
多为房产过户，
等了好长时间才放款！
或许是因为终于在节前等来了放款，不少客户脸上都洋溢着笑容。
从客户年龄层来看，25-35岁之间的占多数，不少还是带着小宝宝一起来的。
按照惯例，我随机找了几位群众，了解了一下他们的情况。
| 群众D&他们的中介
这两对夫妻是过来办理过户的，房子是位于塔园路上的旭辉香格里花园，面积约120平。
卖家看上去年纪近50，买家夫妻27、28的样子，孩子刚出生不久。
与我交谈的是他们的中介，她表示房子是以2.8w的均价成交的，家具基本都在，成交已经有一段时间了，因为一直不放款所以拖到现在。
随后卖家也参与了我们的讨论，她说自己老公看中了新区大华地块，但不知道能不能买到。
| 群众F女士
B女士是一个人来的，手里还拿着吴江区的填写单，从她熟练的填单速度来看，应该不是第一次办理过户业务，也可能是过来等客户的中介。
在匆忙的交谈中得知，她办理过户的房子是位于东吴南路的阳光水榭花园，面积约100平左右，成交价约2.4w。
5
写在最后
吴中新房和二手房交易量在全市均属于中上水平。
作为新房库存大户，近园区的甪直和低总价的太湖度假区仍聚集着不少待开和待加推的的楼盘。
除此之外，尹山湖区域、吴中太湖新城、临湖等都有不少新盘待开。
可以预见，2020年吴中新房仍将持续供应，在限价行情下，对二手房仍将起到压制作用。
今日话题
房东直呼：吴中房子就是价格上不去
对此，你怎么看？
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