3月6日，位於錢江新城的仁恆濱江園領出
最後2棟樓的預售證。此次加推均為大戶型，主力面積170、190㎡，精裝均價70800元/㎡。儘管當下疫情尚在，但項目一次售罄清盤仍無太大懸念。畢竟此前的兩次開盤的中籤率都不到20%。
算上仁恆濱江園，在過去的半個月裡，杭州已連續有3個千萬級豪宅入市了。
前兩個分別是鳳起錢潮和湖境雲廬。
千萬級豪宅的扎堆走量，使得杭州的頂豪市場悄然陷入供應危機。
仁恆濱江園銷售方案
PART 1
過去兩年，杭州每月能賣掉130套千萬豪宅
數據顯示，截至目前，杭州總價在1000萬以上的公寓產品，共有813套可售。
除都會森林外，供應量最多的3個樓盤，正是鳳起錢潮、仁恆濱江園和湖境雲廬。
PS：鳳起錢潮網籤還沒落實，有大量成交房源被算在了可售房源內。
前面已經提到過，仁恆濱江園大概率實現一次性售罄，而同樣的，湖境雲廬此番也是最後一次開盤，按照該項目首開時的表現看，開盤當日就售罄的可能性非常大。
鳳起錢潮雖不是收官戰，但庫存最多的高層已經銷售的七七八八了，後面將以洋房、合院產品為主。
湖境雲廬最後一批房源位置
假設這3個項目最新的推盤都售罄，那前文提到的813套庫存又要少掉200餘套。
也就是說，在第二季度開始前，杭州1000萬以上的公寓數量可能就剩500餘套了。
這是個什麼概念呢？
看下過去兩年這個價位段房源的銷售情況。
數據顯示，2018-2019年，杭州總價1000萬以上的公寓，共成交了3128套（其中，2018年1814套，2019年1314套），折算下來，平均每個月就能賣掉約130套。
2010-2020年杭州1000萬以上公寓成交情況
（2020年數據截至3月7日）
以這個去化速度計算，差不多4個月，杭州的頂豪公寓就會賣完。
PART 2
存量分散，豪宅供應或出現滑坡
當然了，真的4個月賣完肯定是不現實的，畢竟還有潛在的供應在。
但細細盤點下來，杭州1000萬以上公寓的後續存量並不可觀。
在售樓盤中，去年的幾個供應大戶，上品、御品、沁園均已售罄，
都會森林算是少數還在售且有不少存量的（按照透明售房網數據，還有500多套庫存，多半超千萬）。
金隅·都會森林效果圖
此外，像濱江、申花、文教區、奧體、城東新城這些板塊，也有大平層和洋房突破了千萬。
待售項目方面，以地價和板塊現價體系做判斷。濱江和融創合作的望江御潮府，按目前板塊69800元/㎡的限價，其145方以上的房源，總價將破千萬。
另外，像奧體板塊的濱江·嘉品、蔣村板塊的中國府、三里亭的綠城·春月錦廬、城西文教區的中冶·錦繡公館等等，這些樓盤的大戶型預計也會賣到千萬以上。
濱江融創望江項目規劃示意圖
整體上看，供應會比較分散，多來自於一些項目的疊墅、洋房或者大平層，類似於前幾年鳳起潮鳴、壹品、大都會79號這樣的，大半房源總價過1000萬的項目並不算多。
而且，考慮到頂豪時下申領預售證的難度，要在2020年都入市的可能性也不大。
PART3
供求比跌至0.3，千萬豪宅比剛需還搶手
作為一個城市中最頂級的房產品，千萬級豪宅的成交往往被視為衡量城市價值的標準之一。
差不多七八年前，某房企評價杭州只是二線城市，依據就是杭州全年的豪宅銷售額還比不上一線城市的某個小區，然而今日杭州千萬級豪宅的消費能力早已不可小覷。
據CRIC數據顯示，2019年前5個月，在全國千萬級住宅成交套數排名中，杭州居於北京、上海、深圳之後，排在第四位。
京滬深固然自成一檔，但同樣是一線城市的廣州，相比杭州，在千萬級豪宅的消費力上已沒有任何優勢，這說明杭州的城市價值已有質的提升。
數據顯示，2014年以來，杭州的千萬級公寓供求比曾一度在3以上，呈現嚴重的供不應求，而自2014年開始，這一數據出現了較大的下降，至2018年，已跌至0.78。
按照商品房領域的普遍算法，供求比在0.8以下，市場呈供不應求的狀態。
而今年一季度截至目前，該總價段房源的供求比更是僅有0.34。
2010-2020年杭州1000萬以上公寓供求比
猶記得2016的時候，很多媒體和專家還在憂慮當時天量的豪宅庫存該如何去化（當年杭州出了很多高價地），時至今日，這些庫存不僅多去化掉了，甚至還有點不夠用的意思。
從富餘到緊缺，杭州頂豪市場的行情恰如這座城市的進階曲線，變化快得讓人暈眩。
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