静安NEO，原名静安律德大厦，紧邻上海核心商务区静安寺商圈，项目始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂，大厦的物业基础设施陈旧，层高、结构、机电等均不能满足现代企业的需求，并分散租赁给几十家快递、餐饮零售、早教、信息技术及服务等行业的小微企业，缺乏统一管理，租金收益低。大厦的老旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配，亟待更新。
翰同资本在充分的市场调研基础上对项目重新定位，并选取日本奥塔建筑设计师事务所枥原琢己先生进行专业化建筑设计，将项目打造为包括城市轻奢酒店CitiGO（欢阁酒店）、盈石旗下的创意办公空间Mall Work（摩客）以及生活美学商业品牌的精品商业综合体，并将大厦更名为静安NEO，为其赋予了新的空间职能，激活新的青春活力。
▼改造后
▼改造前
【区位分析】
项目邻进上海核心商务区静安寺商圈，约1.5公里。距离在建中的地铁14号线武定路站仅50米，与静安寺2/7号线站仅一站距离。
【资本背景】
翰同资本2015年成立，专注做房地产不动产产业链的投资。与此同时，还发起高和翰同股权基金，主要侧重在房地产领域里面轻资产运营商的股权投资。
在翰同资本的投资筐里，包括了近年来非常热的联合办公，长租公寓、精品民宿的运营商。
2017年起，翰同资本开始发力城市更新，通过设立“都市系列精品资产并购基金”，在北京和上海核心地段进行存量商业物业的收购、改造和运营。
一年多的时间里，翰同资本已经发行六支人民币基金以及一支美元基金，在北京三元桥、中关村、上地、顺义中央别墅区及上海静安、外滩豫园、张江等核心区域完成了7个商办类资产的并购，并有一支基金已经实现退出。
翰同最初选择的是“快进快出”——收购后清理历史遗留问题，将空间改造而后寻求退出，但经过市场研究后她发现，若在空间改造后能为新空间引入合适业态将空间运营起来，那么整个空间的价值可以得到更大的提升，商业价值更高。
【开发模式】
上海静安NEO大厦，成为翰同试水“重资产”运营的首个项目。采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式，引进华住集团做为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入金茂资本等专业投资机构联合投资，完成了对该物业的股权收购。
第一个酒店运营商同时作为投资人参与的项目。翰同邀请华住的好处在于，既找到了共担风险的投资商，又找到了专业运营管理方，“两全其美”。
【业态体量】
与一般商业综合体不同的是，其建筑面积仅7000平方米，却在单幢楼宇内融合了餐饮、零售、联合办公、酒店等业态。除此之外，这是第一个在商业地产存量改造领域，收购改建成酒店的项目。
市场普遍认为做酒店是重投入、回报期长、运营管理困难，但静安NEO却选择以酒店为主导，投资方认为，伴随着中国的消费升级，城市更新将更加围绕居住展开，酒店的经营潜力十分巨大，会慢慢回归它资产本身应该赋予的坪效要求，增长能力超过办公。
【创新组合】
为了在有限的条件下尽可能提升单位面积的产出，该项目在升级改造设计之初就设定了“平衡、生态、共享”的原则：利用原有一至二楼的挑空空间作为酒店和办公业态的共享大堂，一层开辟为配套商业，并在项目红线范围内配置外摆区；二至三层作为微总部办公社区，采用裸梁裸顶的方式改善空间感；四至六层层高条件较好，释放给轻奢酒店；屋顶花园在保证原有绿化面积的同时，充分优化功能配套，使之成为酒店、办公、商业的共享户外活动和休闲空间。与此同时，为了解决老建筑的硬件安全问题，投资方还邀请了同济大学专家指导，对大楼进行了全方位加固。
【餐饮零售】
大厦首层将作为CitiGO欢阁酒店的大堂、餐吧、会议讨论区，同时还将拥有4间临街轻奢商铺，为酒店和办公的客户提供餐饮、咖啡、精品零售等配套。
【联合办公】
盈石旗下的创意办公空间Mall Work（摩客）。共拥有480个工位，是联合办公领域的典范，精巧的空间利用及精细化的空间运营能力，专注于为众多的中小型、创业型企业提供高效、舒适、便捷、趣味的办公空间。
▪除了公共空间为开敞式，其余工位90%均为独立的办公室，有利于保护客户的隐私
▪每间办公室平均7个工位，最小1人间，大的可以定制
公区包含前台接待、打印复印室、会议室、培训室、健身房、展示空间、休闲卡座等。1600元/个工位/月，包含网络、桌椅，赠送打印纸，需要自己支付电费（插卡式），还提供租借电脑服务，完全可以做到拎包入驻。
▪中庭挑空三层空间开阔
▪办公室玻璃加装3M渐变贴膜保证私密性
▪智能门禁
▪公司专业保洁
▪咖啡茶水免费畅饮
【轻奢酒店】
位于4-6楼的CitiGO欢阁酒店拥有120间精品客房，是华住酒店集团全新一代产品中最具代表性的轻奢酒店品牌。品牌定位为引领年轻族群的生活方式的社交客厅和潮人聚集地的。酒店区域采用小客房、大公区的设计理念，由国际知名室内设计师倾情打造，客房内采用轻奢客用品，提供睡眠和沐浴的极致享受。顶楼的公共区还设置有屋顶露台，采用“酒店+N”模式，以社交客厅形式提供丰富的Party、驻唱、狂欢等活动体验。
酒店的房间面积约13㎡，比一般的商务酒店面积（25㎡）小了近一半，具体通过以下几点实现
•提倡一人入住，几乎全部都是大床房
•没有设置太多私密性的考虑，卫浴空间采用玻璃隔断
•不设衣柜等储物空间
•床全都靠墙放置
•没有书桌等办公区域
这样的好处在于，房价因为面积的减少，售价自然就可以降低，但是在整体的质感是不变的。如此才能达到所谓的“轻奢” 的要求。同时，当房间里缺少了办公或进餐的区域，可以促进更多的客户去楼下的公共区域消费或社交。
虽然为了提高坪效，压缩了房间面积，但为了保证房间的采光，牺牲了部分面积做了中庭，虽然中庭面积不大，对私密性有一定影响，但至少保证的每个房间都是全明的。
由国际知名设计师倾情打造，简约时尚的设计，清新涂鸦的主题，洗漱台上的用具都放置在内置的大抽屉中，再加上镜面的设计，增加了整体的宽敞度，可收缩的置物架和快捷衣架，既增加了实用性，又不占地，都是特别巧妙的设计元素。
拿上房卡，乘坐金色的电梯直达入住楼层，一出电梯门是一整面字母玻璃墙。连客房走廊的地毯上，写满了独具城市特色的语言——上海话。旅行者和城市当地特色文化的第一次碰撞，在这里完成了。
采用汉斯格雅、杜拉维特、杜邦的卫浴设备，贝佳斯的洗沐护，配备智能电视， CitiGO定制床垫， CitiSOFTER”系列床品。
智能便捷的黑科技颠覆了人们对酒店的刻板印象,并以其独特的社群化概念,深刻地引领着年轻族群的生活方式。这是CitiGO对传统酒店产品的挑战，也是对互联网时代新潮流的应答。
只要是华住的会员，在公众号直接办理check－in之后，可以用手机操作打开房门，进门之后更可以用来控制房内设备，窗帘、空调、电视，和洗浴设备，高科技的体现淋漓尽致。
【屋顶花园】
顶楼的公共区还设置有屋顶露台，采用“酒店+N”模式，以社交客厅形式提供丰富的Party、驻唱、狂欢等活动体验。
【利润收益】
项目标的小、周期短，从改造到出租再到增值，可以在最短的时间，差不多18-24个月内就可以实现运营现金流的稳定，给投资人提供相对比较快的退出路径，资本的效率非常高。项目2018年年底正式开业，若两年后翰同退出，预期收益率将不低于25%。
【改造方式】
在被收购之初，老建筑也存在诸多“硬伤”，这对重新进行业态布局和未来的运维管理都预设了不少难题。
【未来发展】
静安NEO项目的成功运营，增加了翰同资本“轻重结合”的双轨投资信心。在过去的一年里，华住集团和翰同资本已经通过不同形式在北京(楼盘)、上海优质地段合作收购四个存量项目，它们包括上海外滩NEO、张江NEO以及北京三元NEO、上地NEO，都将陆续打造完毕并精彩亮相。
2018年12月12日下午，这栋六层小楼举办了隆重的改造亮灯仪式。这个一年前还是基础设施陈旧、小商户聚居的“类危房建筑”摇身一变，成了集轻奢酒店+联合办公+商业于一体的“新物种”，此时，距离其前身上海沪西纺织机械厂的开建，已经过了整整40年。从清理前期租户、设计、改造、完成招商到重新开业，静安NEO只用了一年时间。
与众多城市更新项目的地段属性类似，静安NEO因为地处上海核心商圈，虽然老楼破旧，但意向投资者并不少。2017年9月，翰同资本采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式，引进华住集团做为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、北京信托等专业投资机构联合投资，完成了对该物业的股权收购。
项目总结
•律德大厦，前身为上海沪西纺织机械厂，后分散租赁给几十家低端小微企业，缺乏统一管理，租金收益低。经翰同资本收购改造后，华丽变身为静安NEO，或许将成为中国城市更新领域一个重要IP。
•项目标的小、周期短，从改造到出租再到增值，可以在最短的时间，差不多18-24个月内就可以实现运营现金流的稳定，给投资人提供相对比较快的退出路径，资本的效率非常高。
•打破传统楼宇运营的思维定势和局限，充分开放酒店、办公以及首层商业店铺等不同业态的管理界面，让客户在自由轻松的氛围中共用各种配套设施设施，在小生态圈中达成都市资源的高效集约，极大程度提高了单位面积收益率，为投资人实现最佳回报;同时，不同业态各种客源间的流动，也会带来新的商机。
•相对于过往城市更新项目中将酒店改为写字楼，或者将老旧写字楼改造为新型办公楼、长租公寓，以及将旧有商业空间改造为新型商业空间的常规单一做法，静安NEO的这种业态“混搭”和跨界无疑是大胆和特别的。
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